Wchodzi w życie (8)
Zmiany już uchwalone, z datą wejścia w życie. Najbliższe na górze.
Wchodzi w życie11 listopada 2026Rynek pierwotny
Dane o cenach mieszkań, które deweloperzy codziennie przekazują ministrowi cyfryzacji, będą przesyłane jako dokument elektroniczny o strukturze określonej przez ministra. Wzorcowe dokumenty mają być dostępne w portalu dane.gov.pl.
Co to zmienia dla agentaCeny ofert deweloperów z dane.gov.pl będzie łatwiej porównywać i wczytywać do narzędzi agenta.
- Jeśli pośredniczysz w sprzedaży dla dewelopera, upewnij się, że ceny w Twoich ogłoszeniach zgadzają się z danymi dewelopera.
Wchodzi w życie19 listopada 2026Księgi wieczyste i notariusz
Notariusz przekazuje ministrowi spraw wewnętrznych wypisy aktów nabycia nieruchomości przez cudzoziemców przez Centralne Repozytorium Elektronicznych Wypisów Aktów Notarialnych. Za umieszczenie dokumentów w repozytorium pobiera od stron opłatę, której wysokość określi rozporządzenie.
Co to zmienia dla agentaPrzy transakcjach z kupującym cudzoziemcem dojdzie niewielka opłata notarialna. Warto o niej uprzedzić klienta przy kosztorysie zakupu.
- W kosztorysie zakupu dla cudzoziemca dopisz opłatę za umieszczenie wypisu w repozytorium (sprawdź u notariusza aktualną kwotę).
Wchodzi w życie1 stycznia 2027Firma agenta
Od 1 stycznia 2027 r. minimalne wynagrodzenie wynosi 4950 zł, a minimalna stawka godzinowa 32,30 zł.
Co to zmienia dla agentaOd płacy minimalnej zależy m.in. podstawa preferencyjnych składek ZUS (30% minimalnego wynagrodzenia) i najniższa stawka dla asystentów na umowie zlecenia.
- Przelicz koszty biura na 2027 r. (pensje, zlecenia, preferencyjny ZUS).
Wchodzi w życie1 stycznia 2027Najem
Opłatę miejscową i uzdrowiskową płaci gość za każdą noc „usługi zakwaterowania”, a pobiera ją jako płatnik podmiot, który świadczy tę usługę, i wpłaca do gminy do 15. dnia następnego miesiąca. Górne stawki: 5,00 zł za noc (walory krajobrazowe), 5,50 zł (obszar ochrony uzdrowiskowej), 6,86 zł (uzdrowisko). Pobyty powyżej 29 nocy są zwolnione.
Co to zmienia dla agentaWłaściciel mieszkania na wynajem krótkoterminowy w miejscowości z opłatą zostaje płatnikiem: prowadzi rejestr, składa co miesiąc informację i wpłaca opłatę. To trzeba uwzględnić w rozmowie z kupującym mieszkanie inwestycyjne w miejscowości turystycznej.
- Przy mieszkaniach inwestycyjnych w miejscowościach turystycznych sprawdź uchwałę gminy o opłacie miejscowej.
- Doliczaj obowiązki płatnika do kosztów obsługi najmu krótkoterminowego.
Wchodzi w życie1 stycznia 2027Działki i planowanie
Decyzję o warunkach zabudowy wyda się tylko wnioskodawcy, który ma prawo do dysponowania nieruchomością na cele budowlane, potwierdzone oświadczeniem pod rygorem odpowiedzialności karnej. Dla tego samego terenu można wydać więcej niż jedną decyzję. Sprawy wszczęte wcześniej toczą się na starych zasadach.
Co to zmienia dla agentaKupujący nie złoży już wniosku o WZ dla cudzej działki „na próbę” przed zakupem. Potrzebuje zgody właściciela na dysponowanie gruntem na cele budowlane, np. w umowie przedwstępnej.
- W umowie przedwstępnej sprzedaży działki przewiduj zgodę sprzedającego na dysponowanie gruntem na cele budowlane, jeśli kupujący chce uzyskać WZ przed aktem.
- Sprzedającym radź złożyć wniosek o WZ przed 1 stycznia 2027 r., jeśli i tak go planują.
Wchodzi w życie2 kwietnia 2027Rynek pierwotny
Ubezpieczeniowy Fundusz Gwarancyjny prowadzi Portal Danych o Obrocie Mieszkaniami. Od 2 kwietnia 2027 r. trafiają do niego dane o umowach deweloperskich i o odpłatnej sprzedaży mieszkań i domów (z danych notarialnych przekazywanych przez KAS), a portal publikuje średnie i mediany cen transakcyjnych, także na mapie, gdy w wybranym obszarze jest co najmniej 6 lokali i 6 różnych nabywców.
Co to zmienia dla agentaKlienci dostaną bezpłatne, państwowe źródło cen transakcyjnych z ostatnich dwóch lat. Analiza ceny dla sprzedającego powinna się do niego odnosić, bo klient i tak je sprawdzi.
- Od kwietnia 2027 r. porównuj swoją analizę cen z danymi Portalu DOM.
- Deweloper: dane o umowach z art. 3 i 4 ustawy przekazuje do portalu w 7 dni od zawarcia umowy.
Wchodzi w życie10 lipca 2027AML
Od 10 lipca 2027 r. stosuje się rozporządzenie (UE) 2024/1624 (AMLR). Pośrednicy w obrocie nieruchomościami pozostają podmiotami obowiązanymi, także przy najmie z czynszem od 10 000 euro miesięcznie. Przedsiębiorcy nie mogą przyjmować ani dokonywać płatności gotówkowych od 10 000 euro.
Co to zmienia dla agentaObowiązki AML (identyfikacja klienta, ocena ryzyka, beneficjent rzeczywisty) będą wynikać wprost z prawa UE, a polska ustawa zostanie do niego dostosowana. Procedurę biura trzeba będzie przejrzeć przed lipcem 2027 r.
- Zaplanuj przegląd procedury AML biura na pierwsze półrocze 2027 r.
- Sprawdzaj, czy klienci nie planują płatności gotówką od 10 000 euro.
Wchodzi w życie27 września 2027Reklama i konsumenci
Nowelizacja ustawy o przeciwdziałaniu nieuczciwym praktykom rynkowym (wdrożenie dyrektywy 2024/825) zakazuje ogólnych twierdzeń środowiskowych, których przedsiębiorca nie umie wykazać, własnych „zielonych” znaków bez certyfikacji i przedstawiania wymogów prawa jako zalety oferty.
Co to zmienia dla agentaHasła w rodzaju „ekologiczny”, „zielony budynek” czy „przyjazny środowisku” w ogłoszeniu staną się ryzykowne, jeśli nie stoi za nimi sprawdzalna cecha budynku. Dane ze świadectwa charakterystyki energetycznej, których wymaga prawo, nie są takim twierdzeniem.
- Zamiast ogólnych haseł podawaj konkret: wskaźnik EP ze świadectwa, pompę ciepła, fotowoltaikę, rok termomodernizacji.
- Nie pisz, że oferta „spełnia normy”, jeśli spełnia je każdy budynek na rynku.
W toku (4)
Projekty i zaległe wdrożenia prawa UE. Nie obowiązują, ale warto je znać.
W toku1 stycznia 2028Firma agenta
Rządowy projekt w Sejmie, po pierwszym czytaniu 21 października 2026 r. Może się jeszcze zmienić.
Projekt przesuwa z 1 stycznia 2027 r. na 1 stycznia 2028 r. stosowanie kar pieniężnych za nieprawidłowości przy KSeF (art. 106ni ust. 1–3 i 5–7 ustawy o VAT). Bez tej zmiany kary zaczęłyby obowiązywać od 2027 r. Obowiązek wystawiania faktur w KSeF się nie zmienia.
Co to zmienia dla agentaFaktury za prowizję dla firm nadal trzeba wystawiać w KSeF. Zmiana daje tylko rok więcej bez kar za pomyłki, np. przy fakturze wystawionej poza systemem.
- Nie odkładaj przejścia na KSeF: obowiązek już działa, odroczone są tylko kary.
W toku1 stycznia 2027Podatki
Sejm uchwalił ustawę 22 października 2026 r., Senat 27 października 2026 r. wprowadził poprawki (m.in. skreślił coroczną waloryzację progów). Teraz Sejm głosuje nad poprawkami Senatu, potem podpis Prezydenta.
Według ustawy uchwalonej przez Sejm skala podatkowa od dochodów uzyskanych od 1 stycznia 2027 r. ma trzy stawki: 12% do 130 000 zł (dziś do 120 000 zł), 24% od nadwyżki ponad 130 000 zł do 150 000 zł i 32% powyżej 150 000 zł. Kwota zmniejszająca podatek zostaje 3600 zł. Zaliczki płatników liczy się według tych samych progów.
Co to zmienia dla agentaDotyczy agenta rozliczającego się według skali, z umowy o pracę, zlecenia lub działalności na zasadach ogólnych. Przy rocznym dochodzie do 130 000 zł podatek będzie niższy, a dochód 130–150 000 zł zapłaci 24% zamiast 32%. Podatku liniowego progi nie zmieniają. Ustawa zmienia też ryczałt przy wysokich przychodach (obniża limit uprawniający do ryczałtu), a Senat zgłosił do tych przepisów poprawki, więc szczegóły opiszemy po ostatecznym uchwaleniu.
- Przy planowaniu formy opodatkowania na 2027 r. porównaj z księgowym skalę z nowymi progami i podatek liniowy.
- Wybór formy opodatkowania na 2027 r. zgłasza się do 20 lutego 2027 r. (albo do 20 dnia miesiąca po pierwszym przychodzie).
W toku8 października 2026Najem
Ustawa uchwalona przez Sejm 8 października 2026 r., trafiła do Senatu. Do 1 listopada 2026 r. Senat nie podjął w jej sprawie uchwały. Może się jeszcze zmienić.
Nowelizacja ustawy o usługach hotelarskich uznaje za usługę hotelarską wynajem trwający krócej niż 30 dni i tworzy Centralny Wykaz Turystycznych Obiektów Noclegowych. Każdy obiekt dostaje numer ID, który trzeba podawać w ofertach (kara do 50 000 zł). Wspólnota lub spółdzielnia będzie mogła uchwałą zakazać najmu krótkoterminowego w budynku, a gmina wyznaczyć strefy bez niego (te dwa przepisy od 1 stycznia 2028 r.). Rozporządzenie UE 2024/1028 o danych z najmu krótkoterminowego stosuje się od 20 maja 2026 r.
Co to zmienia dla agentaKupujący mieszkanie pod najem krótkoterminowy kupuje ryzyko uchwały wspólnoty i strefy gminnej. Wpis do ewidencji będzie kosztował 40 zł opłaty skarbowej, a obiekt może zostać wykreślony po trzech naruszeniach w ciągu 6 miesięcy.
- Przy sprzedaży mieszkania inwestycyjnego zapytaj zarządcę o uchwały i nastroje wspólnoty wobec najmu krótkoterminowego.
- Śledź etap prac: po podpisie Prezydenta ustawa wejdzie w życie po 14 dniach.
W toku29 maja 2026Reklama i konsumenci
Do 1 listopada 2026 r. w Dzienniku Ustaw nie ukazały się przepisy wprowadzające klasy. Projekt nowego wzoru świadectwa jest w pracach rządowych.
Dyrektywa (UE) 2024/1275 (EPBD) wymaga, by świadectwa charakterystyki energetycznej pokazywały klasę od A do G. Państwa miały ją wdrożyć do 29 maja 2026 r. Polska tego nie zrobiła, więc obowiązują dotychczasowe świadectwa i zasady.
Co to zmienia dla agentaNa razie nic się nie zmienia: świadectwo przekazuje się kupującemu i najemcy jak dotąd. Gdy klasy wejdą, będą widoczne w ogłoszeniach i mogą wpływać na ceny starszych budynków.
- Dalej zbieraj świadectwa przed publikacją oferty.
- Sprawdzaj tę stronę: dopiszemy datę, gdy ukaże się rozporządzenie.
Już obowiązuje (15)
Zmiany z lat 2025–2026, które działają. Najnowsze na górze.
Obowiązuje od3 listopada 2026Podatki
Zwolnienie z podatku od czynności cywilnoprawnych dla sprzedaży rzeczy ruchomych rośnie z 1000 zł do 3000 zł podstawy opodatkowania. Do umów zawartych wcześniej stosuje się stary próg.
Co to zmienia dla agentaGdy wyposażenie mieszkania (meble, sprzęt AGD) sprzedaje się osobną umową, a jego wartość nie przekracza 3000 zł, kupujący nie płaci 2% PCC od tej umowy.
- Przy sprzedaży wyposażenia osobną umową sprawdź, czy wartość mieści się w 3000 zł.
Obowiązuje od30 września 2026Firma agenta
Przedsiębiorcy wpisani do CEIDG przed 1 stycznia 2025 r. musieli do 30 września 2026 r. uzyskać wpis adresu do doręczeń elektronicznych do bazy adresów elektronicznych. Firmy zakładane od 2025 r. podają dane do adresu już przy rejestracji.
Co to zmienia dla agentaPisma z urzędów (np. skarbówki czy gminy) trafiają na skrzynkę e-Doręczeń. Kto jej nie ma, ryzykuje przeoczenie terminów.
- Sprawdź na gov.pl, czy Twoja firma ma adres do e-Doręczeń, i włącz powiadomienia e-mail o nowych pismach.
Obowiązuje od1 września 2026Działki i planowanie
Studia uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego straciły moc 31 sierpnia 2026 r. (termin przesuwano z 31 grudnia 2025 r., potem z 30 czerwca 2026 r.). Decyzję o warunkach zabudowy na wniosek złożony od 1 września 2026 r. można wydać tylko wtedy, gdy w gminie obowiązuje plan ogólny.
Co to zmienia dla agentaWartość działki bez planu miejscowego zależy teraz od tego, czy gmina uchwaliła plan ogólny i co w nim zapisała. Wnioski o WZ złożone przed 1 września 2026 r. rozpatruje się na dotychczasowych zasadach.
- Przy każdej działce bez planu miejscowego sprawdź w Rejestrze Urbanistycznym lub w gminie, czy jest plan ogólny i jaka strefa obejmuje działkę.
- Jeśli sprzedający ma WZ albo złożył wniosek przed 1 września 2026 r., podaj to w ogłoszeniu.
Obowiązuje od30 czerwca 2026AML
W informacjach o transakcjach, które notariusze przekazują Generalnemu Inspektorowi Informacji Finansowej, przy nieruchomości podaje się adres, numer księgi wieczystej, powierzchnię nieruchomości i lokalu, liczbę pokoi i piętro. Gdy notariusz tych danych nie zna, przekazuje je na podstawie oświadczenia sprzedającego.
Co to zmienia dla agentaSprzedający może zostać poproszony przy akcie o oświadczenie o powierzchni, liczbie pokoi i piętrze. Obowiązki AML samego pośrednika się nie zmieniły (wszystkie sprzedaże i najem od 10 000 euro czynszu miesięcznie).
- Przygotuj sprzedającego: dane z karty oferty (metraż, pokoje, piętro) mają się zgadzać z dokumentami.
Obowiązuje od1 kwietnia 2026Firma agenta
Obowiązkowy KSeF objął od 1 lutego 2026 r. firmy ze sprzedażą powyżej 200 mln zł w 2024 r., a od 1 kwietnia 2026 r. pozostałych podatników. Do końca 2026 r. faktury poza KSeF może wystawiać podatnik, którego sprzedaż udokumentowana fakturami w danym miesiącu nie przekracza 10 000 zł z VAT. Faktur dla osób prywatnych obowiązek nie obejmuje.
Co to zmienia dla agentaFaktura za prowizję dla firmy (dewelopera, innego biura, spółki) musi przejść przez KSeF. Klientowi prywatnemu można dalej wysłać fakturę PDF lub papierową.
- Sprawdź, czy Twój program do faktur wysyła je do KSeF.
- Mały obrót: od 1 stycznia 2027 r. limit 10 000 zł miesięcznie przestaje działać.
Obowiązuje od31 marca 2026Księgi wieczyste i notariusz
Odpisy, wyciągi i zaświadczenia zamówione online w Centralnej Informacji Ksiąg Wieczystych można pobrać jako dokumenty elektroniczne. Pobrany plik i jego wydruk mają moc dokumentu wydanego przez sąd, jeśli mają cechy pozwalające zweryfikować je z centralną bazą ksiąg wieczystych.
Co to zmienia dla agentaKupującemu, bankowi i notariuszowi możesz przekazać plik odpisu pobrany z CI KW zamiast jechać do sądu po papier.
- Zamawiaj odpis KW online i dołączaj plik do dokumentów oferty i wniosku kredytowego kupującego.
Obowiązuje od17 marca 2026Księgi wieczyste i notariusz
Po sporządzeniu aktu poświadczenia dziedziczenia spadkobierca (lub zapisobierca windykacyjny) może zażądać, żeby notariusz sam złożył elektronicznie wniosek o wpis do księgi wieczystej własności, użytkowania wieczystego albo spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu. Notariusz musi pouczyć o tej możliwości.
Co to zmienia dla agentaSprzedaż odziedziczonego mieszkania może ruszyć szybciej, bo spadkobierca nie musi osobno składać wniosku do sądu wieczystoksięgowego.
- Klientom przed aktem poświadczenia dziedziczenia radź od razu zażądać złożenia wniosku o wpis do KW.
Obowiązuje od13 lutego 2026Rynek pierwotny
W umowach deweloperskich (i innych umowach z art. 2–4 ustawy deweloperskiej) oraz w umowach rezerwacyjnych cenę lokalu lub domu określa się jako iloczyn powierzchni użytkowej i ceny za 1 m². Powierzchnię liczy się według Polskiej Normy obowiązującej w dniu wniosku o pozwolenie na budowę albo zgłoszenia budowy. Dotyczy umów zawartych od 13 lutego 2026 r.
Co to zmienia dla agentaKlient kupujący od dewelopera łatwiej porówna oferty i rozliczy różnicę metrażu przy odbiorze. Ryczałtowe ceny w nowych umowach odpadają.
- Przy umowie rezerwacyjnej sprawdzaj, czy cena wynika z metrażu i ceny za m².
- Przy odbiorze porównaj metraż z obmiaru z metrażem z umowy.
Obowiązuje od7 stycznia 2026Podatki
Jeśli osoba z najbliższej rodziny spóźni się ze zgłoszeniem nabycia (6 miesięcy na zwolnienie z podatku od spadków i darowizn), urząd przywróci termin, gdy uprawdopodobni, że spóźnienie nastąpiło bez jej winy. Obowiązek podatkowy przy dziedziczeniu powstaje z chwilą uprawomocnienia się postanowienia sądu albo zarejestrowania aktu poświadczenia dziedziczenia.
Co to zmienia dla agentaKlient, który przegapił termin na SD-Z2, nie zawsze traci zwolnienie. To ważne przy sprzedaży odziedziczonego mieszkania, zanim policzy się koszty.
- Przy odziedziczonym mieszkaniu pytaj, czy i kiedy złożono SD-Z2.
- Przy spóźnieniu odeślij klienta do doradcy podatkowego po wniosek o przywrócenie terminu.
Obowiązuje od1 stycznia 2026Podatki
Przedsiębiorca na jednoosobowej działalności, który nie prowadzi ksiąg rachunkowych, może wybrać metodę kasową (przychód w dniu zapłaty, nie wystawienia faktury), jeśli jego przychody w poprzednim roku nie przekroczyły 2 mln zł. Wcześniej limit wynosił 1 mln zł. Wybór zgłasza się oświadczeniem do 20 lutego.
Co to zmienia dla agentaAgent nie płaci podatku od prowizji, której klient jeszcze nie zapłacił. Przy dużych prowizjach płaconych po akcie to realna różnica w płynności.
- Porozmawiaj z księgową o metodzie kasowej przed 20 lutego kolejnego roku.
Obowiązuje od1 stycznia 2026Działki i planowanie
Decyzja o warunkach zabudowy wygasa po 5 latach od dnia, w którym stała się prawomocna. Zasada nie dotyczy decyzji prawomocnych przed 1 stycznia 2026 r. ani wydanych w sprawach wszczętych przed 16 października 2025 r.
Co to zmienia dla agenta„Działka z WZ” to już nie zawsze trwała wartość. W ogłoszeniu i rozmowie z kupującym trzeba podać datę uprawomocnienia decyzji.
- Przy działce z WZ sprawdź datę uprawomocnienia i policz, do kiedy decyzja jest ważna.
Obowiązuje od1 stycznia 2026Firma agenta
Od 1 stycznia 2026 r. minimalne wynagrodzenie wynosi 4806 zł, a minimalna stawka godzinowa 31,40 zł.
Co to zmienia dla agentaWyższa płaca minimalna podnosi podstawę preferencyjnych składek ZUS (30% minimalnego wynagrodzenia) i koszty asystentów biura.
- Sprawdź stawki na umowach zlecenia w biurze.
Obowiązuje od9 września 2025Rynek pierwotny
Przy przeniesieniu na nabywcę praw z umowy deweloperskiej (i innych umów z ustawy deweloperskiej) do odpowiedzialności dewelopera za wady fizyczne i prawne stosuje się odpowiednio przepisy Kodeksu cywilnego o rękojmi przy sprzedaży, w zakresie, którego nie reguluje sama ustawa.
Co to zmienia dla agentaKupujący nowe mieszkanie ma po odbiorze uprawnienia z rękojmi wobec dewelopera. Warto to powiedzieć klientowi, który boi się wad wykrytych po przeprowadzce.
- Przypominaj kupującym od dewelopera o terminach zgłaszania wad i o rękojmi.
Obowiązuje od13 lipca 2025Podatki
Notariusz nie potrzebuje już zgody ani zaświadczenia naczelnika urzędu skarbowego przy sprzedaży rzeczy nabytej umową w formie aktu notarialnego (np. darowizną u notariusza). Od 20 sierpnia 2025 r. dotyczy to także nabycia zwolnionego z podatku jako nabycie w najbliższej rodzinie (art. 4a). Zasada obejmuje nabycia po 31 grudnia 2006 r.
Co to zmienia dla agentaSprzedaż mieszkania z darowizny od rodziców nie czeka na zaświadczenie z urzędu, co skraca drogę do aktu.
- Przy mieszkaniu z darowizny lub spadku zapytaj notariusza, jakich dokumentów oczekuje, zanim umówisz termin aktu.
Obowiązuje od11 lipca 2025Rynek pierwotny
Deweloper musi mieć stronę internetową z ceną za m² i ceną całości każdego oferowanego mieszkania lub domu, ceną komórek, miejsc postojowych i innych świadczeń (z VAT) oraz historią zmian cen. W reklamach i ogłoszeniach podaje adres tej strony. Dane raz na dobę trafiają do dane.gov.pl. Gdy cena przy umowie różni się od opublikowanej, nabywca może żądać ceny dla siebie korzystniejszej. Inwestycje w sprzedaży przed 11 lipca 2025 r. dostosowano do 11 września 2025 r.
Co to zmienia dla agentaAgent, który sprzedaje mieszkania dewelopera, nie może podawać innych cen niż deweloper na swojej stronie, a w ogłoszeniu powinien być link do strony z cenami. Naruszenia ocenia UOKiK jako praktykę naruszającą zbiorowe interesy konsumentów.
- W ogłoszeniach ofert deweloperskich dodawaj adres strony dewelopera z cenami.
- Kupującym pokazuj historię cen z dane.gov.pl.
