Krótka odpowiedź
Przy sprzedaży mieszkania musisz przekazać kupującemu świadectwo charakterystyki energetycznej. Obowiązek obowiązuje od 28 kwietnia 2023 roku. Świadectwo sporządza osoba wpisana do centralnego rejestru, zwykle za kilkaset złotych i w kilka dni. Jest ważne 10 lat, chyba że zmienisz ogrzewanie lub docieplisz budynek. Za brak grozi grzywna do 5000 zł.
W skrócie
- Od 28 kwietnia 2023 roku przy sprzedaży mieszkania lub domu przekazujesz kupującemu świadectwo charakterystyki energetycznej.
- Świadectwo sporządza osoba wpisana do centralnego rejestru, a kosztuje zwykle kilkaset złotych.
- Jest ważne 10 lat, chyba że zmienisz charakterystykę energetyczną, na przykład wymieniając ogrzewanie.
- Za brak świadectwa grozi grzywna do 5000 zł, a notariusz pyta o nie przy akcie.
Kiedy jest obowiązkowe
Od 28 kwietnia 2023 roku sprzedający mieszkanie lub dom ma obowiązek przekazać kupującemu świadectwo charakterystyki energetycznej. Ten sam obowiązek dotyczy wynajmującego przy najmie. Świadectwo opisuje zapotrzebowanie budynku lub lokalu na energię i podpowiada, jak je ograniczyć.
InfografikaŚwiadectwo energetyczne w pigułce
Obowiązkowe przy sprzedaży i najmie od 28 kwietnia 2023 roku.
Najważniejsze liczby
Jak je zdobyć
- 1Sprawdź, czy już masz
Świadectwo może mieć budynek lub poprzedni właściciel. Szukaj w centralnym rejestrze.
- 2Wybierz uprawnioną osobę
Wpisaną do wykazu osób uprawnionych.
- 3Przekaż dane
Rzut, metraż, ogrzewanie, okna, rok budowy, czasem oględziny.
- 4Odbierz i przekaż kupującemu
Notariusz odnotuje to w akcie.
Uwaga
Unikaj bardzo tanich ofert online bez rzetelnych danych. Świadectwo z błędami może zostać zakwestionowane.
Kto je wystawia
Świadectwo sporządza osoba uprawniona, wpisana do wykazu prowadzonego przez ministra właściwego do spraw budownictwa. Świadectwo trafia do centralnego rejestru charakterystyki energetycznej budynków, w którym możesz też sprawdzić, czy dla Twojego mieszkania już istnieje.
Jak odróżnić rzetelne świadectwo od taniego wydruku
- Wystawca pyta o konkretne dane: rzut, metraż, rok budowy, okna, ocieplenie, źródło ciepła i wentylację, a w razie potrzeby przychodzi na oględziny.
- Świadectwo ma numer z centralnego rejestru i dane osoby, która je sporządziła.
- Opis mieszkania w świadectwie zgadza się z rzeczywistością: piętro, ogrzewanie, ciepła woda.
- Zalecenia na końcu dotyczą Twojego mieszkania, a nie są ogólnym tekstem z szablonu.
- Uważaj na oferty „świadectwo w 15 minut bez żadnych danych”. Błędne świadectwo może podważyć zaufanie kupującego albo jego banku.
Ile kosztuje i ile trwa
Dla typowego mieszkania koszt to zwykle kilkaset złotych, dla domu więcej. Sporządzenie trwa najczęściej kilka dni. Osoba uprawniona potrzebuje danych o mieszkaniu: rzutu, powierzchni, rodzaju ogrzewania i wentylacji, okien, roku budowy. Czasem przeprowadza oględziny.
Ważność
Świadectwo jest ważne 10 lat. Traci ważność wcześniej, gdy po remoncie lub termomodernizacji zmieni się charakterystyka energetyczna, na przykład po wymianie ogrzewania czy dociepleniu budynku.
Kiedy zamówić nowe świadectwo
- Świadectwo ma więcej niż 10 lat.
- Wymieniłeś źródło ciepła, na przykład piec gazowy na pompę ciepła albo przyłączyłeś mieszkanie do sieci ciepłowniczej.
- Wspólnota lub spółdzielnia ociepliła budynek albo wymieniła instalację grzewczą po sporządzeniu świadectwa.
- Przeprowadziłeś remont, który zmienił zużycie energii, na przykład wymieniłeś wszystkie okna lub wentylację.
- Nie masz pewności, czy stare świadectwo dotyczy Twojego lokalu, a nie innego mieszkania w budynku.
Co grozi za brak
Za nieprzekazanie świadectwa przy sprzedaży lub najmie grozi grzywna do 5000 zł. Brak świadectwa nie unieważnia umowy, ale notariusz zwykle zapyta o nie przy akcie, a kupujący może go wymagać. Lepiej zamówić je od razu przy przygotowaniu do sprzedaży.
Świadectwo budynku czy lokalu
Dla mieszkania w bloku można sporządzić świadectwo dla samego lokalu albo korzystać ze świadectwa całego budynku, jeśli takie istnieje i jest ważne. Zapytaj zarządcę lub spółdzielnię. Jeśli świadectwo budynku jest, sprzedaż może być prostsza i tańsza.
Co zawiera świadectwo
Kupujący nie musi rozumieć wszystkich wskaźników. Warto jednak umieć wyjaśnić, ile kosztuje ogrzewanie mieszkania w praktyce.
- Wskaźnik rocznego zapotrzebowania na energię pierwotną i końcową.
- Informacje o ogrzewaniu, ciepłej wodzie i wentylacji.
- Udział energii z odnawialnych źródeł.
- Zalecenia, jak poprawić charakterystykę energetyczną.
Jak czytać wskaźniki EP i EK
EK to roczne zapotrzebowanie na energię końcową w kWh na metr kwadratowy. Mówi, ile energii mieszkanie zużywa na ogrzewanie, ciepłą wodę i wentylację. EP to energia pierwotna, uwzględnia też to, z jakiego źródła pochodzi ciepło. Im niższe wartości, tym lepiej.
Dla porównania: w nowych budynkach wielorodzinnych projektowanych według warunków technicznych od 2021 roku EP nie może przekraczać 65 kWh na m² rocznie. W blokach z lat 70. i 80. bez docieplenia wskaźniki bywają kilka razy wyższe.
Kiedy świadectwo nie jest wymagane
Przepisy przewidują wyjątki, na przykład dla niektórych budynków zabytkowych, wolno stojących budynków o bardzo małej powierzchni użytkowej czy budynków użytkowanych krótko w ciągu roku. Przy typowym mieszkaniu w bloku lub kamienicy świadectwo jest potrzebne. W razie wątpliwości zapytaj notariusza.
Czy świadectwo wpływa na cenę
Na razie w niewielkim stopniu, ale kupujący coraz częściej patrzą na koszty ogrzewania. Dobra klasa energetyczna to argument w ogłoszeniu, a słaba warto uczciwie wyjaśnić, na przykład pokazując rzeczywiste rachunki.
Przykład: jak przełożyć świadectwo na rachunki
Przykład z umownymi kwotami. Mieszkanie 50 m² ma wskaźnik EK 120 kWh na m² rocznie. Roczne zapotrzebowanie to 50 × 120 = 6000 kWh. Przy cenie ciepła 0,40 zł za kWh daje to około 2400 zł rocznie, czyli około 200 zł miesięcznie.
To wyliczenie teoretyczne. Kupujący bardziej uwierzy rachunkom z ostatniego roku, więc przygotuj je razem ze świadectwem. Jeśli rzeczywiste koszty są niższe niż w świadectwie, to dobry argument na prezentacji.
Jak zamówić świadectwo krok po kroku
- Znajdź wystawcę w centralnym rejestrze charakterystyki energetycznej budynków lub poproś agenta o sprawdzonego specjalistę.
- Przygotuj rzut mieszkania, rok budowy, informacje o oknach, ociepleniu budynku i źródle ciepła.
- Umów oględziny, jeśli wystawca ich wymaga. Rzetelne świadectwo powstaje na podstawie danych o konkretnym lokalu.
- Odbierz świadectwo i sprawdź, czy ma numer z rejestru.
- Przekaż kopię agentowi i notariuszowi przed aktem.
Świadectwo przy najmie
Obowiązek dotyczy także najmu. Wynajmując mieszkanie, przekazujesz najemcy kopię świadectwa. Jeśli sprzedajesz mieszkanie z najemcą, to samo świadectwo możesz wykorzystać przy sprzedaży, jeśli nadal jest ważne.
Pojęcia z tego poradnika
- Świadectwo charakterystyki energetycznej
- Dokument określający zapotrzebowanie budynku lub lokalu na energię. Sprzedający musi przekazać je kupującemu przy sprzedaży mieszkania.
Więcej definicji w słowniku nieruchomości.
Pytania i odpowiedzi
Czy przy sprzedaży mieszkania trzeba mieć świadectwo energetyczne?
Tak. Od 28 kwietnia 2023 roku sprzedający ma obowiązek przekazać kupującemu świadectwo charakterystyki energetycznej.
Ile kosztuje świadectwo energetyczne mieszkania?
Zwykle kilkaset złotych. Cena zależy od miasta, metrażu i tego, czy potrzebne są oględziny.
Jak długo ważne jest świadectwo energetyczne?
10 lat, chyba że wcześniej zmieni się charakterystyka energetyczna, na przykład po termomodernizacji.
Jaka jest kara za brak świadectwa energetycznego?
Grzywna do 5000 zł za nieprzekazanie świadectwa przy sprzedaży lub najmie.
Czy świadectwo jest potrzebne przy sprzedaży mieszkania spółdzielczego?
Tak. Obowiązek dotyczy zbycia lokalu niezależnie od formy własności.
Czy przy darowiźnie trzeba mieć świadectwo?
Obowiązek przekazania świadectwa dotyczy sprzedaży i najmu. Przy darowiźnie nie jest wymagane.
Kto płaci za świadectwo energetyczne?
Właściciel, który sprzedaje lub wynajmuje lokal. Kupujący może zgodzić się na pokrycie kosztu, ale to kwestia umowy.
Czy niska klasa energetyczna obniża cenę?
Może wpływać na decyzję kupujących, bo przekłada się na rachunki. Częściej jednak cenę wyznaczają lokalizacja i stan.
Czy mogę wykorzystać świadectwo całego budynku?
Przy lokalu w budynku wielorodzinnym można w niektórych przypadkach wykorzystać świadectwo budynku. Zapytaj wystawcę i notariusza, które jest właściwe.
Czy świadectwo trzeba pokazać w ogłoszeniu?
Warto podać informacje z niego w ogłoszeniu i pokazać je kupującym na prezentacji. Najpóźniej przekazujesz je przy akcie notarialnym.
Co oznacza wskaźnik EP w świadectwie energetycznym?
To roczne zapotrzebowanie na nieodnawialną energię pierwotną w kWh na metr kwadratowy. Im niższy, tym mieszkanie jest bardziej energooszczędne. Nowe bloki od 2021 roku mają EP najwyżej 65.
Jak sprawdzić, czy świadectwo energetyczne jest ważne?
Sprawdź datę sporządzenia, bo świadectwo jest ważne 10 lat, i numer w centralnym rejestrze. Po wymianie ogrzewania albo dociepleniu trzeba sporządzić nowe.
Podstawa prawna i źródła
- Ustawa z 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny
- Ustawa z 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych
- Ustawa z 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece
Stan na październik 2026. Poradnik ma charakter informacyjny i nie zastępuje porady prawnika, notariusza ani doradcy podatkowego.