Prawo pierwokupu przy sprzedaży nieruchomości: gmina, KOWR i inni

Czym jest prawo pierwokupu

Prawo pierwokupu pozwala określonej osobie lub instytucji kupić rzecz przed kupującym, którego znalazł sprzedający, i to na tych samych warunkach. Może wynikać z ustawy albo z umowy. Ustawowe prawo pierwokupu przysługuje między innymi gminie, Krajowemu Ośrodkowi Wsparcia Rolnictwa i Lasom Państwowym w określonych sytuacjach.

Infografika

Prawo pierwokupu

Kto może kupić przed Twoim kupującym.

Kiedy sprawdzić pierwokup

• Działka niezabudowana nabyta wcześniej od gminy lub Skarbu Państwa
• Użytkowanie wieczyste działki niezabudowanej
• Nieruchomość wpisana do rejestru zabytków
• Teren przeznaczony w planie na cele publiczne lub objęty rewitalizacją
• Grunt rolny lub leśny
• Umowne prawo pierwokupu wpisane w księdze

Jak przebiega sprzedaż

1. 1
   U notariuszaUmowa warunkowa

   Sprzedaż pod warunkiem, że uprawniony nie skorzysta

2. 2
   Zawiadomienie uprawnionego

   Notariusz przesyła odpis umowy

3. 3
   Do 1 miesiącaDecyzja uprawnionego

   Zwykle miesiąc

4. 4
   Po terminieUmowa przenosząca

   Gdy uprawniony nie skorzystał

Uważaj na

• Bezwarunkową umowę mimo pierwokupu, bo jest nieważna
• Pełną zapłatę przed umową przenoszącą
• Wydanie nieruchomości przed końcem terminu
• Zaniżanie ceny w umowie warunkowej

nagent.plPorównaj agentów nieruchomości

Kiedy pierwokup ma gmina

• Sprzedaż niezabudowanej nieruchomości nabytej wcześniej przez sprzedającego od Skarbu Państwa lub gminy.
• Sprzedaż prawa użytkowania wieczystego niezabudowanej nieruchomości.
• Sprzedaż nieruchomości wpisanej do rejestru zabytków lub jej części.
• Sprzedaż nieruchomości na obszarze przeznaczonym w planie miejscowym na cele publiczne albo objętym szczególnymi przepisami o rewitalizacji.

Mieszkanie w bloku zwykle bez pierwokupu

Przy typowej sprzedaży mieszkania z rynku wtórnego ustawowy pierwokup gminy zwykle nie występuje. Wyjątkiem może być lokal w zabytkowej kamienicy wpisanej do rejestru zabytków. Współwłaściciel mieszkania nie ma ustawowego prawa pierwokupu udziału, chyba że współwłaściciele zawarli taką umowę.

Grunty rolne i leśne

Przy sprzedaży nieruchomości rolnej Krajowy Ośrodek Wsparcia Rolnictwa może mieć prawo pierwokupu, a w niektórych przypadkach prawo pierwokupu ma także dzierżawca. Przy gruntach leśnych i działkach z lasem prawo pierwokupu może przysługiwać Skarbowi Państwa reprezentowanemu przez Lasy Państwowe. Szczegóły zależą od rodzaju gruntu, powierzchni i stron umowy.

Umowa warunkowa i termin

Gdy pierwokup przysługuje, notariusz sporządza umowę sprzedaży pod warunkiem, że uprawniony nie skorzysta ze swojego prawa. Uprawniony dostaje odpis umowy i co do zasady ma miesiąc na decyzję, chyba że przepis szczególny przewiduje inny termin. Jeśli nie skorzysta, strony podpisują umowę przenoszącą własność. Jeśli skorzysta, nieruchomość kupuje on na warunkach z umowy.

Co grozi za pominięcie

Bezwarunkowa sprzedaż nieruchomości, do której przysługuje ustawowe prawo pierwokupu, jest nieważna. Kupujący nie staje się właścicielem, a sprawa wraca do punktu wyjścia. Dlatego sprawdzenie pierwokupu przed aktem leży w interesie obu stron.

Pieniądze i terminy

Przy umowie warunkowej kupujący zwykle nie płaci całej ceny, bo nie wie jeszcze, czy zostanie właścicielem. Ustal w umowie, kiedy i jak następuje zapłata oraz wydanie nieruchomości. Kredyt hipoteczny bank wypłaca zwykle po umowie przenoszącej, co warto uzgodnić z bankiem wcześniej.

Pojęcia z tego poradnika

Prawo pierwokupu

Prawo pierwszeństwa zakupu przysługujące na przykład gminie, KOWR albo współwłaścicielowi. Przy sprzedaży objętej pierwokupem zawiera się najpierw umowę warunkową.

Zadatek

Kwota wpłacana przy umowie przedwstępnej. Gdy umowy nie wykona kupujący, sprzedający zatrzymuje zadatek, a gdy sprzedający, kupujący może żądać zwrotu podwójnej kwoty.

Więcej definicji w słowniku nieruchomości.

Pytania i odpowiedzi