Kupujesz mieszkanie z kredytem?
Kupno mieszkania z kredytem krok po kroku
Plan w 8 krokach od policzenia zdolności do odebrania kluczy. Z kosztami, dokumentami i błędami, przez które kupujący tracą zadatek.
Plan zakupu w 3 etapach
Każdy krok mówi, co zrobić, co przygotować i gdzie doczytać szczegóły.
Przygotowanie
1–3 tygodnieZanim zaczniesz oglądać mieszkania, ustal budżet. Bez tego łatwo zakochać się w ofercie, na którą bank nie da kredytu.
Krok 1. Policz zdolność i wkład własny
Zdolność to kwota, jaką bank pożyczy Ci przy Twoich dochodach, wydatkach i ratach. Banki zwykle wymagają 20% wkładu własnego, część przyjmie 10% z dodatkowym zabezpieczeniem. Do wkładu doliczasz koszty zakupu, czyli kilka procent ceny.
Przygotuj- Dochody netto z ostatnich 3–6 miesięcy
- Raty, limity i karty kredytowe
- Oszczędności na wkład i koszty
Krok 2. Wybierz doradcę kredytowego
Doradca porówna oferty wielu banków, podpowie, gdzie Twój rodzaj dochodu liczy się najlepiej, i poprowadzi wniosek. Sprawdź, czy jest w rejestrze pośredników kredytu hipotecznego KNF, i zapytaj, kto płaci mu wynagrodzenie (zwykle bank).
Sprawdź u doradcy- Wpis w rejestrze KNF
- Opinie klientów
- Liczba banków, z którymi współpracuje
Szukanie mieszkania
2–8 tygodniZ budżetem w ręku szukasz mieszkania, które bank zaakceptuje. Liczy się nie tylko cena, ale też stan prawny i wycena.
Krok 3. Sprawdź ceny transakcyjne w okolicy
Ceny w ogłoszeniach to oczekiwania sprzedających. Ceny z aktów notarialnych pokazują, za ile mieszkania naprawdę się sprzedają. Bank zleca własną wycenę i liczy kredyt od niższej kwoty: ceny albo wyceny.
Sprawdź- Ceny za m² w dzielnicy
- Różnica między ofertą a transakcją
- Typowy czas sprzedaży
Krok 4. Oglądaj i sprawdzaj stan prawny
Na oglądaniu patrz na instalacje, okna, wilgoć i części wspólne. Przed rezerwacją sprawdź księgę wieczystą: kto jest właścicielem, czy są hipoteki, służebności albo roszczenia. Bank też ją sprawdzi i może odmówić kredytu.
Poproś sprzedającego o- Numer księgi wieczystej
- Zaświadczenie o braku zaległości
- Zgoda na wycenę przez bank
Krok 5. Rozważ agenta kupującego
Agent kupującego szuka ofert, także tych spoza portali, sprawdza dokumenty i negocjuje cenę. Opłaca się przy ograniczonym czasie albo w mieście, którego nie znasz. Wybieraj go po potwierdzonych transakcjach w Twojej dzielnicy.
Ustal na piśmie- Zakres usługi na piśmie
- Wynagrodzenie i kiedy jest należne
- Transakcje w Twojej okolicy
Krok 6. Negocjuj i podpisz umowę przedwstępną
Wpisz w umowę warunek uzyskania kredytu i termin dłuższy niż czas rozpatrzenia wniosku, zwykle 2–3 miesiące. Rozróżnij zadatek i zaliczkę: dobrze zapisany warunek kredytowy pozwala odzyskać pieniądze, gdy bank odmówi.
Zapisz w umowie- Warunek kredytowy i termin
- Zadatek czy zaliczka
- Lista rzeczy w cenie i termin wydania
Kredyt i akt notarialny
4–8 tygodniZ umową przedwstępną składasz wniosek. Teraz liczy się tempo i kompletne dokumenty, bo termin z umowy biegnie.
Krok 7. Wniosek, wycena i decyzja banku
Doradca składa wniosek, często w dwóch lub trzech bankach naraz. Bank zleca rzeczoznawcy operat szacunkowy i analizuje zdolność. Decyzja przychodzi zwykle po 2–6 tygodniach. Do tego czasu nie bierz nowych rat ani kart.
Dołącz do wniosku- Umowa przedwstępna
- Zaświadczenia o dochodach
- Odpis księgi wieczystej
Krok 8. Umowa kredytu, akt i klucze
Po decyzji podpisujesz umowę kredytu, a potem akt notarialny. Bank wypłaca pieniądze sprzedającemu albo spłaca jego kredyt. Przy odbiorze kluczy spisz protokół ze stanem liczników, a w ciągu kilku tygodni dostarcz do banku odpis księgi z wpisaną hipoteką.
Przygotuj- Ubezpieczenie mieszkania z cesją na bank
- Wkład własny na koncie
- Protokół przekazania
Ile gotówki potrzebujesz poza kredytem
Kredyt nie pokrywa wszystkiego. Na start potrzebujesz wkładu własnego i pieniędzy na koszty zakupu i kredytu.
Wkład własny20%
ceny mieszkania, czasem 10% z dodatkowym zabezpieczeniem.
- Kredyt (80%)480 000 zł
- Wkład własny (20%)120 000 zł
- Cena mieszkania600 000 zł
Koszty zakupudo ok. 3%
ceny: podatek, notariusz i sądy. Przy pierwszym mieszkaniu bez PCC.
- PCC 2%12 000 zł
- Notariusz (maks., z VAT)3899 zł
- Wpis własności i hipoteki400 zł
- Wypisy aktu (szacunek)ok. 300 zł
- Razem przy 600 000 zł16 599 zł
Koszty kredytu na start
- Wycena mieszkania dla bankuOperat szacunkowy, płacisz przy wniosku.kilkaset zł
- Wpis hipotekiOpłata sądowa i podatek PCC od hipoteki.200 zł + 19 zł
- Prowizja bankuW wielu ofertach 0 zł w zamian za inne produkty.0–2% kredytu
- Ubezpieczenie mieszkaniaOd ognia i zdarzeń losowych, z cesją na bank.polisa roczna
Opłatę za wpis hipoteki kalkulator poniżej wlicza do opłat sądowych. Policz koszty dla swojej ceny:
Kalkulator kosztów zakupu
PCC 2%12 000 zł
Maks. taksa notarialna z VAT3899 zł
Opłaty sądowe400 zł
Wypisy aktu (szacunek)300 zł
Razem poza ceną16 599 zł
Wynik orientacyjny, bez kosztów kredytu. Notariusz może pobrać taksę niższą od maksymalnej.
Więcej: koszty zakupu mieszkania z rynku wtórnego, zakup za gotówkę i rynek pierwotny czy wtórny.
5 błędów, których łatwo uniknąć
Przez nie kupujący tracą zadatek, dopłacają z własnej kieszeni albo czekają na kredyt dłużej, niż pozwala umowa. Każdemu zapobiega jeden zapis w umowie albo jedno sprawdzenie.
- Zadatek bez warunku kredytowego
Gdy bank odmówi, a w umowie nie ma warunku, sprzedający może zatrzymać zadatek.
- Za krótki termin umowy przedwstępnej
Wycena i decyzja trwają tygodnie. Termin krótszy niż 2 miesiące to ryzyko aneksu albo utraty mieszkania.
- Cena wyższa niż wycena banku
Bank liczy kredyt od niższej kwoty. Różnicę dopłacasz z własnej kieszeni.
- Nowe raty przed decyzją
Telewizor na raty 0% albo nowa karta obniżają zdolność i mogą zmienić decyzję banku.
- Niesprawdzona księga wieczysta
Hipoteka sprzedającego, służebność albo roszczenie w dziale III mogą zablokować kredyt.
Ceny i agenci w Twoim mieście
Ceny transakcyjne i ranking agentów nieruchomości w największych miastach.
Kraków
Ceny i ranking agentów
Wrocław
Ceny i ranking agentów
Poznań
Ceny i ranking agentów
Gdańsk
Ceny i ranking agentówPytania i odpowiedzi
Ile wkładu własnego potrzebuję na kredyt hipoteczny?
Banki zwykle wymagają 20% ceny mieszkania. Część banków przyjmuje 10% z dodatkowym zabezpieczeniem, najczęściej ubezpieczeniem niskiego wkładu. Oprócz wkładu potrzebujesz gotówki na podatek PCC, notariusza i opłaty sądowe, przy mieszkaniu za 600 000 zł to około 16,6 tys. zł.
Ile trwa zakup mieszkania na kredyt?
Od pierwszej rozmowy z doradcą do aktu notarialnego zwykle 2–4 miesiące. Najdłużej trwa szukanie mieszkania i decyzja banku, która przychodzi zwykle po 2–6 tygodniach od złożenia kompletnego wniosku.
Czy najpierw szukać mieszkania, czy kredytu?
Najpierw kredytu. Policz zdolność i porozmawiaj z doradcą, zanim zaczniesz oglądać mieszkania. Znasz wtedy budżet, a sprzedający poważniej traktuje kupującego z potwierdzoną zdolnością.
Czy doradca kredytowy jest płatny?
Najczęściej doradcy płaci bank, w którym podpiszesz umowę kredytu. Niektórzy doradcy pobierają też opłatę od klienta. Zapytaj o to przed podpisaniem umowy z doradcą i sprawdź jego wpis w rejestrze pośredników kredytu hipotecznego KNF.
Co się stanie z zadatkiem, jeśli bank odmówi kredytu?
To zależy od umowy przedwstępnej. Jeśli zapisano warunek uzyskania kredytu, zadatek zwykle wraca do kupującego. Bez takiego zapisu sprzedający może go zatrzymać, dlatego warunek kredytowy warto wpisać zawsze.
Dlaczego bank liczy kredyt od wyceny, a nie od ceny?
Mieszkanie jest zabezpieczeniem kredytu, więc bank sprawdza jego wartość u rzeczoznawcy. Jeśli wycena wyjdzie niższa od ceny, bank pożyczy procent od wyceny, a różnicę pokrywasz sam. Ceny transakcyjne z okolicy pomagają tego uniknąć.
Masz pytanie o zakup?
nAgent AI policzy koszty, sprawdzi ceny w okolicy i podpowie, co sprawdzić przed umową przedwstępną.