W skrócie
- Zachowek to roszczenie o pieniądze, a nie prawo do mieszkania. Nie blokuje sprzedaży i nie obciąża kupującego.
- Uprawnieni są zstępni, małżonek i rodzice spadkodawcy, jeśli dziedziczyliby z ustawy.
- Zachowek to połowa udziału spadkowego z ustawy, a dwie trzecie dla małoletnich i trwale niezdolnych do pracy.
- Roszczenie przedawnia się z upływem 5 lat od ogłoszenia testamentu. Przy sprzedaży zostaw rezerwę na ewentualną spłatę.
Czym jest zachowek
Zachowek chroni najbliższych, którzy zostali pominięci w testamencie albo dostali mniej, niż daje im ustawa, także wtedy, gdy majątek wcześniej rozdano w darowiznach. Uprawnieni są zstępni, czyli dzieci i wnuki, małżonek oraz rodzice spadkodawcy, jeśli byliby powołani do spadku z ustawy. Zachowek to roszczenie o zapłatę pieniędzy, a nie o udział w mieszkaniu.
InfografikaZachowek i sprzedaż
Pieniądze, nie mieszkanie.
Najważniejsze liczby
Jak policzyć zachowek w uproszczeniu
- 1Czysta wartość spadku
Aktywa minus długi
- 2Plus darowizny
Doliczane według przepisów
- 3Udział z ustawy
Ile dostałby uprawniony bez testamentu
- 4Połowa lub dwie trzecie
Zależnie od sytuacji uprawnionego
- 5Minus to, co już dostał
Darowizny i zapisy na jego rzecz
Rezerwa ze sprzedaży
Jeśli ktoś może żądać zachowku, nie wydawaj całej ceny. Ugoda podpisana przed sprzedażą zamyka sprawę i uspokaja kupującego.
Czy mogę sprzedać mieszkanie, gdy ktoś żąda zachowku
Tak. Roszczenie o zachowek nie jest wpisywane do księgi wieczystej i nie przechodzi na kupującego. Dług ciąży na spadkobiercy lub obdarowanym, czyli na Tobie. Sprzedaż często wręcz ułatwia sprawę, bo daje pieniądze na spłatę.
Uprawniony może jednak w sądzie wnioskować o zabezpieczenie roszczenia, na przykład przez wpis hipoteki przymusowej. Jeśli taki wpis pojawi się w księdze, trzeba go rozwiązać przed sprzedażą lub z ceny, jak każdą hipotekę.
Ile wynosi zachowek
Zachowek to połowa wartości udziału, który przypadłby uprawnionemu przy dziedziczeniu ustawowym. Jeśli uprawniony jest trwale niezdolny do pracy albo małoletni, należą mu się dwie trzecie tego udziału. Podstawą jest czysta wartość spadku, czyli majątek minus długi, powiększona o darowizny doliczane według przepisów.
Przykład: matka zapisała w testamencie mieszkanie wartości 600 000 zł jednemu z dwójki dorosłych dzieci. Drugie dziecko z ustawy dostałoby połowę, czyli 300 000 zł. Zachowek to połowa tej kwoty, czyli 150 000 zł.
Według jakiej wartości
Sądy przyjmują stan mieszkania z chwili otwarcia spadku, ale ceny z chwili orzekania o zachowku. Jeśli ceny wzrosły, zachowek też rośnie. Jeśli sprzedasz mieszkanie, cena z umowy jest ważną wskazówką, ale w sporze sąd może powołać biegłego.
Darowizna zamiast testamentu
Zachowek obejmuje także darowizny. Do spadku dolicza się je według przepisów, z wyjątkami: drobnych darowizn zwyczajowo przyjętych oraz darowizn sprzed więcej niż 10 lat od otwarcia spadku na rzecz osób, które nie są spadkobiercami ani uprawnionymi do zachowku. Darowizna dla dziecka jest zatem doliczana bez względu na to, kiedy ją zrobiono.
Jeśli spadkobierca nie może zapłacić zachowku, uprawniony może w określonych sytuacjach żądać zapłaty od osoby obdarowanej.
Przedawnienie
Roszczenie wobec spadkobiercy z testamentu przedawnia się z upływem 5 lat od ogłoszenia testamentu. Roszczenie wobec obdarowanego także po 5 latach, liczonych od otwarcia spadku. Do przedawnienia uprawniony może w każdej chwili wnieść sprawę.
Ugoda przed sprzedażą
Najprostszym rozwiązaniem jest porozumienie z uprawnionym: ustalacie kwotę i termin zapłaty, na przykład z ceny sprzedaży. Ugoda oszczędza lat sporu, opinii biegłych i kosztów sądowych. Pomaga też w negocjacjach z kupującym, bo pokazuje, że sprawa jest zamknięta.
Podatek przy sprzedaży
Zachowek nie zmienia zasady 5 lat przy podatku od sprzedaży mieszkania. Dla mieszkania odziedziczonego liczysz je od końca roku, w którym nabył je spadkodawca. Rozliczenie zachowku w podatku od sprzedaży warto omówić z doradcą podatkowym przy konkretnej sprawie.
Pojęcia z tego poradnika
- Zachowek
- Roszczenie pieniężne najbliższych członków rodziny pominiętych w testamencie lub darowiznach. Może dotyczyć wartości mieszkania, które spadkobierca sprzedaje.
Więcej definicji w słowniku nieruchomości.
Pytania i odpowiedzi
Czy zachowek blokuje sprzedaż mieszkania?
Nie. Zachowek to roszczenie pieniężne wobec spadkobiercy lub obdarowanego. Mieszkanie można sprzedać, chyba że sąd zabezpieczył roszczenie, na przykład hipoteką przymusową.
Czy kupujący mieszkanie ryzykuje przez zachowek?
Zwykle nie. Roszczenie nie przechodzi na kupującego. Ryzyko pojawia się tylko przy wpisie w księdze wieczystej, który trzeba rozwiązać przed aktem.
Komu należy się zachowek?
Zstępnym, małżonkowi i rodzicom spadkodawcy, jeśli byliby powołani do spadku z ustawy i nie zostali wydziedziczeni.
Ile wynosi zachowek?
Połowę udziału, który uprawniony dostałby z ustawy, a dwie trzecie, jeśli jest małoletni lub trwale niezdolny do pracy.
Kiedy przedawnia się zachowek?
Wobec spadkobiercy z testamentu po 5 latach od ogłoszenia testamentu. Wobec obdarowanego po 5 latach od otwarcia spadku.
Czy darowizna mieszkania chroni przed zachowkiem?
Nie zawsze. Darowizny dolicza się do spadku według przepisów. Darowizny dla dzieci i innych uprawnionych liczą się bez ograniczenia w czasie.
Według jakiej wartości liczy się zachowek z mieszkania?
Według stanu z chwili otwarcia spadku i cen z chwili orzekania. W sporze wartość ustala zwykle biegły.
Czy mogę zapłacić zachowek z ceny sprzedaży?
Tak. Możesz w akcie lub w ugodzie ustalić, że część ceny trafi bezpośrednio do uprawnionego.
Czy od zachowku płaci się podatek?
Uprawniony, który otrzymał zachowek, może mieć obowiązek zgłoszenia go do urzędu skarbowego. Najbliższa rodzina korzysta ze zwolnienia po zgłoszeniu w terminie.
Podstawa prawna i źródła
- Ustawa z 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny, art. 991–1011 (zachowek)
- Ustawa z 28 lipca 1983 r. o podatku od spadków i darowizn
Stan na październik 2026. Poradnik ma charakter informacyjny i nie zastępuje porady prawnika, notariusza ani doradcy podatkowego.