Sprzedaż mieszkania wynajętego: z najemcą czy bez

Najemca nie blokuje sprzedaży

Mieszkanie wynajęte można sprzedać. Co do zasady kupujący wstępuje w miejsce sprzedającego w umowę najmu. Umowa trwa dalej, a czynsz płaci się nowemu właścicielowi. Kupujący może ją wypowiedzieć tylko na zasadach wynikających z umowy i przepisów, dlatego sprawdź, jak Twoja umowa reguluje wypowiedzenie.

Infografika

Sprzedaż mieszkania z najemcą

Dwie strategie i to, co trzeba ustalić z lokatorem.

Wybierz strategię

Sprzedaż z najemcą

• Dla inwestora, który chce dochodu
• Kupujący wstępuje w umowę najmu
• Brak przerwy w czynszu
• Mniejsze grono kupujących

Sprzedaż pustego

• Dla wszystkich kupujących, także z kredytem na siebie
• Łatwiejsze prezentacje i zdjęcia
• Trzeba zakończyć najem
• Przerwa w dochodzie

Ustal z najemcą na piśmie

• Terminy i zasady prezentacji
• Stan mieszkania na zdjęcia
• Termin wyprowadzki, jeśli dotyczy
• Zwrot kaucji
• Ewentualna rekompensata
• Kontakt w sprawie oglądających

Najem okazjonalny

Umowa najmu okazjonalnego z oświadczeniem o poddaniu się egzekucji ułatwia odzyskanie mieszkania, gdy najemca nie wyprowadzi się po zakończeniu umowy.

nagent.plPorównaj agentów nieruchomości

Czy nowy właściciel może wypowiedzieć najem

Według kodeksu cywilnego nabywca może co do zasady wypowiedzieć najem z zachowaniem ustawowych terminów. Nie może tego zrobić, gdy umowa była zawarta na czas oznaczony, na piśmie z datą pewną, a mieszkanie zostało najemcy wydane. Datę pewną daje na przykład poświadczenie daty przez notariusza.

Przy mieszkaniach dochodzi ustawa o ochronie praw lokatorów, która ogranicza powody wypowiedzenia. W praktyce kupujący nie powinien zakładać, że szybko zakończy najem. Powiedz mu wprost, jaka jest umowa i do kiedy obowiązuje.

Strategia 1: sprzedaż z najemcą

Dobra, gdy celujesz w inwestorów. Kupujący dostaje mieszkanie, które od pierwszego dnia przynosi dochód. W ogłoszeniu podaj czynsz, okres umowy, historię płatności i stan mieszkania. Inwestor liczy stopę zwrotu, więc rzetelne dane są ważniejsze niż zdjęcia.

Minusem jest mniejsza liczba kupujących. Osoby kupujące dla siebie, szczególnie z kredytem, zwykle chcą pustego mieszkania.

Strategia 2: sprzedaż pustego mieszkania

Daje dostęp do wszystkich kupujących i ułatwia przygotowanie, zdjęcia i prezentacje. Wymaga zakończenia najmu zgodnie z umową. Zaplanuj to z wyprzedzeniem i licz się z przerwą w dochodzie.

Najemca a prezentacje

Najemca ma prawo do spokojnego korzystania z mieszkania. Prezentacje uzgadniaj z nim z wyprzedzeniem i ogranicz do rozsądnych terminów. Współpraca najemcy bardzo pomaga: porządek na zdjęciach, elastyczne terminy, pozytywne słowa o mieszkaniu.

Warto zaproponować coś w zamian: obniżkę czynszu na czas sprzedaży, pomoc przy przeprowadzce albo rekompensatę za wcześniejsze zakończenie umowy.

Jak ułożyć prezentacje z najemcą

• Porozmawiaj z najemcą przed publikacją ogłoszenia i ustalcie zasady na piśmie, choćby mailem.
• Wyznaczcie stałe okna, na przykład dwa popołudnia w tygodniu, z powiadomieniem 24–48 godzin wcześniej.
• Na każdej prezentacji jest agent albo właściciel. Najemca nie musi oprowadzać kupujących.
• Zbieraj chętnych na prezentacje zbiorcze, żeby ograniczyć liczbę wizyt.
• Zdjęcia rób za zgodą najemcy i bez jego rzeczy osobistych w kadrze, dokumentów ani zdjęć rodzinnych.

Jak wycenić mieszkanie z najemcą

Inwestor patrzy na stopę zwrotu: roczny czynsz netto podzielony przez cenę. Mieszkanie z dobrym najemcą, długą umową i czynszem rynkowym może być dla niego warte tyle samo co puste. Mieszkanie z niskim czynszem albo problematycznym najemcą będzie warte mniej. Przygotuj historię płatności, kopię umowy i informację o kaucji.

Przykład wyceny dla inwestora

Przykład z umownymi kwotami. Czynsz najmu to 3200 zł miesięcznie, czyli 38 400 zł rocznie. Ryczałt od najmu 8,5% to 3264 zł, a koszty właściciela, takie jak fundusz remontowy i ubezpieczenie, około 3000 zł rocznie. Dochód netto: około 32 100 zł.

Inwestor, który oczekuje 5,5% rocznie netto, zapłaci około 32 100 zł / 0,055 ≈ 584 000 zł. Jeśli puste mieszkanie sprzedałoby się za 600 000 zł, różnica to koszt sprzedaży z najemcą. Wyższy czynsz albo długa umowa z solidnym najemcą tę różnicę zmniejszają.

Gdy najemca nie chce się wyprowadzić

Zakończenie najmu musi nastąpić zgodnie z umową i przepisami o ochronie lokatorów. Eksmisja bez wyroku jest niedopuszczalna. Przy najmie okazjonalnym lub instytucjonalnym procedura jest prostsza dzięki oświadczeniu o poddaniu się egzekucji. Przy zwykłej umowie najmu dogadanie się z najemcą, także za rekompensatą, jest zwykle szybsze i tańsze niż spór.

Porozumienie o wcześniejszym zakończeniu najmu

• Data wyprowadzki i wydania kluczy.
• Stan, w jakim najemca zostawia mieszkanie, i protokół zdawczo-odbiorczy z licznikami.
• Rozliczenie kaucji: kwota, termin zwrotu i ewentualne potrącenia.
• Rekompensata dla najemcy, na przykład zwolnienie z czynszu za ostatni miesiąc, płatna dopiero po wydaniu kluczy.
• Podpisy obu stron. Porozumienie zawrzyj na piśmie, najlepiej przed podpisaniem umowy przedwstępnej z kupującym.

Co ustalić w umowie sprzedaży

• Czy mieszkanie jest sprzedawane z najemcą, czy puste, i do kiedy.
• Rozliczenie kaucji: kto ją zwraca najemcy.
• Rozliczenie czynszu za miesiąc sprzedaży.
• Przekazanie kupującemu umowy najmu i danych najemcy.
• Co się dzieje, gdy najemca nie opuści mieszkania w terminie.

Podatek

Sprzedaż mieszkania wynajmowanego podlega tym samym zasadom podatku dochodowego co każda sprzedaż: 5 lat od końca roku nabycia. Przy najmie prywatnym rozliczanym ryczałtem amortyzacji nie ma, ale zasady kosztów warto sprawdzić z doradcą, szczególnie przy najmie w ramach działalności gospodarczej.

Najem krótkoterminowy i rezerwacje

Jeśli wynajmujesz mieszkanie na doby, sprawdź rezerwacje przyjęte na okres po planowanym akcie. Odwołaj je z wyprzedzeniem zgodnie z regulaminem platformy albo uzgodnij z kupującym, że je przejmie, i zapisz to w umowie.

Inwestorowi pokaż historię obłożenia i przychodów z ostatnich 12 miesięcy oraz regulamin wspólnoty dotyczący najmu krótkoterminowego. Ograniczenia we wspólnocie mogą obniżyć wartość mieszkania dla takiego kupującego.

Lista kontrolna przed sprzedażą wynajętego mieszkania

• Przeczytaj umowę najmu: okres, wypowiedzenie, zasady wstępu do lokalu.
• Porozmawiaj z najemcą przed publikacją ogłoszenia.
• Zdecyduj o strategii: sprzedaż z najemcą czy po jego wyprowadzce.
• Przygotuj dla kupującego: umowę najmu bez danych wrażliwych, historię płatności, wysokość kaucji.
• Ustal terminy prezentacji na piśmie.

Kto kupuje mieszkania z najemcą

Najczęściej inwestorzy, którzy chcą od razu przychodu z najmu. Patrzą na stopę zwrotu: roczny czynsz netto podzielony przez cenę. Dla nich solidny najemca z długą historią płatności jest atutem, a nie problemem. Kupujący na własne potrzeby zwykle szukają mieszkań pustych lub z krótkim terminem wyprowadzki.

Pojęcia z tego poradnika

Ryczałt od najmu

Sposób opodatkowania najmu prywatnego: 8,5% przychodu do 100 000 zł w roku i 12,5% od nadwyżki, bez odliczania kosztów.

Protokół zdawczo-odbiorczy

Dokument spisywany przy przekazaniu mieszkania: stan lokalu, liczniki, klucze i wyposażenie. Chroni obie strony przy późniejszym sporze.

Prawo pierwokupu

Prawo pierwszeństwa zakupu przysługujące na przykład gminie, KOWR albo współwłaścicielowi. Przy sprzedaży objętej pierwokupem zawiera się najpierw umowę warunkową.

Najem okazjonalny

Umowa najmu na czas określony z oświadczeniem najemcy o poddaniu się egzekucji i wskazaniem lokalu, do którego się wyprowadzi. Ułatwia odzyskanie mieszkania.

Więcej definicji w słowniku nieruchomości.

Pytania i odpowiedzi