Koszty zakupu mieszkania z rynku wtórnego w 2026 roku

Podatek od czynności cywilnoprawnych (PCC)

Przy zakupie z rynku wtórnego zwykle płacisz 2% wartości rynkowej mieszkania. Od 2023 roku osoby kupujące pierwsze mieszkanie mogą być z tego podatku zwolnione, jeśli spełnią warunki ustawy, w tym nie miały wcześniej własności ani udziałów w mieszkaniu lub domu, z pewnymi wyjątkami, na przykład dla udziałów odziedziczonych. Podatek pobiera notariusz przy akcie.

Infografika

Ile kosztuje zakup mieszkania poza ceną

Przykład dla mieszkania za 600 000 zł kupowanego z kredytem.

Koszty transakcji

PCC 2% (bez zwolnienia)12 000 zł

Prowizja pośrednika 2% + VAT, jeśli jest14 760 zł

Maks. taksa notarialna + VAT3 899 zł

Wpis własności i hipoteki400 zł

Wypisy aktukilkaset zł

Kwoty umowne, stan na październik 2026. Notariusz może pobrać taksę niższą od maksymalnej.

Koszty kredytu do sprawdzenia

• Prowizja banku
• Wycena nieruchomości
• Ubezpieczenie nieruchomości
• Ewentualne ubezpieczenie niskiego wkładu

Pierwsze mieszkanie

Kupujący pierwsze mieszkanie może być zwolniony z PCC, jeśli spełnia warunki ustawy. Notariusz sprawdzi to na podstawie Twojego oświadczenia.

nagent.plPorównaj agentów nieruchomości

Zwolnienie z PCC przy pierwszym mieszkaniu

• Dotyczy osoby fizycznej, która kupuje na rynku wtórnym lokal mieszkalny, dom albo spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu.
• Kupujący nie może mieć wcześniej, ani w dniu zakupu, własności ani udziału w mieszkaniu lub domu ani spółdzielczego prawa do lokalu.
• Przepisy przewidują wyjątki, na przykład dla udziału do 50% nabytego w spadku.
• Gdy kupujecie we dwoje, a tylko jedna osoba spełnia warunki, zapytaj notariusza, jak zostanie policzony podatek.
• Oświadczenie o spełnieniu warunków składasz u notariusza. Nieprawdziwe oświadczenie grozi zapłatą podatku z odsetkami i odpowiedzialnością karną skarbową.

Taksa notarialna

Maksymalną taksę za umowę sprzedaży określa rozporządzenie i zależy ona od wartości nieruchomości. Przy cenie 600 000 zł maksymalna taksa wynosi 3170 zł netto, czyli 3899 zł z VAT. Notariusz może wziąć mniej, więc warto zapytać kilku. Do tego dochodzą opłaty za wypisy aktu dla stron, banku i sądu.

Opłaty sądowe

Opłaty pobiera notariusz i przekazuje do sądu razem z wnioskiem.

• Wpis prawa własności do księgi wieczystej: 200 zł.
• Wpis hipoteki przy kredycie: 200 zł.
• Założenie księgi wieczystej, jeśli mieszkanie jej nie ma: dodatkowa opłata.

Pośrednik

Jeśli kupujesz przez biuro, które pobiera prowizję także od kupującego, zwykle jest to 1–3% ceny plus VAT. Sprawdź to przed pierwszym oglądaniem, bo zobowiązanie wynika z umowy, którą podpisujesz z biurem. Bez umowy pośrednictwa w formie pisemnej lub elektronicznej pośrednik nie może żądać od Ciebie wynagrodzenia.

Koszty kredytu

• Prowizja banku za udzielenie kredytu, często 0–2% kwoty.
• Wycena nieruchomości zlecana przez bank, zwykle kilkaset złotych.
• Ubezpieczenie nieruchomości z cesją na bank.
• Ubezpieczenie niskiego wkładu własnego, jeśli wkład jest poniżej wymaganego progu.
• Opłaty za zaświadczenia i ewentualne pośrednictwo kredytowe.

Koszty po zakupie

Zaplanuj też przeprowadzkę, odświeżenie lub remont, wyposażenie i pierwsze opłaty. Podatek od nieruchomości płacisz co roku, a informację o nieruchomości składasz w gminie w ciągu 14 dni od zakupu.

Stałe koszty po zakupie

• Czynsz administracyjny lub opłaty do wspólnoty: zarządzanie, fundusz remontowy, sprzątanie, często też woda i ogrzewanie w zaliczkach.
• Media rozliczane osobno: prąd, gaz, internet.
• Podatek od nieruchomości: przy mieszkaniu zwykle niewielka kwota roczna, według stawki gminy za metr.
• Ubezpieczenie mieszkania, przy kredycie z cesją na bank.
• Opłata przekształceniowa za grunt, jeśli budynek stoi na gruncie dawniej oddanym w użytkowanie wieczyste i nie została spłacona.

Przykład budżetu

Kupujesz mieszkanie za 600 000 zł z kredytem, nie jest to pierwsze mieszkanie. PCC 12 000 zł, maksymalna taksa z VAT 3899 zł, wypisy kilkaset złotych, opłaty sądowe 400 zł, wycena banku około 600 zł. Bez prowizji pośrednika to około 17 500 zł. Z prowizją 2% plus VAT dochodzi 14 760 zł. Kwoty są umowne i zależą od notariusza, banku i biura.

Przykład: pierwsze mieszkanie za 450 000 zł

Kupujesz pierwsze mieszkanie za 450 000 zł na kredyt i spełniasz warunki zwolnienia z PCC. Podatek PCC: 0 zł. Maksymalna taksa notarialna: 1010 zł + 0,4% od nadwyżki ponad 60 000 zł, czyli 2570 zł netto i 3161 zł z VAT.

Do tego wypisy około 200 zł, opłaty sądowe za wpis własności i hipoteki 400 zł oraz wycena banku około 600 zł. Razem około 4400 zł. Bez zwolnienia doszłoby 9000 zł PCC. Kwoty są umowne, a notariusz może pobrać niższą taksę.

Jak obniżyć koszty

• Sprawdź, czy przysługuje Ci zwolnienie z PCC przy pierwszym mieszkaniu.
• Zapytaj kilku notariuszy o taksę. Maksymalna stawka to górna granica.
• Szukaj ofert bezpośrednio od właścicieli albo biur bez prowizji od kupującego.
• Porównaj oferty kilku banków, także koszty ubezpieczeń.

Policz to z nAgentem

nAgent AI pomoże oszacować łączne koszty zakupu dla konkretnej oferty. Ostateczne wyliczenie przygotuje notariusz.

Koszty po stronie kupującego krok po kroku

• Przy umowie przedwstępnej: zadatek i ewentualnie taksa notarialna, jeśli umowa jest u notariusza.
• Przy wniosku kredytowym: ewentualna opłata za wycenę nieruchomości przez bank.
• Przy akcie notarialnym: PCC, taksa, VAT, wypisy, opłaty sądowe za wpisy.
• Po akcie: prowizja agenta, jeśli taką masz w umowie, ubezpieczenia, przeprowadzka.
• W pierwszych miesiącach: drobny remont, zmiana zamków, odświeżenie mieszkania.

Pojęcia z tego poradnika

PCC

Podatek od czynności cywilnoprawnych. Przy zakupie mieszkania z rynku wtórnego wynosi 2% ceny i pobiera go notariusz. Kupujący pierwsze mieszkanie może być zwolniony.

Taksa notarialna

Wynagrodzenie notariusza za sporządzenie aktu. Rozporządzenie określa stawki maksymalne, do których dolicza się 23% VAT. Przy cenie 600 000 zł maksimum to 3170 zł netto.

Prowizja

Wynagrodzenie pośrednika, zwykle procent ceny sprzedaży. W Polsce najczęściej od 2 do 3% netto plus VAT.

Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu

Ograniczone prawo rzeczowe do mieszkania w zasobach spółdzielni. Można je sprzedać, odziedziczyć i obciążyć hipoteką. Nie zawsze ma księgę wieczystą.

Zaliczka

Część ceny wpłacana z góry. W przeciwieństwie do zadatku wraca do kupującego, gdy umowa nie dojdzie do skutku, niezależnie od tego, kto zawinił.

Zadatek

Kwota wpłacana przy umowie przedwstępnej. Gdy umowy nie wykona kupujący, sprzedający zatrzymuje zadatek, a gdy sprzedający, kupujący może żądać zwrotu podwójnej kwoty.

Więcej definicji w słowniku nieruchomości.

Pytania i odpowiedzi