Umowa pośrednictwa w obrocie nieruchomościami: co musi zawierać

Forma umowy

Umowa pośrednictwa w obrocie nieruchomościami wymaga formy pisemnej albo elektronicznej pod rygorem nieważności. Forma elektroniczna oznacza oświadczenie z kwalifikowanym podpisem elektronicznym. Umowa zawarta ustnie, przez SMS czy mailem bez takiego podpisu jest nieważna i nie daje podstawy do żądania wynagrodzenia.

Infografika

Umowa pośrednictwa: lista kontrolna agenta

Ważna, jasna i uczciwa dla konsumenta.

Musi być

• Forma pisemna lub elektroniczna
• Strony i ich dane
• Nieruchomość i zakres czynności
• Wynagrodzenie i moment zapłaty
• Dokument potwierdzający OC
• Okres obowiązywania

Przy konsumencie

• Informacje przedumowne
• Pouczenie o prawie odstąpienia
• Wzór formularza odstąpienia
• Żądanie rozpoczęcia usługi przed 14 dniem
• Jasny język bez pułapek
• Kopia umowy dla klienta

Zapisy ryzykowne

• Kara równa prowizji za samo wycofanie oferty
• Prowizja po umowie bez limitu czasu i osób
• Automatyczne przedłużenie bez zgody
• Wyłączenie odpowiedzialności agenta

Terminy konsumenta

14 dnina odstąpienie od umowy poza lokalem lub na odległość

+12 mies.gdy nie pouczono o prawie odstąpienia

nagent.plProfil agenta na nAgent.pl

Co musi zawierać

• Strony umowy z danymi pozwalającymi je zidentyfikować.
• Nieruchomość, której dotyczy pośrednictwo.
• Zakres czynności pośrednictwa.
• Wynagrodzenie pośrednika i zasady jego płatności. Ustawa wymaga, żeby było określone w umowie.
• Wskazanie dokumentu potwierdzającego ubezpieczenie OC. Pośrednik przedstawia go przy zawieraniu umowy.
• Okres obowiązywania i zasady wypowiedzenia.

Umowa z konsumentem

Sprzedający i kupujący to zwykle konsumenci. Przy umowie zawieranej poza lokalem przedsiębiorstwa, na przykład w mieszkaniu klienta, albo na odległość, musisz przekazać informacje przedumowne, pouczyć o prawie odstąpienia i dać wzór formularza. Konsument ma 14 dni na odstąpienie bez podania przyczyny. Bez pouczenia termin wydłuża się o 12 miesięcy.

Jeśli klient chce, żebyś zaczął działać przed upływem 14 dni, musi wyraźnie tego zażądać. Gdy potem odstąpi, płaci za to, co wykonałeś do tej chwili. Zachowaj dowód tego żądania.

Zapisy, które budzą zastrzeżenia

Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumentów oraz sądy wielokrotnie kwestionowały zapisy umów pośrednictwa jako niedozwolone. Zanim użyjesz wzoru umowy, sprawdź go z prawnikiem.

• Kara umowna równa całej prowizji za samo wycofanie nieruchomości ze sprzedaży.
• Wynagrodzenie po zakończeniu umowy bez ograniczenia czasu albo bez ograniczenia do kupujących przedstawionych przez pośrednika.
• Automatyczne przedłużanie umowy bez wyraźnej zgody konsumenta.
• Wynagrodzenie należne bez względu na to, czy pośrednik przyczynił się do transakcji.
• Wyłączenie lub nadmierne ograniczenie odpowiedzialności pośrednika.

Umowa na wyłączność

Jeśli umowa zawiera wyłączność, opisz dokładnie, co oznacza: zakaz współpracy z innymi pośrednikami, a może także ograniczenia w sprzedaży samodzielnej. Konsument musi rozumieć skutki. Dobra praktyka to także opisanie Twoich obowiązków: marketing, terminy, raporty.

Umowa z kupującym

Jeśli pobierasz wynagrodzenie od kupującego, potrzebujesz z nim osobnej umowy pośrednictwa w tej samej formie. Podpisz ją przed pierwszym oglądaniem. Bez niej nie masz podstawy do żądania wynagrodzenia, nawet jeśli to Ty przedstawiłeś mieszkanie.

Wynagrodzenie po zakończeniu umowy

Zapis o wynagrodzeniu za transakcję zawartą po zakończeniu umowy jest dopuszczalny, jeśli jest uczciwy: dotyczy osób, które rzeczywiście przedstawiłeś, ma rozsądny termin i jasną listę tych osób przekazaną klientowi. Zbyt szeroki zapis łatwo zakwestionować.

Dobra praktyka

• Dawaj klientowi projekt umowy do przeczytania przed spotkaniem.
• Omawiaj kluczowe zapisy na głos: stawkę, okres, wyłączność, wynagrodzenie po umowie.
• Zawsze zostawiaj klientowi egzemplarz umowy i kopię polisy OC.
• Przechowuj umowy i dowody pouczeń zgodnie z przepisami, także na potrzeby AML.

Lista kontrolna wzoru umowy

• Dane stron i nieruchomości.
• Zakres czynności pośrednika.
• Rodzaj umowy: otwarta czy na wyłączność.
• Wynagrodzenie, termin płatności, VAT.
• Okres obowiązywania i zasady wypowiedzenia.
• Kopia polisy OC.
• Pouczenie o prawie odstąpienia i formularz.
• Informacja o przetwarzaniu danych i obowiązkach AML.

Pojęcia z tego poradnika

Umowa pośrednictwa

Pisemna umowa między klientem a pośrednikiem, która określa zakres usług, wynagrodzenie i warunki jego zapłaty. Musi wskazywać numer polisy OC pośrednika.

Umowa na wyłączność

Umowa pośrednictwa, w której sprzedający zobowiązuje się nie korzystać z innych biur przez określony czas. Często łączy się z niższą prowizją i szerszym marketingiem.

AML

Przepisy o przeciwdziałaniu praniu pieniędzy. Pośrednik nieruchomości jest instytucją obowiązaną: identyfikuje klientów, ocenia ryzyko i zgłasza podejrzane transakcje.

Więcej definicji w słowniku nieruchomości.

Pytania i odpowiedzi