Sprzedaż zadłużonego mieszkania i mieszkania z komornikiem

Czy można sprzedać mieszkanie z komornikiem

Tak. Zajęcie nieruchomości przez komornika nie zabrania właścicielowi jej sprzedaży, ale rozporządzenie nieruchomością po zajęciu nie ma wpływu na dalsze postępowanie egzekucyjne. Oznacza to, że egzekucja może toczyć się dalej, nawet jeśli mieszkanie ma już nowego właściciela. Dlatego sprzedaż musi być połączona ze spłatą wierzyciela i umorzeniem egzekucji.

Infografika

Mieszkanie z długami na sprzedaż

Wolna sprzedaż zamiast licytacji.

Wolna sprzedaż a licytacja

Wolna sprzedaż

• Cena rynkowa
• Ty wybierasz kupującego i termin
• Spłata długów z ceny
• Reszta trafia do Ciebie

Licytacja komornicza

• Cena wywołania 3/4, potem 2/3 oszacowania
• Koszty egzekucji rosną
• Brak wpływu na termin
• Mniej zostaje dla dłużnika

Jak to przeprowadzić

1. 1
   Lista długów

   Kwoty, wierzyciele, hipoteki

2. 2
   Rozmowa z wierzycielami

   Zgoda na spłatę z ceny

3. 3
   Kupujący i umowa przedwstępna

   Z jasnym schematem płatności

4. 4
   Akt notarialny

   Cena częściowo do wierzycieli

5. 5
   Umorzenie egzekucji

   Wniosek wierzyciela do komornika

6. 6
   Wykreślenie hipotek

   Zgody wierzycieli i wnioski do sądu

Uważaj na

• Ukrywanie egzekucji przed kupującym
• Cenę za niską, żeby pokryć długi
• Firmy skupujące „od ręki” za ułamek wartości
• Termin licytacji, który już jest wyznaczony

nagent.plPorównaj agentów nieruchomości

Najpierw pełna lista długów

Zbierz wszystkie zobowiązania obciążające mieszkanie: kredyt hipoteczny, hipoteki przymusowe, zadłużenie prowadzone przez komornika, zaległości we wspólnocie lub spółdzielni. Sprawdź dział III i IV księgi wieczystej. Dopiero wtedy wiesz, czy cena rynkowa pokryje długi i ile zostanie dla Ciebie.

Porozumienie z wierzycielami

Wierzyciel zwykle woli dostać pieniądze z wolnej sprzedaży niż czekać na licytację. Ustal z nim kwotę spłaty, rachunek i zobowiązanie, że po otrzymaniu pieniędzy złoży wniosek o umorzenie egzekucji i wyda zgodę na wykreślenie hipoteki. Najlepiej na piśmie, przed umową przedwstępną.

Schemat płatności w akcie

Kupujący przelewa część ceny bezpośrednio wierzycielom, a resztę sprzedającemu. Bezpieczną opcją jest depozyt notarialny: notariusz wypłaca pieniądze wierzycielom po spełnieniu warunków. Kupujący z kredytem musi uprzedzić bank, bo nie każdy bank finansuje zakup mieszkania z wzmianką o egzekucji.

Dlaczego licytacja się nie opłaca

Na pierwszej licytacji cena wywołania wynosi trzy czwarte sumy oszacowania, a na drugiej dwie trzecie. Do tego koszty egzekucji powiększają dług. Po licytacji dłużnik często zostaje bez mieszkania i z częścią długu. Wolna sprzedaż po cenie rynkowej zwykle pozwala spłacić więcej i zachować nadwyżkę.

Uczciwość wobec kupującego

Kupujący i tak zobaczy wzmianki w księdze wieczystej. Ukrywanie długów kończy się zerwaną transakcją albo sporem. Pokaż od razu, że masz porozumienie z wierzycielami i plan spłaty, a kupujący z dużo większą pewnością złoży ofertę.

Skup mieszkań za gotówkę

Firmy skupujące zadłużone mieszkania obiecują szybkie rozwiązanie, ale płacą zwykle wyraźnie poniżej rynku. Bywają też oferty z umową odkupu lub dożywocia, które mogą być niekorzystne. Zanim podpiszesz cokolwiek, porównaj ofertę z ceną rynkową i skonsultuj umowę z prawnikiem.

Gdy termin licytacji jest już wyznaczony

Czasu jest mało, ale wolna sprzedaż wciąż bywa możliwa. Porozmawiaj z wierzycielem: jeśli przedstawisz podpisaną umowę przedwstępną i realny termin aktu, wierzyciel może wnieść o zawieszenie egzekucji. Decyzja należy do niego, więc działaj od razu.

Pojęcia z tego poradnika

Dział III i IV księgi wieczystej

Dział III zawiera prawa i roszczenia osób trzecich, na przykład służebności i ostrzeżenia o egzekucji. Dział IV zawiera hipoteki.

Hipoteka

Zabezpieczenie wierzytelności, najczęściej kredytu, wpisane do działu IV księgi wieczystej. Przy sprzedaży kredyt spłaca się z ceny, a bank wydaje zgodę na wykreślenie hipoteki.

Więcej definicji w słowniku nieruchomości.

Pytania i odpowiedzi