W skrócie
- Tabela pokazuje ceny z aktów notarialnych, a nie z ogłoszeń. To ceny, za które mieszkania naprawdę się sprzedały.
- Mediana to środkowa cena: połowa mieszkań sprzedała się drożej, połowa taniej.
- Zakres „połowa transakcji” pokazuje, gdzie mieści się typowe mieszkanie. Stan i lokalizacja przesuwają cenę w jego obrębie.
- Średnia dla miasta to punkt startu. Do wyceny konkretnego mieszkania potrzebne są transakcje z tej samej dzielnicy.
Skąd pochodzą liczby
Ceny w tabeli pochodzą z aktów notarialnych sprzedaży mieszkań z rynku wtórnego, zebranych przez wycenowo.pl. To ceny, które kupujący faktycznie zapłacili, a nie kwoty z ogłoszeń. Dane odświeżają się automatycznie, więc tabela pokazuje najnowszy dostępny okres.
Przy każdym mieście widzisz medianę ceny za metr i zakres, w którym mieściła się środkowa połowa transakcji. Nazwa miasta prowadzi do rankingu agentów i szczegółów cen w dzielnicach.
InfografikaJak czytać ceny mieszkań
Mediana, zakres i różnica między ogłoszeniem a aktem.
Cena z ogłoszenia a cena z aktu
- Ile chce sprzedający
- Często zawyżona
- Zmienia się po obniżkach
- Dobra do oceny konkurencji
- Ile zapłacił kupujący
- Po negocjacjach
- Zapisana na stałe
- Podstawa wyceny
Od średniej do wyceny Twojego mieszkania
- 1Mediana miasta
Punkt odniesienia
- 2Mediana dzielnicy
Różnice sięgają kilkudziesięciu procent
- 3Podobne mieszkania
Metraż, piętro, budynek
- 4Stan i standard
Bliżej dolnej albo górnej granicy zakresu
- 5Wycena agenta
Po obejrzeniu mieszkania
Zakres zamiast jednej liczby
Typowe mieszkanie mieści się w zakresie, w którym sprzedała się połowa transakcji. Stan po remoncie przesuwa cenę w górę, do remontu w dół.
Mediana, nie średnia
Mediana to cena środkowa: połowa mieszkań sprzedała się drożej, połowa taniej. W odróżnieniu od średniej nie zawyża jej kilka bardzo drogich transakcji. Dlatego lepiej oddaje cenę typowego mieszkania.
Jak czytać zakres cen
Zakres „połowa transakcji” to przedział między dolnym a górnym kwartylem. Ćwierć mieszkań sprzedała się taniej niż dolna granica, ćwierć drożej niż górna. Mieszkanie w dobrym stanie, w typowej lokalizacji mieści się zwykle w środku zakresu. Mieszkanie po remoncie, z balkonem i windą jest bliżej górnej granicy, a do remontu albo na parterze bez windy bliżej dolnej.
Dlaczego miasto to za mało
Różnice między dzielnicami jednego miasta sięgają często kilkudziesięciu procent. Centrum, dobrze skomunikowane osiedla i nowe budownictwo kosztują wyraźnie więcej niż obrzeża czy wielka płyta. Do wyceny konkretnego mieszkania potrzebujesz transakcji z tej samej dzielnicy, a najlepiej z tej samej ulicy i podobnych budynków.
Na stronach rankingów miast znajdziesz ceny w dzielnicach, a w wycenie online widełki dla podanego adresu i stanu mieszkania.
Ceny w miastach a cena ofertowa
Cena ofertowa jest zwykle kilka procent wyższa od ceny transakcyjnej, bo kupujący negocjują. Jeśli wystawisz mieszkanie znacznie powyżej górnej granicy zakresu dla dzielnicy, licz się z małą liczbą prezentacji. Rozsądna cena ofertowa mieści się w zakresie i zostawia margines na negocjacje.
Rynek wtórny i pierwotny
Tabela dotyczy mieszkań z rynku wtórnego. Ceny nowych mieszkań od deweloperów zależą od standardu wykończenia, terminu oddania i promocji, więc nie porównuj ich wprost. Mieszkanie z rynku wtórnego zwykle trzeba odświeżyć, a mieszkanie deweloperskie wykończyć.
Jak wykorzystać dane przy sprzedaży
- Sprawdź medianę i zakres dla swojego miasta i dzielnicy.
- Zrób wycenę online dla swojego adresu i stanu mieszkania.
- Porozmawiaj z dwoma–trzema agentami i porównaj ich wyceny z danymi.
- Ustal cenę ofertową w zakresie, z marginesem na negocjacje.
- Po 3–4 tygodniach sprawdź reakcję rynku i w razie potrzeby skoryguj cenę.
Pojęcia z tego poradnika
- Cena transakcyjna
- Cena, za którą mieszkanie zostało faktycznie sprzedane, zapisana w akcie notarialnym. Na cenach transakcyjnych opierają się strony cen mieszkań w nAgent.
- Cena ofertowa
- Cena podana w ogłoszeniu. Zwykle jest wyższa od ceny transakcyjnej, bo zostawia miejsce na negocjacje.
- Rynek wtórny
- Sprzedaż mieszkań, które miały już właściciela. Kupujący zwykle płaci 2% PCC.
- Mediana ceny
- Cena środkowej transakcji: połowa mieszkań sprzedała się taniej, połowa drożej. Lepiej niż średnia pokazuje typowe mieszkanie.
Więcej definicji w słowniku nieruchomości.
Pytania i odpowiedzi
Skąd pochodzą dane o cenach mieszkań na nAgent.pl?
Z aktów notarialnych sprzedaży mieszkań z rynku wtórnego, zebranych przez wycenowo.pl. To ceny transakcyjne, a nie ofertowe.
Co oznacza mediana ceny za metr?
Cenę środkową: połowa mieszkań sprzedała się drożej, a połowa taniej. Lepiej oddaje typowe mieszkanie niż średnia.
Dlaczego ceny w ogłoszeniach są wyższe niż w tabeli?
Ogłoszenia pokazują oczekiwania sprzedających przed negocjacjami. Tabela pokazuje ceny zapisane w aktach notarialnych po negocjacjach.
Które miasto wojewódzkie ma najdroższe mieszkania?
Kolejność miast według mediany pokazuje tabela, która odświeża się razem z danymi z aktów notarialnych.
Jak sprawdzić ceny w mojej dzielnicy?
Kliknij miasto w tabeli. Na stronie miasta znajdziesz ceny w dzielnicach i ranking agentów, a w wycenie online widełki dla swojego adresu.
Czy cena za metr z tabeli to wartość mojego mieszkania?
To punkt odniesienia. Wartość konkretnego mieszkania zależy od dzielnicy, stanu, piętra, budynku i rozkładu.
Jak często aktualizowane są ceny?
Tabela pobiera dane z wycenowo.pl i odświeża się automatycznie kilka razy na dobę, gdy pojawia się nowy okres danych.
Czy tabela obejmuje mieszkania od deweloperów?
Nie, dotyczy rynku wtórnego. Ceny nowych mieszkań zależą od standardu i warunków dewelopera.
Dlaczego przy niektórych miastach nie ma liczb?
Gdy danych jest za mało albo źródło jest chwilowo niedostępne, nie pokazujemy liczb. Strona miasta prowadzi wtedy do rankingu i wyceny.
Podstawa prawna i źródła
- Dane o cenach transakcyjnych: wycenowo.pl (akty notarialne)
- Rejestr Cen Nieruchomości prowadzony przez starostów i prezydentów miast
Stan na październik 2026. Poradnik ma charakter informacyjny i nie zastępuje porady prawnika, notariusza ani doradcy podatkowego.