Jak wybrać agenta nieruchomości do sprzedaży mieszkania

Zacznij od wyników, nie od obietnic

Najlepszą wskazówką tego, jak agent sprzeda Twoje mieszkanie, jest to, jak sprzedawał podobne mieszkania w Twojej okolicy. Sprawdź liczbę potwierdzonych sprzedaży w ostatnich 12 miesiącach, średni czas sprzedaży i to, ile procent pierwszej ceny ofertowej udało się uzyskać.

Wysoka wycena na pierwszym spotkaniu nie jest dowodem kompetencji. Zdarza się, że agent podaje zawyżoną kwotę, żeby zdobyć umowę, a potem po kilku tygodniach namawia na obniżki. Tracisz wtedy najcenniejszy czas, czyli pierwsze tygodnie ogłoszenia, kiedy zainteresowanie jest największe.

Infografika

Jak wybrać agenta nieruchomości w 5 krokach

Wybieraj po wynikach z Twojej okolicy, nie po najwyższej wycenie.

Proces wyboru

1. 1
   Zrób krótką listę 3 agentów

   Tylko tych, którzy w ostatnim roku sprzedawali podobne mieszkania w Twojej dzielnicy.

2. 2
   Porównaj wyniki

   Liczba sprzedaży, czas sprzedaży, cena uzyskana względem ceny ofertowej, opinie.

3. 3
   Umów spotkania w mieszkaniu

   Każdy agent powinien przynieść transakcje, na których opiera wycenę.

4. 4
   Poproś o propozycję na piśmie

   Stawka, rodzaj umowy, okres, plan marketingu, raportowanie.

5. 5
   Sprawdź formalności i podpisz

   Polisa OC, dane firmy, projekt umowy przeczytany w domu.

Co najlepiej przewiduje wynik sprzedaży

Sprzedaże podobnych mieszkań w okolicynajwięcej

Czas sprzedaży i cena do ceny ofertowejdużo

Opinie klientów z potwierdzoną transakcjądużo

Plan marketingu i jakość ogłoszeńśrednio

Wysokość proponowanej wycenymało

Ocena redakcji nAgent.pl na podstawie tego, jak działa rynek wtórny. Nie jest to wynik badania.

Sygnały ostrzegawcze

• Wyłączność na pół roku lub dłużej od pierwszego spotkania
• Wycena wyraźnie wyższa niż u innych, bez transakcji na poparcie
• Brak przykładów sprzedaży z Twojej okolicy
• Kary umowne równe całej prowizji za wycofanie oferty

nagent.plPorównaj agentów nieruchomości

Agent lokalny czy duża sieć

Duże biuro albo sieć franczyzowa daje rozpoznawalną markę, bazę kupujących i zaplecze: fotografa, prawnika, doradcę kredytowego. Agent działający lokalnie zna za to każdą ulicę, sąsiednie budynki i ceny, za które się sprzedawały, a często prowadzi mniej ofert naraz.

Ani marka, ani wielkość biura nie sprzedają mieszkania. Robi to konkretna osoba. Zapytaj, kto dokładnie poprowadzi Twoją sprzedaż, ile ofert prowadzi teraz i kto zastąpi go w czasie urlopu.

Porównaj co najmniej dwóch lub trzech agentów

Spotkanie z kilkoma agentami nic nie kosztuje, a pokazuje różnice w podejściu, wycenie i stawkach. Poproś każdego o te same informacje, żeby móc je porównać.

• Ile podobnych mieszkań sprzedał w tej dzielnicy w ostatnim roku i w jakim czasie?
• Jak uzasadnia proponowaną cenę i na jakich transakcjach się opiera?
• Jaki ma plan marketingu: zdjęcia, plan mieszkania, wideo, portale, własna baza kupujących, współpraca z innymi biurami?
• Kto będzie prowadził prezentacje i negocjacje: on sam czy ktoś z biura?
• Jak często i w jakiej formie będzie raportował postępy?
• Co zrobi, jeśli po czterech tygodniach nie będzie ofert?

Jak powinno wyglądać pierwsze spotkanie

• Agent ogląda mieszkanie, budynek i okolicę, a nie podaje ceny przez telefon.
• Pyta o Twój cel: termin, cenę minimalną, kredyt, stan prawny, plany po sprzedaży.
• Pokazuje transakcje z okolicy, na których opiera cenę, i mówi, co obniża, a co podnosi wartość Twojego mieszkania.
• Przedstawia plan na pierwsze 30 dni: zdjęcia, plan mieszkania, publikacja, pierwsze prezentacje, termin pierwszego raportu.
• Zostawia projekt umowy do przeczytania w domu i nie naciska na podpis tego samego dnia.

Jak ocenić odpowiedzi

Dobry agent mówi liczbami i przykładami: adres lub okolica, metraż, cena ofertowa, cena z umowy, liczba dni do sprzedaży. Ogólniki w rodzaju „mamy dużą bazę klientów” albo „sprzedajemy szybko” nic nie znaczą, dopóki nie stoją za nimi dane.

Zwróć uwagę na to, czy agent zadaje pytania Tobie. Powinien chcieć wiedzieć, dlaczego sprzedajesz, do kiedy, jaka jest Twoja cena minimalna i czy mieszkanie ma kredyt lub nieuregulowany stan prawny. Agent, który tylko mówi o sobie, rzadko dobrze słucha kupujących.

Ile czasu poświęcić na wybór

Wybór agenta zajmuje zwykle tydzień do dwóch: dzień na krótką listę, kilka dni na spotkania i chwilę na przeczytanie umów. To niewiele w porównaniu z kilkoma miesiącami sprzedaży i kwotą, o którą chodzi. Pośpiech przy wyborze to najczęstsza przyczyna późniejszych rozczarowań.

Czym różni się dobry agent od przeciętnego

• Wycenia na podstawie transakcji i mówi wprost, jeśli Twoje oczekiwania są za wysokie.
• Ma konkretny plan marketingu z terminami, a nie tylko „wrzucimy ogłoszenie”.
• Odbiera telefon i odpowiada na wiadomości tego samego dnia.
• Selekcjonuje kupujących i sprawdza ich finansowanie przed prezentacją.
• Regularnie raportuje: wyświetlenia, zapytania, prezentacje, opinie oglądających.
• Prowadzi Cię przez dokumenty, kredyt i akt notarialny bez niespodzianek.

Sprawdź podstawy formalne

• Ubezpieczenie OC pośrednika: od 2014 roku pośrednik ma obowiązek je mieć i przedstawić Ci dokument przy zawieraniu umowy.
• Umowa pośrednictwa musi mieć formę pisemną lub elektroniczną (z kwalifikowanym podpisem elektronicznym), inaczej jest nieważna.
• Wysokość wynagrodzenia, VAT i moment jego zapłaty powinny być w umowie zapisane wprost.
• Dane firmy z umowy sprawdzisz w CEIDG albo KRS.

Jak sprawdzić agenta w 15 minut

• Wpisz nazwę firmy z umowy w CEIDG albo KRS i sprawdź, czy dane i adres się zgadzają.
• Przejrzyj jego obecne ogłoszenia: jakość zdjęć, plan mieszkania, rzetelny opis. Tak samo będzie wyglądać Twoja oferta.
• Przeczytaj opinie z ostatnich 12 miesięcy i to, jak agent odpowiada na krytykę.
• Zadzwoń albo napisz w sprawie jednej z jego ofert jako kupujący. Zobaczysz, jak szybko i jak konkretnie odpowiada.
• Porównaj jego profil na nAgent.pl z innymi agentami w dzielnicy: transakcje, czas sprzedaży i cenę uzyskaną względem ofertowej.

Sygnały ostrzegawcze

• Nacisk na podpisanie umowy na wyłączność od razu, na długi okres.
• Brak konkretnych przykładów sprzedaży z okolicy.
• Wycena wyraźnie wyższa niż u innych agentów, bez uzasadnienia.
• Niejasne zapisy o karach umownych albo o wynagrodzeniu po zakończeniu umowy.
• Ogłoszenia agenta ze słabymi zdjęciami i bez planu mieszkania.

Przykład: dwie wyceny, dwa wyniki

Przykład z umownymi kwotami. Agent A wycenia mieszkanie na 720 000 zł, bez wskazania transakcji. Agent B proponuje 669 000 zł i pokazuje pięć sprzedaży z okolicy po 640–665 tys. zł. Sprzedający wybiera agenta A.

Przez pierwsze tygodnie dzwoni niewielu kupujących. Po dwóch obniżkach cena spada do 650 000 zł, a mieszkanie sprzedaje się po 5 miesiącach za 645 000 zł. Z agentem B sprzedaż za około 655 000 zł po 6 tygodniach była realna. Różnica to około 10 000 zł i ponad 3 miesiące czynszu, rat i nerwów.

Jak pomaga w tym nAgent.pl

Na nAgent.pl porównasz agentów z Twojego miasta i dzielnicy po potwierdzonych transakcjach, czasie sprzedaży, cenie uzyskanej względem ceny ofertowej i opiniach klientów, którzy naprawdę z nimi sprzedali. Pozycji w rankingu nie da się kupić. Sam decydujesz, do kogo wysłać zapytanie.

Arkusz porównania agentów

Zapisz odpowiedzi w prostej tabeli, żeby po rozmowach nie oceniać na podstawie wrażenia. Dla każdego agenta wpisz te same pozycje i dopiero wtedy porównaj.

• Liczba potwierdzonych transakcji w Twojej dzielnicy w ostatnich 12 miesiącach.
• Średni czas sprzedaży i różnica między ceną ofertową a końcową.
• Proponowana cena ofertowa i dane, na których ją oparł.
• Plan marketingowy: zdjęcia, plan mieszkania, portale, promowanie, baza kupujących.
• Prowizja w złotówkach brutto i co jest w niej zawarte.
• Rodzaj umowy, okres, warunki wypowiedzenia i wynagrodzenie po zakończeniu umowy.
• Opinie klientów: ile, z jakiego okresu, czy są odpowiedzi na krytykę.

Pojęcia z tego poradnika

Cena ofertowa

Cena podana w ogłoszeniu. Zwykle jest wyższa od ceny transakcyjnej, bo zostawia miejsce na negocjacje.

Akt notarialny

Dokument sporządzony przez notariusza, w którym strony zawierają umowę sprzedaży nieruchomości. Bez formy aktu notarialnego przeniesienie własności mieszkania jest nieważne.

OC pośrednika

Obowiązkowe ubezpieczenie odpowiedzialności cywilnej pośrednika w obrocie nieruchomościami. Minimalna suma gwarancyjna to równowartość 25 000 euro.

Umowa pośrednictwa

Pisemna umowa między klientem a pośrednikiem, która określa zakres usług, wynagrodzenie i warunki jego zapłaty. Musi wskazywać numer polisy OC pośrednika.

Prowizja

Wynagrodzenie pośrednika, zwykle procent ceny sprzedaży. W Polsce najczęściej od 2 do 3% netto plus VAT.

Więcej definicji w słowniku nieruchomości.

Pytania i odpowiedzi