Sprzedać czy wynająć mieszkanie
Wynik orientacyjny. Liczymy ryczałt od najmu (8,5% do 100 000 zł przychodu rocznie, 12,5% powyżej) i podatek Belki od odsetek. Nie uwzględniamy kredytu, inflacji ani podatku od sprzedaży przed upływem 5 lat od nabycia. Wzrost cen w przyszłości to założenie, a nie prognoza.
Jak liczymy
Sprzedaż teraz: od wartości mieszkania odejmujemy koszty sprzedaży, a resztę odkładamy na podany procent po 19% podatku od odsetek.
Najem: od czynszu za miesiące z najemcą odejmujemy ryczałt (8,5% do 100 000 zł przychodu rocznie, 12,5% od nadwyżki) i Twoje koszty. Zysk co roku odkładamy na ten sam procent, a na końcu sprzedajemy mieszkanie po cenie powiększonej o założony wzrost.
Najwięcej zmienia założenie o wzroście cen. Sprawdź kilka wariantów, na przykład 0%, 3% i 5% rocznie. Ceny mieszkań w Twoim mieście z aktów notarialnych znajdziesz na stronie cen mieszkań.
Przykład: mieszkanie za 650 000 zł, czynsz 3200 zł, 10 lat
| Zysk z najmu netto rocznie | ok. 26 000 zł |
|---|---|
| Rentowność netto | ok. 4% |
| Wzrost cen 3%, lokata 5% | najem wychodzi korzystniej |
| Wzrost cen 0%, lokata 6% | sprzedaż wychodzi korzystniej |
Dokładne kwoty zobaczysz w kalkulatorze po wpisaniu swoich danych.
Pytania i odpowiedzi
Co się bardziej opłaca: sprzedać mieszkanie czy je wynajmować?
To zależy od rentowności najmu i od tego, czy ceny mieszkań będą rosły szybciej niż oprocentowanie bezpiecznych oszczędności. Przy rentowności netto poniżej oprocentowania lokat najem wygrywa tylko dzięki wzrostowi wartości mieszkania.
Jaki podatek płaci się od najmu mieszkania?
Najem prywatny rozlicza się ryczałtem: 8,5% przychodu do 100 000 zł w roku i 12,5% od nadwyżki. Kosztów nie odliczasz. Przy najmie wspólnym małżonkowie mogą rozliczać się osobno.
Jaka rentowność najmu jest dobra?
Rentowność netto to roczny zysk po podatku i kosztach podzielony przez wartość mieszkania. W dużych miastach często wynosi 3–5%. Wynik poniżej oprocentowania obligacji skarbowych oznacza, że liczysz głównie na wzrost cen.
Czy po latach najmu zapłacę podatek od sprzedaży?
Nie, jeśli od końca roku zakupu minęło 5 lat. Najem nie zmienia tego terminu.
Jakie koszty ma właściciel wynajmowanego mieszkania?
Fundusz remontowy i część opłat, których nie przerzucisz na najemcę, ubezpieczenie, naprawy, odświeżenie między najemcami, a przy najmie okazjonalnym także notariusz. Do tego okresy bez najemcy.
Poradniki na ten temat
- Zakup mieszkania na wynajem: jak policzyć opłacalność
- Najem okazjonalny: jak zawrzeć umowę i co daje właścicielowi
- Jak wynająć mieszkanie: z agentem czy samodzielnie, krok po kroku
- Umowa najmu mieszkania: co musi zawierać
- Kiedy najlepiej sprzedać mieszkanie: sezon, rynek i podatek
Stan prawny na październik 2026. Kalkulator liczy orientacyjnie i nie zastępuje porady doradcy podatkowego, notariusza ani banku. Nie zapisujemy wpisanych liczb.