W skrócie
- Sprzedaż w rodzinie wymaga aktu notarialnego jak każda sprzedaż. Kupujący płaci PCC 2%, chyba że przysługuje zwolnienie przy pierwszym mieszkaniu.
- Cena wyraźnie niższa niż rynkowa bez uzasadnienia może spotkać się z oszacowaniem wartości przez urząd skarbowy.
- Darowizna dla najbliższej rodziny jest zwolniona z podatku po zgłoszeniu w terminie 6 miesięcy.
- Wybór między sprzedażą a darowizną wpływa na zachowek, spadek i podatek przy przyszłej sprzedaży.
Sprzedaż w rodzinie to zwykła sprzedaż
Sprzedaż mieszkania członkowi rodziny wymaga aktu notarialnego, a kupujący płaci podatek od czynności cywilnoprawnych, chyba że przysługuje mu zwolnienie przy pierwszym mieszkaniu. Sprzedający rozlicza podatek dochodowy, jeśli sprzedaje przed upływem 5 lat od końca roku nabycia. Pokrewieństwo nie zmienia tych zasad.
InfografikaSprzedaż w rodzinie
Sprzedaż czy darowizna.
Sprzedaż a darowizna w rodzinie
- Kupujący płaci cenę
- PCC 2% od wartości rynkowej
- Sprzedający może mieć PIT, jeśli przed 5 laty
- Cena powinna być rynkowa
- Bez zapłaty
- Zwolnienie dla najbliższych po zgłoszeniu
- Brak PCC
- Liczy się przy zachowku
Uważaj na
- Cenę mocno poniżej rynku bez uzasadnienia
- Fikcyjną sprzedaż zamiast darowizny
- Brak zgłoszenia darowizny w 6 miesięcy
- Pominięcie innych dzieci przy podziale majątku
Sprawdź wartość
Przy sprzedaży w rodzinie zachowaj analizę cen lub operat. Gdy urząd zapyta o wartość, masz gotowe uzasadnienie.
Cena poniżej rynku
Strony mogą ustalić cenę swobodnie, ale urząd skarbowy może zakwestionować wartość, jeśli wyraźnie odbiega od rynkowej bez uzasadnionej przyczyny. Przy PCC urząd może określić wartość rynkową i dopłatę podatku. Przy podatku dochodowym sprzedającego również może przyjąć wartość rynkową.
Kiedy lepsza jest darowizna
Jeśli celem jest przekazanie mieszkania dziecku bez zapłaty, darowizna bywa prostsza i tańsza. Dla najbliższej rodziny, czyli małżonka, zstępnych, wstępnych, pasierba, rodzeństwa, ojczyma i macochy, darowizna jest zwolniona z podatku, jeśli zostanie zgłoszona w urzędzie skarbowym w ciągu 6 miesięcy. Przy darowiźnie w formie aktu notarialnego zgłoszenia dokonuje notariusz.
Czy zapłacisz podatek od sprzedaży?
Wynik orientacyjny. Ulga mieszkaniowa może obniżyć podatek nawet do zera. Szczegóły sprawdź z doradcą podatkowym.
Sprzedaż czy darowizna a zachowek
Darowizna dla jednego dziecka zostanie doliczona do spadku przy obliczaniu zachowku pozostałych. Sprzedaż za cenę rynkową nie jest darowizną, więc nie wpływa na zachowek. To ważne, gdy rodzice mają kilkoro dzieci i chcą je traktować równo.
Podatek przy przyszłej sprzedaży
Po darowiźnie 5 lat liczy się od końca roku, w którym obdarowany otrzymał mieszkanie. Po zakupie od rodziców także od roku zakupu. Jeśli dziecko planuje sprzedać mieszkanie w ciągu kilku lat, warto to uwzględnić przy wyborze formy przekazania.
Kredyt na zakup od rodziny
Kupno mieszkania od rodziców na kredyt jest możliwe, ale bank sprawdzi wartość i cenę. Cena musi zwykle odpowiadać wycenie banku. Część banków ma dodatkowe zasady przy transakcjach między krewnymi, więc zapytaj o nie przed umową.
Pojęcia z tego poradnika
- PCC
- Podatek od czynności cywilnoprawnych. Przy zakupie mieszkania z rynku wtórnego wynosi 2% ceny i pobiera go notariusz. Kupujący pierwsze mieszkanie może być zwolniony.
- Zachowek
- Roszczenie pieniężne najbliższych członków rodziny pominiętych w testamencie lub darowiznach. Może dotyczyć wartości mieszkania, które spadkobierca sprzedaje.
Więcej definicji w słowniku nieruchomości.
Pytania i odpowiedzi
Czy mogę sprzedać mieszkanie dziecku poniżej ceny rynkowej?
Możesz, ale urząd skarbowy może zakwestionować cenę wyraźnie niższą od rynkowej bez uzasadnienia i określić wartość do podatku.
Czy przy sprzedaży w rodzinie płaci się PCC?
Tak, kupujący płaci 2% PCC, chyba że przysługuje mu zwolnienie przy pierwszym mieszkaniu.
Co lepsze: sprzedaż czy darowizna dla dziecka?
Jeśli dziecko nie płaci, darowizna jest zwykle prostsza i zwolniona z podatku po zgłoszeniu. Wpływa jednak na zachowek pozostałych dzieci.
Kto jest zwolniony z podatku od darowizny?
Najbliższa rodzina: małżonek, zstępni, wstępni, pasierb, rodzeństwo, ojczym i macocha, po zgłoszeniu darowizny w terminie.
Czy darowizna mieszkania liczy się do zachowku?
Tak, darowizny dla dzieci dolicza się do spadku przy obliczaniu zachowku.
Czy mogę kupić mieszkanie od rodziców na kredyt?
Tak, ale bank sprawdzi wartość i może stawiać dodatkowe wymagania przy transakcjach między krewnymi.
Od kiedy liczy się 5 lat po darowiźnie?
Od końca roku, w którym obdarowany otrzymał mieszkanie w darowiźnie.
Czy sprzedaż w rodzinie wymaga notariusza?
Tak, sprzedaż mieszkania wymaga aktu notarialnego bez względu na to, kim są strony.
Podstawa prawna i źródła
- Ustawa z 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych, art. 6
- Ustawa z 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych, art. 19
- Ustawa z 28 lipca 1983 r. o podatku od spadków i darowizn, art. 4a
- Ustawa z 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny
Stan na październik 2026. Poradnik ma charakter informacyjny i nie zastępuje porady prawnika, notariusza ani doradcy podatkowego.