Słownik nieruchomości

Najważniejsze pojęcia przy sprzedaży, zakupie i najmie mieszkania w jednym miejscu. Przy każdym haśle link do poradnika albo kalkulatora ze szczegółami.

W skrócie

44 pojęć, które pojawiają się przy sprzedaży, zakupie i najmie mieszkania, wyjaśnionych w jednym lub dwóch zdaniach. Przy haśle jest link do poradnika albo kalkulatora, w którym temat opisujemy dokładniej.

Zapytaj nAgent AI

A

Agent kupującego: Pośrednik, który działa na zlecenie kupującego: szuka ofert, sprawdza stan prawny i negocjuje cenę. Wynagrodzenie płaci kupujący. Poradnik: Agent kupującego: kiedy warto szukać mieszkania z agentem
Akt notarialny: Dokument sporządzony przez notariusza, w którym strony zawierają umowę sprzedaży nieruchomości. Bez formy aktu notarialnego przeniesienie własności mieszkania jest nieważne. Poradnik: Akt notarialny sprzedaży mieszkania: jak wygląda dzień podpisania
AML: Przepisy o przeciwdziałaniu praniu pieniędzy. Pośrednik nieruchomości jest instytucją obowiązaną: identyfikuje klientów, ocenia ryzyko i zgłasza podejrzane transakcje. Poradnik: AML dla pośredników nieruchomości: obowiązki krok po kroku

C

Cena ofertowa: Cena podana w ogłoszeniu. Zwykle jest wyższa od ceny transakcyjnej, bo zostawia miejsce na negocjacje. Poradnik: Jak ustalić cenę ofertową mieszkania
Cena transakcyjna: Cena, za którą mieszkanie zostało faktycznie sprzedane, zapisana w akcie notarialnym. Na cenach transakcyjnych opierają się strony cen mieszkań w nAgent.

D

Dożywocie: Umowa, w której właściciel przenosi nieruchomość w zamian za dożywotnie utrzymanie. Obciąża nieruchomość i utrudnia jej sprzedaż. Poradnik: Sprzedaż mieszkania ze służebnością lub dożywociem
Dział III i IV księgi wieczystej: Dział III zawiera prawa i roszczenia osób trzecich, na przykład służebności i ostrzeżenia o egzekucji. Dział IV zawiera hipoteki. Poradnik: Jak sprawdzić księgę wieczystą mieszkania przed zakupem

H

Hipoteka: Zabezpieczenie wierzytelności, najczęściej kredytu, wpisane do działu IV księgi wieczystej. Przy sprzedaży kredyt spłaca się z ceny, a bank wydaje zgodę na wykreślenie hipoteki. Poradnik: Sprzedaż mieszkania z kredytem hipotecznym krok po kroku
Home staging: Przygotowanie mieszkania do zdjęć i prezentacji: porządek, drobne naprawy, neutralny wystrój, czasem wynajęte meble. Poradnik: Home staging: czy się opłaca i jak go zrobić

K

Kaucja: Kwota wpłacana przez najemcę na zabezpieczenie roszczeń właściciela. Przy najmie mieszkania nie może przekraczać dwunastokrotności czynszu. Poradnik: Kaucja za wynajem mieszkania: ile, kiedy zwrócić i co potrącić
Księga wieczysta: Publiczny rejestr prowadzony przez sąd, który pokazuje właściciela nieruchomości, jej obciążenia i hipoteki. Odpis można sprawdzić online po numerze księgi. Poradnik: Jak sprawdzić księgę wieczystą mieszkania przed zakupem

M

Mediana ceny: Cena środkowej transakcji: połowa mieszkań sprzedała się taniej, połowa drożej. Lepiej niż średnia pokazuje typowe mieszkanie.

N

Najem instytucjonalny: Najem, w którym właścicielem mieszkania jest firma, a nie osoba prywatna. Ma inne zasady podatkowe niż najem prywatny. Poradnik: Najem instytucjonalny i podnajem: czym się różnią od zwykłego najmu
Najem okazjonalny: Umowa najmu na czas określony z oświadczeniem najemcy o poddaniu się egzekucji i wskazaniem lokalu, do którego się wyprowadzi. Ułatwia odzyskanie mieszkania. Poradnik: Najem okazjonalny: jak zawrzeć umowę i co daje właścicielowi

O

OC pośrednika: Obowiązkowe ubezpieczenie odpowiedzialności cywilnej pośrednika w obrocie nieruchomościami. Minimalna suma gwarancyjna to równowartość 25 000 euro. Poradnik: Ubezpieczenie OC pośrednika w obrocie nieruchomościami
Odrębna własność lokalu: Pełna własność mieszkania z udziałem w gruncie i częściach wspólnych budynku, z własną księgą wieczystą. Poradnik: Sprzedaż mieszkania spółdzielczego: własnościowe, lokatorskie i księga wieczysta
Operat szacunkowy: Opinia o wartości nieruchomości sporządzona przez rzeczoznawcę majątkowego. Wymaga go między innymi bank przy kredycie hipotecznym. Poradnik: Operat szacunkowy i rzeczoznawca majątkowy: kiedy jest potrzebny

P

PCC: Podatek od czynności cywilnoprawnych. Przy zakupie mieszkania z rynku wtórnego wynosi 2% ceny i pobiera go notariusz. Kupujący pierwsze mieszkanie może być zwolniony. Kalkulator: Koszty zakupu mieszkania
PIT-39: Zeznanie podatkowe, w którym rozlicza się sprzedaż nieruchomości przed upływem 5 lat od końca roku nabycia. Składa się je do 30 kwietnia następnego roku. Kalkulator: Podatek od sprzedaży
Pośrednik w obrocie nieruchomościami: Przedsiębiorca, który zawodowo pośredniczy w sprzedaży, kupnie lub najmie nieruchomości. Zawód nie wymaga licencji, ale wymaga ubezpieczenia OC i pisemnej umowy z klientem. Poradnik: Jak zostać agentem nieruchomości w 2026 roku
Prawo pierwokupu: Prawo pierwszeństwa zakupu przysługujące na przykład gminie, KOWR albo współwłaścicielowi. Przy sprzedaży objętej pierwokupem zawiera się najpierw umowę warunkową. Poradnik: Prawo pierwokupu przy sprzedaży nieruchomości: gmina, KOWR i inni
Protokół zdawczo-odbiorczy: Dokument spisywany przy przekazaniu mieszkania: stan lokalu, liczniki, klucze i wyposażenie. Chroni obie strony przy późniejszym sporze. Poradnik: Protokół zdawczo-odbiorczy przy najmie mieszkania: wzór treści
Prowizja: Wynagrodzenie pośrednika, zwykle procent ceny sprzedaży. W Polsce najczęściej od 2 do 3% netto plus VAT. Kalkulator: Prowizja agenta

R

Rękojmia: Odpowiedzialność sprzedającego za wady fizyczne i prawne sprzedanej rzeczy. Przy nieruchomości trwa 5 lat od wydania, a strony mogą ją ograniczyć w umowie. Poradnik: Wady mieszkania przy sprzedaży: co ujawnić i za co odpowiadasz
Ryczałt od najmu: Sposób opodatkowania najmu prywatnego: 8,5% przychodu do 100 000 zł w roku i 12,5% od nadwyżki, bez odliczania kosztów. Kalkulator: Sprzedać czy wynająć
Rynek pierwotny: Sprzedaż nowych mieszkań przez dewelopera. Kupujący nie płaci PCC, a cena zawiera VAT. Poradnik: Rynek pierwotny czy wtórny: które mieszkanie wybrać
Rynek wtórny: Sprzedaż mieszkań, które miały już właściciela. Kupujący zwykle płaci 2% PCC. Poradnik: Jak kupić mieszkanie z rynku wtórnego krok po kroku

S

Służebność: Prawo osoby trzeciej do korzystania z cudzej nieruchomości, na przykład mieszkania w lokalu albo przejazdu przez działkę. Wpisuje się ją do działu III księgi wieczystej. Poradnik: Sprzedaż mieszkania ze służebnością lub dożywociem
Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu: Ograniczone prawo rzeczowe do mieszkania w zasobach spółdzielni. Można je sprzedać, odziedziczyć i obciążyć hipoteką. Nie zawsze ma księgę wieczystą. Poradnik: Sprzedaż mieszkania spółdzielczego: własnościowe, lokatorskie i księga wieczysta

Ś

Świadectwo charakterystyki energetycznej: Dokument określający zapotrzebowanie budynku lub lokalu na energię. Sprzedający musi przekazać je kupującemu przy sprzedaży mieszkania. Poradnik: Świadectwo charakterystyki energetycznej przy sprzedaży mieszkania

T

Taksa notarialna: Wynagrodzenie notariusza za sporządzenie aktu. Rozporządzenie określa stawki maksymalne, do których dolicza się 23% VAT. Przy cenie 600 000 zł maksimum to 3170 zł netto. Kalkulator: Koszty zakupu mieszkania

U

Udział we współwłasności: Część prawa własności nieruchomości należąca do jednego z kilku współwłaścicieli. Udział można sprzedać bez zgody pozostałych, całe mieszkanie tylko za zgodą wszystkich. Poradnik: Sprzedaż udziału w mieszkaniu: czy można bez zgody współwłaściciela
Ulga mieszkaniowa: Zwolnienie z podatku dochodu ze sprzedaży nieruchomości wydanego w ciągu 3 lat od końca roku sprzedaży na własne cele mieszkaniowe. Poradnik: Ulga mieszkaniowa krok po kroku: jak nie zapłacić podatku od sprzedaży
Umowa na wyłączność: Umowa pośrednictwa, w której sprzedający zobowiązuje się nie korzystać z innych biur przez określony czas. Często łączy się z niższą prowizją i szerszym marketingiem. Poradnik: Umowa pośrednictwa: na wyłączność czy otwarta?
Umowa otwarta: Umowa pośrednictwa, przy której sprzedający może współpracować z kilkoma biurami i szukać kupującego sam. Prowizję dostaje biuro, które doprowadzi do sprzedaży. Poradnik: Umowa pośrednictwa: na wyłączność czy otwarta?
Umowa pośrednictwa: Pisemna umowa między klientem a pośrednikiem, która określa zakres usług, wynagrodzenie i warunki jego zapłaty. Musi wskazywać numer polisy OC pośrednika. Poradnik: Umowa pośrednictwa w obrocie nieruchomościami: co musi zawierać
Umowa przedwstępna: Umowa, w której strony zobowiązują się zawrzeć umowę sprzedaży w przyszłości. W formie aktu notarialnego daje silniejszą ochronę, bo można dochodzić zawarcia umowy w sądzie. Poradnik: Umowa przedwstępna sprzedaży mieszkania: zadatek czy zaliczka
Umowa rezerwacyjna: Umowa z deweloperem, która na określony czas wyłącza mieszkanie ze sprzedaży innym osobom. Opłata rezerwacyjna nie może przekroczyć 1% ceny. Poradnik: Umowa rezerwacyjna u dewelopera: opłata, zwrot i pułapki

W

Wkład własny: Część ceny mieszkania płacona z własnych pieniędzy przy zakupie na kredyt. Banki zwykle wymagają 20%, czasem 10% z dodatkowym zabezpieczeniem. Kalkulator: Kupić czy wynająć

Z

Zachowek: Roszczenie pieniężne najbliższych członków rodziny pominiętych w testamencie lub darowiznach. Może dotyczyć wartości mieszkania, które spadkobierca sprzedaje. Poradnik: Zachowek a sprzedaż mieszkania: czy można sprzedać i kto zapłaci
Zadatek: Kwota wpłacana przy umowie przedwstępnej. Gdy umowy nie wykona kupujący, sprzedający zatrzymuje zadatek, a gdy sprzedający, kupujący może żądać zwrotu podwójnej kwoty. Poradnik: Umowa przedwstępna sprzedaży mieszkania: zadatek czy zaliczka
Zaliczka: Część ceny wpłacana z góry. W przeciwieństwie do zadatku wraca do kupującego, gdy umowa nie dojdzie do skutku, niezależnie od tego, kto zawinił. Poradnik: Umowa przedwstępna sprzedaży mieszkania: zadatek czy zaliczka
Zaświadczenie o braku osób zameldowanych: Dokument z urzędu gminy potwierdzający, że w mieszkaniu nikt nie jest zameldowany. Kupujący często prosi o niego przed aktem. Poradnik: Dokumenty do sprzedaży mieszkania: pełna lista 2026
Zaświadczenie o braku zaległości: Dokument ze spółdzielni lub wspólnoty potwierdzający, że za mieszkanie nie ma długów. Notariusz i kupujący zwykle go wymagają. Poradnik: Dokumenty do sprzedaży mieszkania: pełna lista 2026

Stan prawny na październik 2026. Definicje mają charakter informacyjny.