W skrócie
- Służebność osobista i dożywocie wpisane w księdze wieczystej obciążają mieszkanie także po sprzedaży.
- Sprzedaż jest możliwa, ale kupujących jest mniej, a cena niższa. Kredyt bankowy bywa trudny.
- Najprostsze rozwiązanie to zrzeczenie się prawa przez uprawnionego przed sprzedażą, często za wynagrodzeniem.
- Służebność osobista wygasa najpóźniej ze śmiercią uprawnionego. Wpis wykreśla się na podstawie aktu zgonu.
Jakie obciążenia spotyka się najczęściej
Rodzice przekazujący mieszkanie dziecku często zastrzegają sobie służebność osobistą mieszkania albo zawierają umowę dożywocia. Służebność daje prawo do mieszkania w lokalu. Dożywocie zobowiązuje nabywcę mieszkania do zapewnienia dożywotnikowi utrzymania, zwykle także mieszkania, wyżywienia i opieki. Oba prawa wpisuje się w dziale III księgi wieczystej.
InfografikaSłużebność i dożywocie
Obciążenia, które przechodzą na kupującego.
Dwa najczęstsze obciążenia
- Prawo do mieszkania w lokalu
- Dla konkretnej osoby
- Wygasa najpóźniej z jej śmiercią
- Wpis w dziale III księgi
- Utrzymanie w zamian za mieszkanie
- Zwykle z prawem do mieszkania
- Wpis w dziale III księgi
- Obowiązki mogą przejść na nabywcę
Droga do sprzedaży
- 1Sprawdź dział III
Jakie prawa i dla kogo
- 2Rozmowa z uprawnionym
Zrzeczenie się lub zmiana
- 3Oświadczenie u notariusza
Zrzeczenie się prawa
- 4Wykreślenie z księgi
Wniosek do sądu
- 5Sprzedaż bez obciążenia
Pełny rynek i kredyt
Wynagrodzenie za zrzeczenie
Uprawniony często zgadza się zrzec prawa w zamian za część ceny lub inne mieszkanie. Ugoda jest zwykle lepsza dla wszystkich niż sprzedaż z obciążeniem.
Czy można sprzedać takie mieszkanie
Tak, ale obciążenie wpisane w księdze przechodzi na kupującego. Kupujący nabywa mieszkanie, w którym uprawniony może dalej mieszkać. Takie mieszkanie kupują głównie inwestorzy, za cenę wyraźnie niższą niż wolny lokal, a banki często nie chcą finansować takiego zakupu.
Zrzeczenie się prawa
Najprostsza droga to zrzeczenie się prawa przez uprawnionego, w formie oświadczenia z podpisem notarialnie poświadczonym lub w akcie notarialnym, i wykreślenie wpisu z księgi. Uprawniony często zgadza się, jeśli ma zapewnione inne mieszkanie lub część ceny. Ustalcie to na piśmie przed sprzedażą.
Wygaśnięcie
Służebność osobista wygasa najpóźniej ze śmiercią uprawnionego. Do wykreślenia wpisu z księgi wystarczy wniosek z aktem zgonu. Dożywocie także wygasa ze śmiercią dożywotnika. Przy dożywociu sąd może w szczególnych przypadkach zamienić je na rentę.
Służebność przesyłu i drogowa
W księdze mogą też być służebności gruntowe, na przykład przejazdu, oraz służebność przesyłu dla sieci energetycznej czy gazowej. Przy mieszkaniu w bloku zwykle nie przeszkadzają w sprzedaży, ale przy domu i działce wpływają na wartość. Kupującemu trzeba je wyjaśnić.
Jak ustalić cenę
Wartość mieszkania z obciążeniem zależy od wieku uprawnionego, zakresu prawa i tego, czy mieszka w lokalu. Przy sprzedaży z obciążeniem warto zamówić operat szacunkowy. Przy zrzeczeniu się prawa przez uprawnionego mieszkanie wraca do pełnej wartości rynkowej.
Pojęcia z tego poradnika
- Dożywocie
- Umowa, w której właściciel przenosi nieruchomość w zamian za dożywotnie utrzymanie. Obciąża nieruchomość i utrudnia jej sprzedaż.
- Służebność
- Prawo osoby trzeciej do korzystania z cudzej nieruchomości, na przykład mieszkania w lokalu albo przejazdu przez działkę. Wpisuje się ją do działu III księgi wieczystej.
- Operat szacunkowy
- Opinia o wartości nieruchomości sporządzona przez rzeczoznawcę majątkowego. Wymaga go między innymi bank przy kredycie hipotecznym.
Więcej definicji w słowniku nieruchomości.
Pytania i odpowiedzi
Czy można sprzedać mieszkanie ze służebnością mieszkania?
Tak, ale służebność przechodzi na kupującego, a cena i liczba chętnych są zwykle niższe.
Jak usunąć służebność z księgi wieczystej?
Uprawniony zrzeka się jej w odpowiedniej formie, a potem składa się wniosek o wykreślenie. Po śmierci uprawnionego wystarczy akt zgonu.
Czy dożywocie przechodzi na kupującego mieszkanie?
Prawo dożywocia wpisane w księdze obciąża nieruchomość. Kupujący powinien dokładnie poznać jego treść przed zakupem.
Czy bank da kredyt na mieszkanie ze służebnością?
Często nie albo stawia dodatkowe warunki. Kupujący z gotówką mają tu przewagę.
Kiedy wygasa służebność osobista?
Najpóźniej ze śmiercią uprawnionego, a wcześniej na przykład przez zrzeczenie się.
Ile jest warte mieszkanie ze służebnością?
Mniej niż wolne mieszkanie. Różnica zależy od wieku uprawnionego i zakresu prawa. Pomaga operat szacunkowy.
Czy uprawniony może dostać pieniądze za zrzeczenie się?
Tak, strony mogą ustalić wynagrodzenie za zrzeczenie się prawa.
Czym różni się dożywocie od służebności?
Służebność daje prawo do mieszkania. Dożywocie zobowiązuje nabywcę do zapewnienia utrzymania, często razem z mieszkaniem.
Podstawa prawna i źródła
- Ustawa z 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny, art. 296–305 (służebności osobiste) i art. 908–916 (dożywocie)
- Ustawa z 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece
Stan na październik 2026. Poradnik ma charakter informacyjny i nie zastępuje porady prawnika, notariusza ani doradcy podatkowego.