nAgent.pl
Menu

Sprzedaż mieszkania przez pełnomocnika, także gdy mieszkasz za granicą

Forma pełnomocnictwa, co w nim zapisać, pełnomocnictwo z konsulatu lub zagranicznego notariusza, zapłata ceny i podatek, gdy sprzedajesz z zagranicy.

Autor poradników nAgent.pl
Aktualizacja: · 3 min czytania

W skrócie

  • Pełnomocnictwo do sprzedaży mieszkania musi mieć formę aktu notarialnego.
  • Za granicą sporządzisz je w polskim konsulacie albo u miejscowego notariusza, zwykle z apostille i tłumaczeniem przysięgłym.
  • Zapisz w nim mieszkanie, minimalną cenę, rachunek do zapłaty i czynności, które pełnomocnik może wykonać.
  • Dochód ze sprzedaży mieszkania w Polsce rozliczasz w Polsce, także gdy mieszkasz za granicą.

Kiedy potrzebny jest pełnomocnik

Sprzedaż mieszkania wymaga osobistej obecności u notariusza przy podpisie aktu. Jeśli mieszkasz za granicą, chorujesz, pracujesz w innym mieście albo jest kilku współwłaścicieli i trudno zebrać wszystkich w jednym terminie, możesz ustanowić pełnomocnika. Najczęściej jest to członek rodziny, zaufana osoba albo prawnik.

nAgent.plInfografika

Sprzedaż przez pełnomocnika

Jak sprzedać mieszkanie, gdy nie możesz być u notariusza.

Krok po kroku

  1. 1
    Treść pełnomocnictwa

    Ustal ją z notariuszem prowadzącym sprzedaż

  2. 2
    Akt notarialny

    W Polsce, w konsulacie albo u zagranicznego notariusza

  3. 3
    Apostille i tłumaczenie

    Gdy pełnomocnictwo jest zagraniczne

  4. 4
    Oryginał do Polski

    Pocztą kurierską lub przez pełnomocnika

  5. 5
    Akt sprzedaży

    Podpisuje pełnomocnik

  6. 6
    Podatek

    PIT-39, jeśli sprzedaż przed 5 latami

Co zapisać w pełnomocnictwie

  • Dokładny opis mieszkania i numer księgi wieczystej
  • Prawo do zawarcia umowy przedwstępnej i aktu
  • Minimalna cena
  • Rachunek do zapłaty ceny
  • Wydanie mieszkania i protokół
  • Wnioski do księgi i spłata kredytu

Najpierw notariusz w Polsce

Poproś notariusza, który przygotuje akt sprzedaży, o projekt pełnomocnictwa. Zbyt ogólne pełnomocnictwo może nie wystarczyć w dniu aktu.

nagent.plPorównaj agentów nieruchomości
Pobierz infografikę (PNG)

Forma pełnomocnictwa

Ponieważ umowa sprzedaży nieruchomości wymaga formy aktu notarialnego, pełnomocnictwo do jej zawarcia też musi mieć tę formę. Pełnomocnictwo z podpisem poświadczonym notarialnie albo zwykłe pisemne nie wystarczy. Podpis kwalifikowany i pełnomocnictwo elektroniczne również nie zastąpią aktu.

Co powinno zawierać

  • Twoje dane i dane pełnomocnika.
  • Opis mieszkania, numer księgi wieczystej, udział w nieruchomości wspólnej.
  • Umocowanie do umowy przedwstępnej, aktu sprzedaży, odbioru zadatku i ceny.
  • Minimalną cenę lub warunki, na jakich może sprzedać.
  • Rachunek, na który ma trafić cena.
  • Prawo do wydania mieszkania, podpisania protokołu i składania wniosków do sądu.
  • Czynności związane ze spłatą kredytu i wykreśleniem hipoteki, jeśli potrzebne.

Pełnomocnictwo z zagranicy

Masz dwie drogi. Pierwsza to polski konsul, który może sporządzić akt notarialny, w tym pełnomocnictwo. Termin w konsulacie trzeba zwykle zarezerwować z wyprzedzeniem. Druga to miejscowy notariusz. Wtedy dokument zwykle wymaga apostille, jeśli kraj jest stroną konwencji haskiej, albo legalizacji, a w Polsce tłumaczenia przysięgłego. Zanim pójdziesz do zagranicznego notariusza, upewnij się z polskim notariuszem, że forma dokumentu będzie dla niego wystarczająca.

Zapłata ceny i bezpieczeństwo

Najbezpieczniej, gdy cena trafia przelewem bezpośrednio na Twój rachunek, wskazany w akcie. Pełnomocnik nie musi wtedy dotykać pieniędzy. Przy kredycie kupującego bank przelewa środki według aktu. Możesz też skorzystać z depozytu notarialnego.

Podatek, gdy mieszkasz za granicą

Dochód ze sprzedaży nieruchomości położonej w Polsce co do zasady podlega opodatkowaniu w Polsce, także gdy jesteś rezydentem podatkowym innego kraju. Obowiązuje ta sama zasada pięciu lat i PIT-39. Kraj zamieszkania może wymagać wykazania sprzedaży w swoim zeznaniu. Szczegóły zależą od umowy o unikaniu podwójnego opodatkowania, więc skonsultuj je z doradcą.

Odwołanie i wygaśnięcie pełnomocnictwa

Pełnomocnictwo możesz odwołać w każdej chwili, jeśli nie zrzekłeś się tego prawa z ważnych powodów. Wygasa też ze śmiercią mocodawcy lub pełnomocnika, chyba że zastrzeżono inaczej z przyczyn dotyczących stosunku prawnego. Notariusz w dniu aktu zwykle prosi o oświadczenie, że pełnomocnictwo nie zostało odwołane.

Pojęcia z tego poradnika

Akt notarialny
Dokument sporządzony przez notariusza, w którym strony zawierają umowę sprzedaży nieruchomości. Bez formy aktu notarialnego przeniesienie własności mieszkania jest nieważne.
PIT-39
Zeznanie podatkowe, w którym rozlicza się sprzedaż nieruchomości przed upływem 5 lat od końca roku nabycia. Składa się je do 30 kwietnia następnego roku.

Więcej definicji w słowniku nieruchomości.

Pytania i odpowiedzi

Czy pełnomocnictwo do sprzedaży mieszkania musi być u notariusza?

Tak, musi mieć formę aktu notarialnego, bo umowa sprzedaży nieruchomości wymaga tej formy.

Ile kosztuje pełnomocnictwo notarialne do sprzedaży mieszkania?

Taksa za pełnomocnictwo jest stała i niewysoka, do tego VAT i wypisy. W konsulacie obowiązują opłaty konsularne.

Czy mogę sprzedać mieszkanie, mieszkając za granicą?

Tak, przez pełnomocnika ustanowionego w konsulacie lub u zagranicznego notariusza albo przyjeżdżając na akt osobiście.

Czy zagraniczne pełnomocnictwo wymaga apostille?

Zwykle tak, gdy kraj jest stroną konwencji haskiej. Do tego dochodzi tłumaczenie przysięgłe. Ustal to wcześniej z polskim notariuszem.

Czy pełnomocnik może przyjąć pieniądze za mieszkanie?

Może, jeśli pełnomocnictwo go do tego upoważnia. Bezpieczniej wskazać w pełnomocnictwie Twój rachunek, na który kupujący przeleje cenę.

Czy pełnomocnikiem może być agent nieruchomości?

Prawnie tak, ale lepiej, żeby była to osoba spoza transakcji, na przykład członek rodziny lub prawnik. Agent ma własny interes w zamknięciu transakcji.

Czy płacę podatek w Polsce, jeśli mieszkam za granicą?

Co do zasady tak, dochód ze sprzedaży nieruchomości w Polsce opodatkowuje Polska. Sprawdź umowę o unikaniu podwójnego opodatkowania z krajem zamieszkania.

Czy mogę podpisać akt sprzedaży zdalnie?

Nie. Akt notarialny podpisuje się osobiście w kancelarii albo przez pełnomocnika.

Co, jeśli pełnomocnictwo jest zbyt ogólne?

Notariusz może odmówić sporządzenia aktu. Dlatego treść pełnomocnictwa najlepiej uzgodnić z notariuszem prowadzącym sprzedaż.

Podstawa prawna i źródła

  • Ustawa z 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny, art. 95–109 (pełnomocnictwo)
  • Ustawa z 25 czerwca 2015 r. Prawo konsularne
  • Konwencja haska z 5 października 1961 r. znosząca wymóg legalizacji zagranicznych dokumentów urzędowych
  • Ustawa z 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych

Stan na październik 2026. Poradnik ma charakter informacyjny i nie zastępuje porady prawnika, notariusza ani doradcy podatkowego.

Porównaj agentów w swojej okolicy

Potwierdzone transakcje, czas sprzedaży i opinie obok siebie. Bezpłatnie.

Porównaj agentów
Formalności i podatki: więcejDokumenty do sprzedaży mieszkania: pełna lista 2026Umowa przedwstępna sprzedaży mieszkania: zadatek czy zaliczkaŚwiadectwo charakterystyki energetycznej przy sprzedaży mieszkaniaPodatek od sprzedaży mieszkania: zasada 5 lat i ulga mieszkaniowaUlga mieszkaniowa krok po kroku: jak nie zapłacić podatku od sprzedażySprzedaż mieszkania z kredytem hipotecznym krok po krokuSprzedaż mieszkania odziedziczonego: formalności i podatekDział spadku i spłata rodzeństwa: przejąć mieszkanie czy sprzedaćZachowek a sprzedaż mieszkania: czy można sprzedać i kto zapłaciSpadek z długami i mieszkaniem: przyjąć, odrzucić czy sprzedaćSprzedaż mieszkania przy rozwodzie i współwłasnościSprzedaż udziału w mieszkaniu: czy można bez zgody współwłaścicielaSprzedaż mieszkania ze służebnością lub dożywociemSprzedaż mieszkania wynajętego: z najemcą czy bezSprzedaż mieszkania spółdzielczego: własnościowe, lokatorskie i księga wieczystaSprzedaż mieszkania komunalnego po wykupie: bonifikata, zwrot i podatekSprzedaż zadłużonego mieszkania i mieszkania z komornikiemDarowizna czy sprzedaż mieszkania w rodzinie: podatki, koszty i ryzykaSprzedaż mieszkania w rodzinie: sprzedaż, darowizna i podatkiSprzedaż mieszkania, którego współwłaścicielem jest dzieckoWady mieszkania przy sprzedaży: co ujawnić i za co odpowiadaszAkt notarialny sprzedaży mieszkania: jak wygląda dzień podpisaniaPrawo pierwokupu przy sprzedaży nieruchomości: gmina, KOWR i inni

Więcej poradników: dla sprzedających

Formalności i podatkiŚwiadectwo charakterystyki energetycznej przy sprzedaży mieszkaniaKiedy jest obowiązkowe, kto je wystawia, ile kosztuje, jak długo jest ważne i co grozi za jego brak.Formalności i podatkiPodatek od sprzedaży mieszkania: zasada 5 lat i ulga mieszkaniowaKiedy płacisz 19% podatku, jak liczyć 5 lat, co odliczysz od przychodu, jak działa ulga mieszkaniowa i jak rozliczyć PIT-39.Formalności i podatkiUlga mieszkaniowa krok po kroku: jak nie zapłacić podatku od sprzedażySprzedajesz przed upływem 5 lat? Ulga mieszkaniowa pozwala uniknąć podatku, jeśli wydasz pieniądze na własne cele mieszkaniowe. Co się liczy, jakie są terminy i jak wypełnić PIT-39.Formalności i podatkiSprzedaż mieszkania z kredytem hipotecznym krok po krokuJak sprzedać mieszkanie, na którym jest hipoteka: dokumenty z banku, spłata kredytu z ceny sprzedaży, wykreślenie hipoteki i koszty.Formalności i podatkiSprzedaż mieszkania odziedziczonego: formalności i podatekStwierdzenie nabycia spadku, zgłoszenie do urzędu skarbowego, kilku spadkobierców i zasada pięciu lat przy sprzedaży mieszkania ze spadku.Formalności i podatkiDział spadku i spłata rodzeństwa: przejąć mieszkanie czy sprzedaćKilku spadkobierców, jedno mieszkanie. Jak podzielić spadek u notariusza lub w sądzie, ile wynosi spłata, jak ją sfinansować i kiedy wspólna sprzedaż jest prostsza.