Jak negocjować cenę mieszkania jako kupujący

Przygotowanie: ceny transakcyjne

Ogłoszenia pokazują, ile sprzedający chcą dostać. Transakcje z aktów notarialnych pokazują, ile kupujący naprawdę płacą. Dane uzyskasz z Rejestru Cen Nieruchomości lub z wyceny na nAgent.pl opartej na cenach transakcyjnych. Jeśli cena ofertowa jest wyraźnie wyższa niż transakcje podobnych mieszkań, masz najmocniejszy argument.

Infografika

Negocjacje ceny mieszkania

Dla kupującego: dane, oferta, warunki.

Jak to poprowadzić

1. 1
   Sprawdź transakcje

   Ceny z aktów z okolicy

2. 2
   Ustal maksimum

   Kwota, powyżej której rezygnujesz

3. 3
   Złóż ofertę z uzasadnieniem

   Dane, wady, finansowanie

4. 4
   Odpowiadaj mniejszymi krokami

   Każde ustępstwo mniejsze

5. 5
   Zamknij warunkami

   Termin, wyposażenie, zadatek

6. 6
   Spisz ustalenia

   Mail tego samego dnia

Argumenty

Działają

• Ceny transakcyjne
• Pewne finansowanie
• Elastyczny termin wydania
• Udokumentowane wady

Nie działają

• „Wszędzie jest taniej” bez danych
• Krytyka wystroju
• Oferta 20% poniżej bez powodu
• Presja i ultimatum

Nie tylko cena

Krótszy termin do aktu albo wyższy zadatek bywają dla sprzedającego warte więcej niż kilka tysięcy złotych w cenie.

nagent.plPorównaj agentów nieruchomości

Ustal swoje maksimum

Zanim złożysz ofertę, zapisz kwotę, powyżej której rezygnujesz. Uwzględnij koszty transakcji i ewentualny remont. Maksimum chroni przed emocjonalną licytacją, zwłaszcza gdy mieszkanie Ci się bardzo podoba albo pojawia się drugi kupujący.

Pierwsza oferta

Pierwsza oferta powinna być niższa od ceny ofertowej, ale uzasadniona. Na rynku wtórnym różnica między ceną ofertową a transakcyjną wynosi często kilka procent. Oferta 15–20% poniżej ceny bez powodu zwykle kończy rozmowę albo ustawia Cię jako mało poważnego kupującego. Przekaż ofertę na piśmie, z krótkim uzasadnieniem i informacją o finansowaniu.

Argumenty, które działają

• Ceny transakcyjne podobnych mieszkań w okolicy.
• Pewne finansowanie: gotówka lub pozytywna decyzja kredytowa.
• Elastyczny termin wydania dopasowany do sprzedającego.
• Udokumentowane wady wymagające nakładów, na przykład wycena wymiany instalacji.
• Długi czas wystawienia oferty i wcześniejsze obniżki.

Jak prowadzić kolejne rundy

Odpowiadaj na kontroferty coraz mniejszymi krokami, na przykład 10 tys. zł, potem 5 tys. zł, potem 2 tys. zł. Sprzedający widzi, że zbliżasz się do granicy. Zamiast podnosić cenę, możesz zaproponować inny warunek: szybszy akt, wyższy zadatek, pozostawienie mebli po stronie sprzedającego albo przejęcie ich w cenie.

Negocjacje z agentem sprzedającego

Agent sprzedającego reprezentuje sprzedającego i przekazuje mu Twoje oferty. Bądź uprzejmy i konkretny, bo agent wpływa na to, jak sprzedający odbierze Twoją ofertę. Nie zdradzaj swojego maksimum. Jeśli zależy Ci na wsparciu po swojej stronie, rozważ agenta kupującego.

Przykład

Mieszkanie wystawione za 649 000 zł od dwóch miesięcy. Transakcje w okolicy wskazują na około 615–630 tys. zł. Kupujący z pozytywną decyzją kredytową proponuje 610 000 zł z uzasadnieniem. Sprzedający odpowiada 639 000 zł. Kupujący podnosi do 620 000 zł i proponuje akt w ciągu 4 tygodni. Sprzedający schodzi do 629 000 zł. Strony umawiają się na 625 000 zł z pozostawieniem zabudowy kuchennej i sprzętów.

Spisz ustalenia

Po porozumieniu wyślij tego samego dnia mail z ceną, zadatkiem, terminem umowy przedwstępnej i aktu, terminem wydania i listą wyposażenia. To zapobiega nieporozumieniom i przyspiesza przygotowanie umowy.

Pojęcia z tego poradnika

Cena ofertowa

Cena podana w ogłoszeniu. Zwykle jest wyższa od ceny transakcyjnej, bo zostawia miejsce na negocjacje.

Zadatek

Kwota wpłacana przy umowie przedwstępnej. Gdy umowy nie wykona kupujący, sprzedający zatrzymuje zadatek, a gdy sprzedający, kupujący może żądać zwrotu podwójnej kwoty.

Więcej definicji w słowniku nieruchomości.

Pytania i odpowiedzi