Umowa przedwstępna sprzedaży mieszkania: zadatek czy zaliczka

Po co umowa przedwstępna

Umowa przedwstępna wiąże strony do zawarcia umowy sprzedaży w przyszłości. Jest potrzebna, gdy akt nie może być podpisany od razu: kupujący czeka na kredyt, sprzedający musi spłacić hipotekę albo potrzebuje czasu na przeprowadzkę. Dla kupującego z kredytem to dokument niezbędny do banku.

Infografika

Umowa przedwstępna: zadatek czy zaliczka

Ten wybór decyduje, co się dzieje z pieniędzmi, gdy transakcja się nie uda.

Zadatek i zaliczka

Zadatek

• Kupujący się wycofa: zatrzymujesz zadatek
• Ty się wycofasz: oddajesz podwójną kwotę
• Mobilizuje obie strony
• Zwykle 5–10% ceny

Zaliczka

• Co do zasady wraca do kupującego
• Bez względu na przyczynę
• Słabiej chroni sprzedającego
• Bez sankcji za wycofanie

Forma umowy

Akt notarialny

• Można żądać w sądzie zawarcia umowy
• Wyższy koszt
• Lepsza przy długim terminie

Zwykła pisemna

• Głównie prawo do odszkodowania
• Niższy koszt
• Wystarcza przy krótkim terminie

Co musi być w umowie

• Dane stron i mieszkania
• Cena i sposób zapłaty
• Termin aktu notarialnego
• Termin wydania mieszkania
• Zadatek lub zaliczka
• Warunek kredytu kupującego
• Wyposażenie w cenie
• Podział kosztów

nagent.plPorównaj agentów nieruchomości

Rezerwacja, umowa przedwstępna i umowa deweloperska

• Rezerwacja na rynku wtórnym, na przykład przez biuro nieruchomości, to zwykle krótkie porozumienie, że sprzedający wstrzyma się z innymi ofertami. Nie zobowiązuje do zawarcia umowy sprzedaży tak jak umowa przedwstępna.
• Umowa rezerwacyjna z deweloperem jest uregulowana w ustawie deweloperskiej. Opłata rezerwacyjna może wynosić najwyżej 1% ceny mieszkania.
• Umowa deweloperska zawierana jest zawsze w formie aktu notarialnego i ma własne zasady ochrony pieniędzy kupującego, w tym mieszkaniowy rachunek powierniczy.
• Umowa przedwstępna to podstawowy dokument przy zakupie z rynku wtórnego, gdy akt nie może być podpisany od razu.

Co do niej wpisać

• Dane stron i dokładny opis mieszkania z numerem księgi wieczystej.
• Cenę i sposób zapłaty: ile z własnych środków, ile z kredytu, na jakie rachunki, w jakim terminie.
• Termin zawarcia umowy przyrzeczonej, czyli aktu notarialnego.
• Termin i warunki wydania mieszkania.
• Zadatek lub zaliczkę i ich wysokość.
• Warunek uzyskania kredytu przez kupującego i skutki odmowy.
• Wyposażenie, które zostaje w cenie.
• Podział kosztów umowy i aktu.
• Przy hipotece: sposób spłaty kredytu sprzedającego z ceny.

Zadatek

Zadatek to kwota wpłacana przy umowie przedwstępnej, zwykle 5–10% ceny. Jeśli umowa nie dojdzie do skutku z winy kupującego, sprzedający może zatrzymać zadatek. Jeśli z winy sprzedającego, kupujący może żądać zwrotu podwójnej kwoty. Przy zawarciu umowy sprzedaży zadatek zalicza się na poczet ceny.

Gdy umowa nie dojdzie do skutku z przyczyn, za które żadna strona nie odpowiada, albo za które odpowiadają obie, zadatek wraca do kupującego.

Zaliczka

Zaliczka to część ceny wpłacona z góry. Co do zasady wraca do kupującego, jeśli umowa nie dojdzie do skutku, bez względu na przyczynę. Słabiej mobilizuje strony, więc sprzedający zwykle wolą zadatek.

Zadatek i zaliczka w czterech sytuacjach

• Akt notarialny podpisany: zadatek i zaliczka wchodzą w cenę. Kupujący dopłaca resztę.
• Wycofuje się kupujący bez ważnego powodu: przy zadatku sprzedający może odstąpić od umowy i go zatrzymać. Zaliczkę musi oddać, ale może dochodzić odszkodowania na zasadach ogólnych.
• Wycofuje się sprzedający: przy zadatku kupujący może odstąpić i żądać dwukrotności zadatku. Przy zaliczce dostaje zwrot zaliczki i może dochodzić odszkodowania.
• Umowa rozwiązuje się za zgodą stron albo z przyczyn, za które nikt nie odpowiada: zadatek i zaliczka wracają do kupującego w pojedynczej wysokości.

Forma zwykła czy akt notarialny

Umowa przedwstępna w zwykłej formie pisemnej co do zasady daje stronie poszkodowanej prawo do odszkodowania. Umowa w formie aktu notarialnego pozwala dodatkowo żądać w sądzie zawarcia umowy sprzedaży. Kosztuje więcej, ale przy długim terminie i dużym zadatku daje więcej bezpieczeństwa.

Roszczenie kupującego z umowy przedwstępnej w formie aktu można ujawnić w księdze wieczystej. To chroni go przed sprzedażą mieszkania komuś innemu.

Ile kosztuje umowa przedwstępna u notariusza

Za umowę przedwstępną notariusz pobiera połowę maksymalnej taksy za umowę sprzedaży. Dla mieszkania za 600 000 zł maksymalna taksa za sprzedaż to 3 170 zł netto, więc za umowę przedwstępną najwyżej 1 585 zł netto, czyli 1 949,55 zł z VAT. Do tego dochodzą wypisy, a przy wpisie roszczenia do księgi wieczystej opłata sądowa 150 zł.

Notariusz może pobrać mniej niż stawka maksymalna. Przy dużym zadatku, długim terminie albo gdy sprzedający ma kilku spadkobierców lub wspólników, ten koszt zwykle się opłaca.

Przykład zapisów o płatności

Cena 620 000 zł. Zadatek 40 000 zł płatny przy podpisaniu umowy przedwstępnej. Pozostałe 580 000 zł kupujący zapłaci w dniu aktu: 120 000 zł z własnych środków przelewem na rachunek sprzedającego oraz 460 000 zł z kredytu bankowego, wypłaconego w ciągu 7 dni od aktu. Akt notarialny do 30 kwietnia, wydanie mieszkania do 15 maja. Kwoty i terminy są umowne.

Termin na akt notarialny

Termin zawarcia umowy sprzedaży wpisz konkretną datą, z zapasem na kredyt i dokumenty. Jeśli w umowie przedwstępnej nie ma terminu, strona ma rok na wyznaczenie terminu drugiej stronie. Roszczenia z umowy przedwstępnej przedawniają się co do zasady z upływem roku od dnia, w którym umowa przyrzeczona miała być zawarta.

Co zrobić, gdy termin aktu jest zagrożony

Najczęstsze powody opóźnień to przedłużająca się decyzja kredytowa, brak zaświadczenia z banku sprzedającego o saldzie kredytu i zgody na wykreślenie hipoteki albo brak dokumentów ze spółdzielni. Gdy widać, że termin nie zostanie dotrzymany, podpiszcie aneks z nową datą, zanim termin minie.

Bez aneksu po upływie terminu łatwo o spór, kto ponosi winę i co się dzieje z zadatkiem. Aneks do umowy w zwykłej formie pisemnej wystarczy podpisać w tej samej formie.

Rola agenta i notariusza

Agent zwykle przygotowuje projekt umowy przedwstępnej w zwykłej formie i pilnuje, żeby odzwierciedlał ustalenia. Przy formie aktu notarialnego projekt przygotowuje notariusz. W obu przypadkach przeczytaj umowę przed podpisem i zapytaj o każdy zapis, którego nie rozumiesz.

Warunek kredytu

Kupujący z kredytem często prosi o zapis, że przy odmowie kredytu zadatek wraca. To uczciwy zapis, jeśli jest precyzyjny: do kiedy kupujący składa wniosek, ile banków, do kiedy ma przedstawić decyzję i jakim dokumentem udowodni odmowę. Bez takich szczegółów łatwo o spór.

Jak napisać warunek kredytowy, żeby nie było sporu

• Termin złożenia wniosku kredytowego, na przykład 7 dni od podpisania umowy.
• Liczba banków, do których kupujący złoży wniosek, na przykład co najmniej dwa.
• Kwota kredytu, o którą wnioskuje. Bez tego kupujący mógłby celowo prosić o zbyt dużą kwotę.
• Termin przedstawienia decyzji, z zapasem 2–3 tygodni przed datą aktu.
• Dokument potwierdzający odmowę: pisemna decyzja banku, a nie oświadczenie kupującego.
• Skutek odmowy: zwrot zadatku w pojedynczej wysokości w określonym terminie.

Lista zapisów do umowy przedwstępnej

• Dane stron i opis mieszkania z numerem księgi wieczystej.
• Cena, sposób zapłaty i rachunek, na który trafią pieniądze.
• Wysokość zadatku lub zaliczki i jego nazwa wprost.
• Termin zawarcia umowy przyrzeczonej.
• Termin wydania mieszkania i stan, w jakim zostanie wydane.
• Lista wyposażenia, które zostaje w mieszkaniu.
• Zobowiązania sprzedającego: wymeldowanie, spłata kredytu, uregulowanie opłat.
• Warunek kredytowy i co się dzieje z zadatkiem, jeśli bank odmówi.

Najczęstsze błędy w umowach przedwstępnych

• Słowo „zaliczka” zamiast „zadatek” albo samo „wpłata”. W razie sporu trudno udowodnić, co strony miały na myśli.
• Brak daty aktu albo zapis „niezwłocznie po uzyskaniu kredytu”.
• Brak rachunku, na który kupujący wpłaci cenę, i podziału na środki własne i kredyt.
• Brak zapisu o spłacie hipoteki sprzedającego z ceny przy mieszkaniu z kredytem.
• Brak listy wyposażenia i stanu, w jakim mieszkanie będzie wydane.
• Zadatek przekazany gotówką bez pokwitowania.

Pojęcia z tego poradnika

Umowa przedwstępna

Umowa, w której strony zobowiązują się zawrzeć umowę sprzedaży w przyszłości. W formie aktu notarialnego daje silniejszą ochronę, bo można dochodzić zawarcia umowy w sądzie.

Zadatek

Kwota wpłacana przy umowie przedwstępnej. Gdy umowy nie wykona kupujący, sprzedający zatrzymuje zadatek, a gdy sprzedający, kupujący może żądać zwrotu podwójnej kwoty.

Zaliczka

Część ceny wpłacana z góry. W przeciwieństwie do zadatku wraca do kupującego, gdy umowa nie dojdzie do skutku, niezależnie od tego, kto zawinił.

Umowa rezerwacyjna

Umowa z deweloperem, która na określony czas wyłącza mieszkanie ze sprzedaży innym osobom. Opłata rezerwacyjna nie może przekroczyć 1% ceny.

Akt notarialny

Dokument sporządzony przez notariusza, w którym strony zawierają umowę sprzedaży nieruchomości. Bez formy aktu notarialnego przeniesienie własności mieszkania jest nieważne.

PCC

Podatek od czynności cywilnoprawnych. Przy zakupie mieszkania z rynku wtórnego wynosi 2% ceny i pobiera go notariusz. Kupujący pierwsze mieszkanie może być zwolniony.

Więcej definicji w słowniku nieruchomości.

Pytania i odpowiedzi