W skrócie
- Umowa rezerwacyjna zobowiązuje dewelopera do wycofania lokalu z oferty na czas rezerwacji.
- Opłata rezerwacyjna nie może przekroczyć 1% ceny lokalu z prospektu informacyjnego.
- Przy zawarciu umowy deweloperskiej opłata zostaje zaliczona na poczet ceny. W określonych sytuacjach, na przykład przy odmowie kredytu, podlega zwrotowi.
- Umowa rezerwacyjna wymaga formy pisemnej pod rygorem nieważności. Przed jej podpisaniem dostajesz prospekt informacyjny.
Po co jest umowa rezerwacyjna
Umowa rezerwacyjna daje Ci czas na decyzję i kredyt, a deweloperowi pewność, że traktujesz zakup poważnie. Deweloper zobowiązuje się w niej do wycofania wybranego lokalu ze sprzedaży na czas rezerwacji. Od 2022 roku umowę rezerwacyjną reguluje ustawa deweloperska.
InfografikaUmowa rezerwacyjna
Rezerwacja mieszkania od dewelopera.
Najważniejsze zasady
Od rezerwacji do umowy
- 1Prospekt informacyjny
Przed rezerwacją
- 2Umowa rezerwacyjna
Czas rezerwacji, cena, opłata
- 3Kredyt i decyzje
W czasie rezerwacji
- 4Umowa deweloperska
Akt notarialny, opłata zaliczona na cenę
Sprawdź w umowie
- Czas trwania rezerwacji
- Cenę i oznaczenie lokalu
- Wysokość opłaty i zasady zwrotu
- Warunek kredytowy
- Termin zawarcia umowy deweloperskiej
Forma i treść
- Forma pisemna pod rygorem nieważności.
- Strony, czas trwania rezerwacji, cena lokalu.
- Oznaczenie lokalu i jego cech z prospektu.
- Wysokość opłaty rezerwacyjnej i zasady jej zwrotu.
- Przed podpisaniem deweloper doręcza prospekt informacyjny z załącznikami.
Opłata rezerwacyjna
Opłata rezerwacyjna nie może przekroczyć 1% ceny lokalu określonej w prospekcie informacyjnym. Jeśli dojdzie do zawarcia umowy deweloperskiej, opłatę zalicza się na poczet ceny. Wyższe kwoty pobierane pod nazwą rezerwacji, zadatku czy opłaty za miejsce w kolejce warto sprawdzić z prawnikiem.
Kiedy opłata wraca
Ustawa przewiduje zwrot opłaty rezerwacyjnej w określonych sytuacjach, między innymi gdy bank odmówi kredytu potrzebnego do zakupu, a nabywca przedstawi decyzję odmowną. Dokładne przypadki i terminy zwrotu sprawdź w umowie i ustawie, zanim zapłacisz.
Rezerwacja a kredyt
Czas rezerwacji to zwykle kilka tygodni. W tym czasie bank musi wydać decyzję kredytową. Jeśli rezerwacja jest za krótka, poproś o jej wydłużenie na piśmie. Zachowaj decyzję odmowną, jeśli bank odmówi, bo jest podstawą do zwrotu opłaty.
Co dalej
Po rezerwacji podpisujesz umowę deweloperską w formie aktu notarialnego, a koszty notarialne tej umowy strony dzielą po połowie. Wpłaty trafiają na mieszkaniowy rachunek powierniczy. Porównanie zakupu od dewelopera z rynkiem wtórnym opisuje osobny poradnik.
Pojęcia z tego poradnika
- Umowa rezerwacyjna
- Umowa z deweloperem, która na określony czas wyłącza mieszkanie ze sprzedaży innym osobom. Opłata rezerwacyjna nie może przekroczyć 1% ceny.
- Umowa przedwstępna
- Umowa, w której strony zobowiązują się zawrzeć umowę sprzedaży w przyszłości. W formie aktu notarialnego daje silniejszą ochronę, bo można dochodzić zawarcia umowy w sądzie.
Więcej definicji w słowniku nieruchomości.
Pytania i odpowiedzi
Ile wynosi opłata rezerwacyjna u dewelopera?
Nie może przekroczyć 1% ceny lokalu określonej w prospekcie informacyjnym.
Czy opłata rezerwacyjna wraca przy odmowie kredytu?
Tak, ustawa przewiduje zwrot, gdy nabywca przedstawi decyzję banku o odmowie kredytu potrzebnego do zakupu.
Czy umowa rezerwacyjna musi być pisemna?
Tak, pod rygorem nieważności.
Czy umowa rezerwacyjna zobowiązuje do zakupu?
Nie zobowiązuje do zawarcia umowy deweloperskiej tak jak umowa przedwstępna. Rezygnacja może jednak oznaczać utratę opłaty, jeśli nie zachodzi przypadek zwrotu.
Co się dzieje z opłatą po podpisaniu umowy deweloperskiej?
Zostaje zaliczona na poczet ceny lokalu.
Ile trwa rezerwacja mieszkania?
Tyle, ile ustalisz w umowie, zwykle kilka tygodni. Poproś o czas wystarczający na decyzję kredytową.
Czy deweloper może sprzedać zarezerwowane mieszkanie?
Nie powinien. Umowa zobowiązuje go do wycofania lokalu z oferty na czas rezerwacji.
Co dostaję przed podpisaniem umowy rezerwacyjnej?
Prospekt informacyjny wraz z załącznikami, który opisuje inwestycję, dewelopera i lokal.
Podstawa prawna i źródła
- Ustawa z 20 maja 2021 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz o Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym
Stan na październik 2026. Poradnik ma charakter informacyjny i nie zastępuje porady prawnika, notariusza ani doradcy podatkowego.