AML dla pośredników nieruchomości: obowiązki krok po kroku

Kogo dotyczy

Według ustawy o przeciwdziałaniu praniu pieniędzy oraz finansowaniu terroryzmu pośrednicy w obrocie nieruchomościami są instytucjami obowiązanymi. Przy pośrednictwie w sprzedaży obowiązki dotyczą wszystkich transakcji, bez progu kwotowego. Przy najmie dotyczą transakcji, w których miesięczny czynsz wynosi równowartość 10 000 euro lub więcej.

Infografika

AML w biurze nieruchomości

Pośrednik w obrocie nieruchomościami jest instytucją obowiązaną.

Obowiązki krok po kroku

1. 1
   Ocena ryzyka

   Pisemna, dla Twojej działalności, aktualizowana.

2. 2
   Procedura wewnętrzna

   Dopasowana do skali biura, nie z gotowego szablonu.

3. 3
   Środki bezpieczeństwa finansowego

   Identyfikacja klienta i beneficjenta rzeczywistego, cel relacji, monitorowanie.

4. 4
   Sprawdzenie PEP i list sankcyjnych

   Osoby zajmujące eksponowane stanowiska polityczne i sankcje.

5. 5
   Zgłoszenia do GIIF

   Transakcje podejrzane, niezwłocznie.

6. 6
   Dokumentacja i szkolenia

   Przechowywanie dokumentów i szkolenie osób wykonujących obowiązki.

Zakres

Każdasprzedaż nieruchomości, bez progu kwotowego

10 000 €miesięcznego czynszu i więcej: najem też objęty

do 1 mln €kara administracyjna, gdy nie da się ustalić korzyści

Sygnały do analizy

• Płatność gotówką lub z niejasnego źródła
• Pośpiech i brak zainteresowania ceną
• Klient działa przez pełnomocnika bez jasnego powodu
• Skomplikowana struktura spółek kupującego

nagent.plProfil agenta na nAgent.pl

Ocena ryzyka i procedura

Musisz sporządzić ocenę ryzyka prania pieniędzy i finansowania terroryzmu związanego z Twoją działalnością oraz wewnętrzną procedurę. Procedura opisuje, jak stosujesz środki bezpieczeństwa finansowego, jak rozpoznajesz i zgłaszasz transakcje podejrzane, jak przechowujesz dokumenty i jak szkolisz osoby, które wykonują te obowiązki. Powinna pasować do skali i specyfiki Twojego biura. Gotowy szablon bez dostosowania to za mało.

Środki bezpieczeństwa finansowego

• Identyfikacja klienta i weryfikacja jego tożsamości na podstawie dokumentu.
• Ustalenie beneficjenta rzeczywistego, gdy klientem jest spółka lub inna struktura, w tym sprawdzenie w Centralnym Rejestrze Beneficjentów Rzeczywistych.
• Sprawdzenie, czy klient jest osobą zajmującą eksponowane stanowisko polityczne, oraz list sankcyjnych.
• Ocena celu i charakteru relacji.
• Bieżące monitorowanie transakcji i źródła pochodzenia środków przy podwyższonym ryzyku.

Zgłoszenia do GIIF

Jeśli masz uzasadnione podejrzenie, że transakcja może być związana z praniem pieniędzy lub finansowaniem terroryzmu, zgłaszasz to Generalnemu Inspektorowi Informacji Finansowej niezwłocznie, przez system teleinformatyczny GIIF. Nie informujesz klienta o zgłoszeniu.

Dokumentacja i szkolenia

Przechowuj kopie dokumentów i wyniki analiz przez okres wskazany w ustawie, co do zasady 5 lat od zakończenia relacji lub transakcji. Osoby, które wykonują obowiązki AML w biurze, muszą przejść szkolenie. Wyznacz osobę odpowiedzialną za wykonywanie obowiązków.

Kary

Za naruszenie obowiązków grożą kary administracyjne, w tym kara pieniężna do dwukrotności uzyskanej korzyści, a gdy nie da się jej ustalić, do równowartości 1 000 000 euro. Możliwy jest też nakaz zaprzestania określonych działań i publikacja informacji o naruszeniu. Za niezgłoszenie podejrzenia lub podanie nieprawdy grozi odpowiedzialność karna.

Jak wdrożyć AML w małym biurze

• Przygotuj ocenę ryzyka i procedurę dopasowaną do Twojej działalności, najlepiej z doradcą.
• Ustal stały formularz identyfikacji klienta i checklistę dla każdej transakcji.
• Sprawdzaj beneficjenta rzeczywistego w CRBR przy klientach będących spółkami.
• Zapisuj, jak oceniłeś ryzyko każdego klienta i dlaczego.
• Przeszkol osoby, które obsługują klientów, i odnawiaj szkolenia.
• Załóż konto w systemie GIIF, zanim będzie potrzebne.

Podwyższone ryzyko

Szczególnej uwagi wymagają transakcje z klientami z państw o wysokim ryzyku, osobami zajmującymi eksponowane stanowiska polityczne, nietypowe struktury własności oraz płatności, których źródła klient nie potrafi wyjaśnić. W takich przypadkach stosujesz wzmożone środki bezpieczeństwa finansowego, na przykład dodatkowe dokumenty o źródle środków.

Jak to wytłumaczyć klientowi

Klienci bywają zaskoczeni prośbą o dowód osobisty czy pytaniami o źródło pieniędzy. Wyjaśnij, że to obowiązek ustawowy każdego pośrednika i że dane przechowujesz zgodnie z RODO. Spokojne wyjaśnienie buduje zaufanie, a nie je podważa.

Typowy przebieg weryfikacji klienta

• Identyfikacja: imię, nazwisko, PESEL lub data urodzenia, obywatelstwo, adres.
• Weryfikacja: dokument tożsamości.
• Przy firmach: dane z rejestru i ustalenie beneficjenta rzeczywistego.
• Ocena celu i charakteru stosunków gospodarczych.
• Sprawdzenie, czy klient jest osobą zajmującą eksponowane stanowisko polityczne.
• Udokumentowanie wszystkich kroków i ocena ryzyka.

Pojęcia z tego poradnika

AML

Przepisy o przeciwdziałaniu praniu pieniędzy. Pośrednik nieruchomości jest instytucją obowiązaną: identyfikuje klientów, ocenia ryzyko i zgłasza podejrzane transakcje.

Pośrednik w obrocie nieruchomościami

Przedsiębiorca, który zawodowo pośredniczy w sprzedaży, kupnie lub najmie nieruchomości. Zawód nie wymaga licencji, ale wymaga ubezpieczenia OC i pisemnej umowy z klientem.

Więcej definicji w słowniku nieruchomości.

Pytania i odpowiedzi