Sprzedaż udziału w mieszkaniu: czy można bez zgody współwłaściciela

Czy mogę sprzedać udział bez zgody

Tak. Każdy współwłaściciel może rozporządzać swoim udziałem bez zgody pozostałych. Sprzedaż wymaga aktu notarialnego, a kupujący wchodzi na Twoje miejsce jako współwłaściciel. Na sprzedaż całego mieszkania potrzebna jest natomiast zgoda wszystkich współwłaścicieli.

Inaczej jest przy wspólności majątkowej małżonków. W trakcie trwania wspólności małżonek nie ma udziału, którym mógłby samodzielnie rozporządzić. Udziały powstają po ustaniu wspólności.

Infografika

Sprzedaż udziału

Trzy drogi i ich skutki.

Udział czy całe mieszkanie

Sprzedaż samego udziału

• Bez zgody pozostałych
• Niższa cena za metr
• Mało chętnych, często inwestorzy
• Kupujący wchodzi we współwłasność

Sprzedaż całości

• Zgoda wszystkich
• Cena rynkowa
• Pełny rynek kupujących
• Podział ceny według udziałów

Kolejność rozmów

1. 1
   Propozycja dla współwłaściciela

   Spłata lub wspólna sprzedaż

2. 2
   Wycena całości

   Punkt odniesienia dla rozmów

3. 3
   Mediacja

   Gdy rozmowy utknęły

4. 4
   Sprzedaż udziału lub sąd

   Gdy porozumienie jest niemożliwe

Udział w małżeństwie

Mieszkanie we wspólności majątkowej małżonków nie ma udziałów. Udziały powstają dopiero po ustaniu wspólności, na przykład po rozwodzie.

nagent.plPorównaj agentów nieruchomości

Udział po spadku

Przed działem spadku spadkobierca może zbyć udział w całym spadku albo, za zgodą pozostałych, udział w konkretnym przedmiocie należącym do spadku. Po dziale spadku lub gdy mieszkanie jest jedynym składnikiem spadku, sytuacja może wyglądać inaczej. Przy mieszkaniu ze spadku warto omówić formę sprzedaży z notariuszem.

Ile jest wart udział

Udział w mieszkaniu kupuje mało osób, bo nie daje swobody korzystania z całego lokalu. Kupują go głównie inwestorzy, którzy liczą na późniejsze zniesienie współwłasności. Dlatego cena udziału jest zwykle wyraźnie niższa niż proporcjonalna część wartości całego mieszkania.

Lepsze rozwiązania

• Spłata przez współwłaściciela, który chce zatrzymać mieszkanie.
• Wspólna sprzedaż całości i podział ceny według udziałów.
• Zamiana lub podział, jeśli lokal da się sensownie podzielić, co przy mieszkaniu zdarza się rzadko.
• Mediacja, gdy strony nie potrafią rozmawiać bezpośrednio.

Zniesienie współwłasności w sądzie

Każdy współwłaściciel może żądać zniesienia współwłasności. Sąd może przyznać mieszkanie jednemu współwłaścicielowi ze spłatą pozostałych albo zarządzić sprzedaż. Postępowanie trwa, a wartość ustala zwykle biegły. Groźba takiej sprawy często skłania strony do porozumienia.

Podatek

Przy sprzedaży udziału obowiązuje ta sama zasada 5 lat od końca roku nabycia co przy całym mieszkaniu. Udział nabyty w różnych momentach, na przykład część po rodzicach i część w drodze spłaty, może mieć różne daty nabycia. Rozlicz to z doradcą podatkowym.

Rola agenta

Agent może przygotować wycenę całego mieszkania i przedstawić współwłaścicielom realne scenariusze. Często pomaga też jako neutralny pośrednik w rozmowach rodzinnych. Przy sprzedaży całości współwłaściciele zwykle podpisują wspólną umowę pośrednictwa.

Pojęcia z tego poradnika

Udział we współwłasności

Część prawa własności nieruchomości należąca do jednego z kilku współwłaścicieli. Udział można sprzedać bez zgody pozostałych, całe mieszkanie tylko za zgodą wszystkich.

Więcej definicji w słowniku nieruchomości.

Pytania i odpowiedzi