Najem krótkoterminowy mieszkania: zasady, podatki i obowiązki właściciela

Czym różni się od zwykłego najmu

Najem krótkoterminowy to wynajem na doby lub kilka dni, zwykle przez platformy rezerwacyjne. Przychód za dobę jest wyższy niż przy najmie miesięcznym, ale dochodzą prowizje platform, sprzątanie, pranie, media i komunikacja z gośćmi. Obłożenie zmienia się z sezonem, więc rachunek opłacalności trzeba robić na cały rok.

Infografika

Najem krótkoterminowy

Więcej przychodu, więcej pracy i formalności.

Krótko czy długoterminowo

Krótkoterminowy

• Wyższy przychód za dobę
• Prowizje platform i sprzątanie
• Zmienne obłożenie
• Więcej formalności

Długoterminowy

• Stały czynsz
• Mniej pracy
• Niższy przychód
• Ryzyko jednego najemcy

Przed startem

• Rejestracja według aktualnych przepisów
• Forma rozliczenia podatku
• Uchwały i regulamin wspólnoty
• Ubezpieczenie najmu
• Opłata miejscowa, jeśli gmina ją pobiera
• Plan sprzątania i przekazania kluczy

Ryzyka

• Skargi sąsiadów
• Niskie obłożenie poza sezonem
• Szkody gości
• Zmiany przepisów lokalnych

nagent.plPorównaj agentów nieruchomości

Rejestracja i nowe przepisy

Unijne rozporządzenie o gromadzeniu danych dotyczących najmu krótkoterminowego wprowadza ramy dla rejestracji obiektów i przekazywania danych przez platformy. Państwa i gminy wdrażają je własnymi przepisami. Część miast pobiera też opłatę miejscową od gości. Sprawdź aktualne obowiązki w swojej gminie przed rozpoczęciem najmu.

Podatki

Jeśli wynajmujesz prywatnie samo mieszkanie, przychód możesz rozliczać ryczałtem od przychodów z najmu: 8,5% do 100 000 zł rocznie i 12,5% od nadwyżki. Gdy oprócz noclegu świadczysz usługi typowe dla hotelu, na przykład codzienne sprzątanie czy wyżywienie, a najem ma zorganizowany i ciągły charakter, urząd może uznać to za działalność gospodarczą. Wtedy dochodzą inne zasady rozliczenia i ewentualnie VAT. Ustal formę z księgowym przed startem.

Wspólnota i sąsiedzi

Najem na doby oznacza więcej osób w budynku, walizki na klatce i czasem hałas. Wspólnoty coraz częściej podejmują uchwały dotyczące najmu krótkoterminowego, na przykład wyższe zaliczki na koszty wspólne. Sprawdź regulamin i uchwały, a gościom przekazuj jasne zasady domu.

Rachunek opłacalności

• Przychód: średnia cena za dobę razy liczba nocy w roku.
• Minus prowizje platform.
• Minus sprzątanie, pranie, środki czystości.
• Minus media, internet, wyższe zaliczki dla wspólnoty.
• Minus wyposażenie i jego wymiana.
• Minus podatek i ewentualna opłata miejscowa.
• Porównaj wynik z czynszem najmu długoterminowego po podatku.

Obsługa samodzielna czy firma

Firmy zarządzające najmem krótkoterminowym pobierają zwykle procent od przychodu w zamian za obsługę rezerwacji, gości i sprzątania. To wygodne, ale zmniejsza dochód. Samodzielna obsługa daje więcej, ale wymaga dostępności i sprawnej organizacji.

Mieszkanie pod najem krótkoterminowy przy sprzedaży

Mieszkanie z historią najmu krótkoterminowego interesuje inwestorów, zwłaszcza w centrach miast i kurortach. Przygotuj zestawienie przychodów, obłożenia i kosztów z ostatnich lat. Kupujący na własne potrzeby mogą natomiast obawiać się zużycia wyposażenia i opinii sąsiadów.

Pytania i odpowiedzi