W skrócie
- Zapis umowy z konsumentem, który nie został indywidualnie uzgodniony i rażąco narusza jego interesy, nie wiąże konsumenta.
- Ryzykowne są zwłaszcza zapisy o prowizji mimo braku transakcji, wysokie kary umowne i bezterminowe prawo do wynagrodzenia po końcu umowy.
- Prezes UOKiK może uznać postanowienia wzorca umowy za niedozwolone w decyzji.
- Przed podpisaniem zapytaj o każdy niejasny zapis i poproś o zmianę. To normalna część rozmowy z agentem.
Jak działa ochrona konsumenta
Sprzedający, który zawiera umowę z biurem nieruchomości poza swoją działalnością gospodarczą, jest konsumentem. Postanowienia umowy, które nie zostały z nim indywidualnie uzgodnione, nie wiążą go, jeśli kształtują jego prawa i obowiązki w sposób sprzeczny z dobrymi obyczajami i rażąco naruszają jego interesy. Pozostała część umowy obowiązuje.
InfografikaKlauzule w umowie z agentem
Co sprawdzić przed podpisem.
Zapisy do sprawdzenia
- Prowizja, gdy do transakcji nie doszło
- Prowizja przy sprzedaży samodzielnej w umowie otwartej
- Bezterminowe prawo do prowizji po końcu umowy
- Wysoka kara za wypowiedzenie
- Automatyczne przedłużenie bez zgody
- Jednostronna zmiana warunków przez biuro
Co powinno być jasne
- Wysokość i moment wymagalności prowizji
- Czas trwania i wypowiedzenie
- Okres ochronny po końcu umowy z listą klientów
- Zakres usług i raporty
- Ubezpieczenie OC biura
Indywidualne uzgodnienie
Zapis wynegocjowany z Tobą indywidualnie jest traktowany inaczej niż gotowy wzór biura. Jeśli coś zmieniasz, zrób to w treści umowy, a nie ustnie.
Zapisy, które budzą wątpliwości
- Prowizja należna mimo braku transakcji, na przykład za samo wskazanie kupującego, który ostatecznie nie kupił.
- Prowizja, gdy przy umowie otwartej sprzedajesz samodzielnie kupującemu, którego biuro nie przedstawiło.
- Prawo do prowizji po wygaśnięciu umowy bez ograniczenia czasowego i bez listy kupujących przedstawionych przez biuro.
- Kara umowna za wypowiedzenie lub odmowę sprzedaży w wysokości pełnej prowizji.
- Automatyczne przedłużanie umowy bez Twojej aktywnej zgody.
- Prawo biura do jednostronnej zmiany warunków.
Co jest zwykle w porządku
Nie każdy zapis korzystny dla biura jest niedozwolony. Rozsądna kara przy umowie na wyłączność za sprzedaż z pominięciem biura, okres ochronny po końcu umowy ograniczony do klientów przedstawionych przez agenta czy wynagrodzenie płatne przy umowie przedwstępnej to często spotykane, uczciwe rozwiązania, jeśli są jasno opisane.
Rola UOKiK
Prezes Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów może w decyzji uznać postanowienia wzorca umowy za niedozwolone i zakazać ich stosowania. Wcześniej klauzule uznane przez sąd trafiały do rejestru klauzul niedozwolonych prowadzonego przez UOKiK. Rejestr i decyzje są dobrym źródłem przykładów, ale o konkretnej umowie decyduje ocena jej treści.
Przed podpisaniem
- Przeczytaj całą umowę, także ogólne warunki i załączniki.
- Zapytaj o każdy zapis dotyczący wynagrodzenia i kar.
- Poproś o zmiany na piśmie, w treści umowy.
- Sprawdź, czy umowa zawiera numer polisy OC biura.
- Przy umowie zawieranej poza biurem pamiętaj o 14 dniach na odstąpienie.
Gdy biuro żąda prowizji
Jeśli uważasz, że biuro żąda wynagrodzenia na podstawie nieuczciwego zapisu, odpowiedz na piśmie, wskazując postanowienie i powody. Możesz skorzystać z bezpłatnej pomocy miejskiego lub powiatowego rzecznika konsumentów. W razie sporu sąd oceni, czy zapis wiąże konsumenta.
Pojęcia z tego poradnika
- Prowizja
- Wynagrodzenie pośrednika, zwykle procent ceny sprzedaży. W Polsce najczęściej od 2 do 3% netto plus VAT.
Więcej definicji w słowniku nieruchomości.
Pytania i odpowiedzi
Co to jest klauzula niedozwolona?
Postanowienie umowy z konsumentem, nieuzgodnione indywidualnie, które kształtuje jego prawa sprzecznie z dobrymi obyczajami i rażąco narusza jego interesy. Nie wiąże konsumenta.
Czy agent może żądać prowizji, jeśli sprzedałem sam?
Przy umowie otwartej zwykle nie, jeśli kupujący nie pochodził od agenta. Przy wyłączności zależy to od treści umowy.
Czy kara za wypowiedzenie umowy z agentem jest legalna?
Zależy od wysokości i okoliczności. Kara w wysokości pełnej prowizji za samo wypowiedzenie może budzić wątpliwości.
Co to jest okres ochronny w umowie pośrednictwa?
Czas po końcu umowy, w którym biuro ma prawo do prowizji, jeśli sprzedasz klientowi przedstawionemu przez biuro. Powinien być ograniczony w czasie i do konkretnych osób.
Gdzie szukać pomocy w sporze z biurem nieruchomości?
U miejskiego lub powiatowego rzecznika konsumentów, w organizacjach konsumenckich albo u prawnika.
Czy mogę negocjować zapisy umowy z agentem?
Tak. Zmiany warto wpisać do treści umowy, bo zapisy uzgodnione indywidualnie łatwiej udowodnić.
Czy UOKiK zajmuje się umowami pośrednictwa?
Tak. Prezes UOKiK może w decyzji uznać postanowienia wzorców umów za niedozwolone.
Czy cała umowa jest nieważna, jeśli zawiera klauzulę niedozwoloną?
Nie. Nie wiąże tylko niedozwolone postanowienie, a reszta umowy obowiązuje.
Podstawa prawna i źródła
- Ustawa z 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny, art. 385¹–385³ (niedozwolone postanowienia umowne)
- Ustawa z 16 lutego 2007 r. o ochronie konkurencji i konsumentów
- Ustawa z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami, art. 179–181
- Ustawa z 30 maja 2014 r. o prawach konsumenta
Stan na październik 2026. Poradnik ma charakter informacyjny i nie zastępuje porady prawnika, notariusza ani doradcy podatkowego.