W skrócie
- Partnerzy bez ślubu kupują mieszkanie na współwłasność w częściach ułamkowych. Udziały warto dopasować do wkładów.
- Przy wspólnym kredycie oboje odpowiadacie wobec banku za całą ratę, bez względu na udziały.
- Umowa między współwłaścicielami może określić korzystanie z mieszkania, podział kosztów i zasady wyjścia ze współwłasności.
- Partner bez ślubu nie dziedziczy z ustawy. Zabezpieczeniem jest testament.
Współwłasność w częściach ułamkowych
Para bez ślubu nie ma wspólności majątkowej, więc kupuje mieszkanie na współwłasność w częściach ułamkowych. W akcie notarialnym wpisuje się udziały, na przykład po połowie albo 70 i 30 procent. Każdy z partnerów może swoim udziałem rozporządzać, ale na sprzedaż całego mieszkania potrzebna jest zgoda obu.
InfografikaZakup bez ślubu
Współwłasność na jasnych zasadach.
Małżeństwo a para bez ślubu
- Zwykle wspólność majątkowa
- Brak udziałów do ustalania
- Małżonek dziedziczy z ustawy
- Zerowa grupa podatkowa
- Współwłasność w częściach ułamkowych
- Udziały wpisane w akcie
- Brak dziedziczenia z ustawy
- Najwyższa grupa podatkowa przy spadku
Co ustalić przed aktem
- Udziały według wkładów
- Kto spłaca jaką część kredytu
- Podział kosztów utrzymania
- Co przy rozstaniu: spłata czy sprzedaż
- Testamenty
- Ubezpieczenie kredytu na życie
Umowa między partnerami
Krótka umowa współwłaścicieli, najlepiej w formie aktu notarialnego, opisująca wkłady, koszty i zasady wyjścia, oszczędza lat sporu po rozstaniu.
Jak ustalić udziały
Najprościej dopasować udziały do wkładu własnego i udziału w spłacie kredytu. Jeśli jedna osoba wnosi 200 000 zł, a druga 50 000 zł, równe udziały oznaczają przesunięcie wartości na rzecz drugiej osoby. Zapiszcie w umowie, jak rozliczycie wkłady przy sprzedaży lub rozstaniu.
Wspólny kredyt
Przy kredycie zaciągniętym wspólnie oboje odpowiadacie wobec banku solidarnie za całą ratę, niezależnie od udziałów w mieszkaniu. Jeśli jedna osoba przestanie płacić, bank może żądać całości od drugiej. Po rozstaniu zwolnienie jednej osoby z kredytu wymaga zgody banku, a ten zwykle sprawdza zdolność kredytową pozostającej osoby.
Umowa między współwłaścicielami
- Wysokość wkładów i sposób ich rozliczenia przy sprzedaży.
- Podział rat kredytu i kosztów utrzymania mieszkania.
- Sposób korzystania z mieszkania, na przykład przy wyprowadzce jednej osoby.
- Zasady wyjścia ze współwłasności: prawo pierwszeństwa wykupu, sposób wyceny, termin spłaty.
- Czasowe wyłączenie żądania zniesienia współwłasności, najdłużej na 5 lat, z możliwością przedłużenia.
Rozstanie
Przy rozstaniu możecie sprzedać mieszkanie i podzielić cenę według udziałów i umowy, albo jedno z was spłaci drugie. Gdy nie ma porozumienia, każdy współwłaściciel może żądać zniesienia współwłasności w sądzie. Sąd może przyznać mieszkanie jednej osobie ze spłatą albo zarządzić sprzedaż. Umowa zawarta wcześniej znacznie ułatwia te rozmowy.
Śmierć partnera
Partner bez ślubu nie dziedziczy z ustawy. Udział zmarłego przypada jego dzieciom, rodzicom lub rodzeństwu, którzy stają się współwłaścicielami mieszkania razem z Tobą. Testament zmienia tę sytuację, ale bliscy zmarłego mogą mieć prawo do zachowku. Spadek po partnerze bez ślubu podlega podatkowi według najwyższej grupy podatkowej.
Podatki przy zakupie
Przy zakupie z rynku wtórnego płacicie PCC 2%, a zwolnienie przy pierwszym mieszkaniu ocenia się dla każdego kupującego z osobna. Jeśli jedno z was miało już mieszkanie, sprawdźcie z notariuszem, jak to wpłynie na podatek. Ulgi i ewentualne programy dopłat mogą mieć dla par bez ślubu inne warunki niż dla małżeństw.
Pojęcia z tego poradnika
- Wkład własny
- Część ceny mieszkania płacona z własnych pieniędzy przy zakupie na kredyt. Banki zwykle wymagają 20%, czasem 10% z dodatkowym zabezpieczeniem.
- PCC
- Podatek od czynności cywilnoprawnych. Przy zakupie mieszkania z rynku wtórnego wynosi 2% ceny i pobiera go notariusz. Kupujący pierwsze mieszkanie może być zwolniony.
Więcej definicji w słowniku nieruchomości.
Pytania i odpowiedzi
Jak para bez ślubu kupuje mieszkanie?
Na współwłasność w częściach ułamkowych. Udziały wpisuje się w akcie notarialnym.
Czy udziały muszą być po połowie?
Nie. Mogą odpowiadać wkładom, na przykład 70 i 30 procent.
Kto odpowiada za kredyt po rozstaniu?
Oboje kredytobiorcy, solidarnie, dopóki bank nie zwolni jednego z nich z długu.
Czy partner bez ślubu dziedziczy mieszkanie?
Nie z ustawy. Potrzebny jest testament, a i wtedy rodzina zmarłego może mieć prawo do zachowku.
Co zrobić z mieszkaniem po rozstaniu?
Sprzedać i podzielić pieniądze albo spłacić partnera. Bez porozumienia rozstrzyga sąd w sprawie o zniesienie współwłasności.
Czy warto spisać umowę między partnerami?
Tak. Umowa o wkładach, kosztach i zasadach wyjścia ze współwłasności chroni oboje przy rozstaniu.
Czy przy nierównych wkładach i równych udziałach jest podatek?
Różnica może być darowizną, a między partnerami bez ślubu darowizna powyżej kwoty wolnej jest opodatkowana.
Czy para bez ślubu może dostać wspólny kredyt?
Tak, banki udzielają kredytów parom bez ślubu. Oboje są kredytobiorcami i współwłaścicielami.
Podstawa prawna i źródła
- Ustawa z 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny, art. 195–221 (współwłasność) i art. 931–940 (dziedziczenie ustawowe)
- Ustawa z 28 lipca 1983 r. o podatku od spadków i darowizn
Stan na październik 2026. Poradnik ma charakter informacyjny i nie zastępuje porady prawnika, notariusza ani doradcy podatkowego.