Akt notarialny sprzedaży mieszkania: jak wygląda dzień podpisania

Przed aktem: projekt

Kilka dni przed aktem notariusz zbiera dokumenty od stron i przygotowuje projekt umowy. Sprawdź w nim dane, opis mieszkania, cenę, sposób i termin płatności, numer rachunku, termin wydania oraz zapisy o wyposażeniu i rękojmi. To ostatni moment na zmiany bez stresu.

Infografika

Dzień aktu notarialnego

Od projektu aktu do wypisów.

Przebieg

1. 1
   3–5 dni przedProjekt aktu

   Notariusz wysyła go stronom

2. 2
   Tożsamość

   Dowody osobiste stron

3. 3
   Odczytanie

   Notariusz czyta cały akt

4. 4
   Pytania i poprawki

   Na miejscu, przed podpisem

5. 5
   Podpisy

   Strony i notariusz

6. 6
   Opłaty i wypisy

   PCC, taksa, wnioski do sądu

Co zabrać

• Dowód osobisty
• Numer rachunku do zapłaty ceny
• Zaświadczenia, jeśli nie zostały wysłane
• Klucze, jeśli wydanie jest tego dnia
• Protokół wydania i stan liczników

Sprawdź w projekcie

• Cenę i sposób zapłaty
• Numer rachunku
• Termin wydania
• Wyposażenie
• Zapis o rękojmi

nagent.plPorównaj agentów nieruchomości

Co zabrać na akt

• Dowód osobisty albo paszport, ważny w dniu aktu.
• Numer rachunku, na który ma wpłynąć cena, i jego dane w banku, jeśli kupujący płaci z kredytu.
• Oryginały zaświadczeń, jeśli notariusz dostał wcześniej tylko skany: o braku zaległości, o zameldowaniu, z banku o saldzie i zgodę na wykreślenie hipoteki.
• Świadectwo charakterystyki energetycznej do przekazania kupującemu.
• Dokument nabycia mieszkania i, jeśli trzeba, postanowienie spadkowe albo pełnomocnictwo.
• Jeśli wydajecie mieszkanie w dniu aktu: klucze, piloty, karty do garażu i wydrukowany protokół zdawczo-odbiorczy.

Jak przebiega podpisanie

Notariusz sprawdza tożsamość stron, odczytuje cały akt i wyjaśnia jego skutki. Możesz przerwać i zadać pytanie w każdej chwili. Jeśli coś jest niezgodne z ustaleniami, notariusz poprawi tekst przed podpisem. Na końcu strony podpisują akt, a notariusz pobiera należności.

Całość trwa zwykle od 45 do 90 minut. Przy kredycie kupującego i spłacie Twojego kredytu akt jest dłuższy, bo zawiera schemat płatności i zgody banków.

Pytania, które warto zadać notariuszowi

• Kiedy dokładnie i na jaki rachunek wpłynie cena, i co się stanie, jeśli kupujący się spóźni?
• Czy w akcie jest poddanie się egzekucji co do zapłaty ceny i co do wydania mieszkania?
• Kto i kiedy złoży wniosek o wykreślenie mojej hipoteki?
• Czy muszę coś zgłosić w urzędzie skarbowym po sprzedaży?
• Kiedy dostanę wypis aktu i ile on kosztuje?

Zapłata ceny

Najczęściej kupujący przelewa cenę w dniu aktu lub w ciągu kilku dni po nim, a przy kredycie bank wypłaca środki po akcie, gdy otrzyma wypis. Termin i rachunek muszą być w akcie. Bezpieczną opcją jest też depozyt notarialny: kupujący wpłaca pieniądze notariuszowi, a ten przekazuje je sprzedającemu po spełnieniu warunków.

Jeśli część ceny jest płatna po wydaniu mieszkania lub po wykreśleniu hipoteki, akt to opisuje. Kupujący może poddać się egzekucji co do zapłaty ceny, a sprzedający co do wydania mieszkania. To zwiększa bezpieczeństwo obu stron.

Kto płaci notariuszowi

Zwyczajowo taksę notarialną, podatek PCC i opłaty sądowe płaci kupujący. Sprzedający płaci zwykle za wypisy dla siebie i za wniosek o wykreślenie hipoteki, jeśli jest potrzebny. Strony mogą jednak ustalić inny podział.

Ile kosztuje akt przy cenie 600 000 zł

• Maksymalna taksa notarialna: 3170 zł netto, czyli 3899,10 zł z VAT. Notariusz może pobrać mniej.
• Podatek PCC 2%: 12 000 zł. Kupujący pierwszego mieszkania może być z niego zwolniony.
• Opłata sądowa za wpis własności do księgi wieczystej: 200 zł, a za wpis hipoteki kupującego: 200 zł.
• Wypisy aktu: kilkadziesiąt do kilkuset złotych, zależnie od liczby stron i wypisów.
• Sprzedający: zwykle tylko własne wypisy i 100 zł za wniosek o wykreślenie hipoteki, jeśli ją ma.

Po wyjściu od notariusza

• Notariusz wysyła elektronicznie wniosek o wpis kupującego do księgi wieczystej.
• Strony dostają wypisy aktu.
• Notariusz przekazuje zawiadomienie do urzędu skarbowego i gminy.
• Sprzedający zgłasza zmianę u dostawców mediów i we wspólnocie lub spółdzielni.
• Przy sprzedaży przed upływem pięciu lat sprzedający składa PIT-39 do 30 kwietnia kolejnego roku.

Wydanie mieszkania po akcie

Jeśli wydanie jest w innym dniu niż akt, umówcie się na konkretną godzinę i spiszcie protokół zdawczo-odbiorczy. Wpiszcie stany liczników prądu, gazu, wody i ciepła, liczbę kluczy, listę wyposażenia, które zostaje, i ewentualne uwagi o stanie mieszkania.

Podpisany protokół kończy Twoją odpowiedzialność za opłaty od tego dnia. Zrób zdjęcia liczników i zachowaj kopię. Następnie wypowiedz umowy z dostawcami mediów albo przepisz je na kupującego i zgłoś zmianę we wspólnocie lub spółdzielni.

Pełnomocnictwo

Jeśli nie możesz być obecny, podpisze za Ciebie pełnomocnik. Pełnomocnictwo do sprzedaży nieruchomości wymaga formy aktu notarialnego. Za granicą sporządzisz je w polskim konsulacie albo u lokalnego notariusza z apostille i tłumaczeniem.

Co najczęściej psuje dzień aktu

• Nieaktualne zaświadczenie banku o saldzie, bo w międzyczasie zeszła kolejna rata.
• Brak małżonka, który przy wspólności majątkowej musi wyrazić zgodę albo podpisać akt.
• Inne dane w dowodzie i w księdze wieczystej, na przykład po zmianie nazwiska.
• Bank kupującego nie przysłał jeszcze dokumentów do notariusza.
• Spóźniony pełnomocnik albo pełnomocnictwo w złej formie.

Pojęcia z tego poradnika

Akt notarialny

Dokument sporządzony przez notariusza, w którym strony zawierają umowę sprzedaży nieruchomości. Bez formy aktu notarialnego przeniesienie własności mieszkania jest nieważne.

Świadectwo charakterystyki energetycznej

Dokument określający zapotrzebowanie budynku lub lokalu na energię. Sprzedający musi przekazać je kupującemu przy sprzedaży mieszkania.

Protokół zdawczo-odbiorczy

Dokument spisywany przy przekazaniu mieszkania: stan lokalu, liczniki, klucze i wyposażenie. Chroni obie strony przy późniejszym sporze.

PCC

Podatek od czynności cywilnoprawnych. Przy zakupie mieszkania z rynku wtórnego wynosi 2% ceny i pobiera go notariusz. Kupujący pierwsze mieszkanie może być zwolniony.

Taksa notarialna

Wynagrodzenie notariusza za sporządzenie aktu. Rozporządzenie określa stawki maksymalne, do których dolicza się 23% VAT. Przy cenie 600 000 zł maksimum to 3170 zł netto.

PIT-39

Zeznanie podatkowe, w którym rozlicza się sprzedaż nieruchomości przed upływem 5 lat od końca roku nabycia. Składa się je do 30 kwietnia następnego roku.

Więcej definicji w słowniku nieruchomości.

Pytania i odpowiedzi