Krótka odpowiedź
Agent nieruchomości przy sprzedaży mieszkania bierze najczęściej od 2 do 3% ceny plus 23% VAT. Przy mieszkaniu za 600 000 zł to od 14 760 do 22 140 zł brutto. Przy tańszych lokalach biura stosują kwotę minimalną, przy drogich procent spada. Prowizję płacisz zwykle po akcie notarialnym, a jej wysokość musi być zapisana w umowie pośrednictwa.
W skrócie
- Typowa prowizja przy sprzedaży mieszkania to 1,5–3% ceny plus 23% VAT.
- W dużych miastach i przy droższych mieszkaniach stawki procentowe są często niższe, przy domach i małych miejscowościach wyższe.
- Prowizję płacisz zwykle dopiero po zawarciu umowy sprzedaży, najczęściej w dniu aktu notarialnego.
- Porównuj kwotę brutto i zakres usług, a nie sam procent.
Typowa prowizja
Na rynku wtórnym w dużych miastach agenci najczęściej biorą od 2 do 3% ceny sprzedaży plus VAT. Przy droższych nieruchomościach procent bywa niższy, przy tańszych często obowiązuje minimalna kwota, na przykład kilka tysięcy złotych. W mniejszych miejscowościach stawki procentowe bywają wyższe, bo ceny mieszkań są niższe.
Wynagrodzenia pośrednika nie reguluje żaden cennik. Strony ustalają je w umowie pośrednictwa i musi być w niej zapisane.
InfografikaProwizja agenta nieruchomości w 2026 roku
Typowe stawki na rynku wtórnym w dużych miastach, plus VAT.
Prowizja przy mieszkaniu za 600 000 zł
Od czego zależy stawka
- Umowa na wyłączność
- Droższa nieruchomość
- Prowizja także od kupującego
- Komplet dokumentów i realna cena
- Umowa otwarta
- Tańsze mieszkanie (kwota minimalna)
- Nietypowa nieruchomość
- Szeroki pakiet marketingu
Kiedy agent się zwraca
Ile to jest w złotówkach
Przy mieszkaniu za 600 000 zł prowizja 2% to 12 000 zł netto, czyli 14 760 zł z VAT. Przy 3% to 18 000 zł netto i 22 140 zł z VAT. Zapytaj zawsze, czy podana stawka zawiera VAT. Agent, który nie jest czynnym podatnikiem VAT, nie dolicza go.
Tabela: prowizja z VAT przy różnych cenach
Kwoty obejmują 23% VAT. Ile to jest przy typowym mieszkaniu w Twoim mieście, sprawdzisz na stronie prowizji agenta w miastach, która liczy kwotę z mediany cen transakcyjnych.
- Mieszkanie za 400 000 zł: 2% to 9 840 zł, 2,5% to 12 300 zł, 3% to 14 760 zł brutto.
- Mieszkanie za 600 000 zł: 2% to 14 760 zł, 2,5% to 18 450 zł, 3% to 22 140 zł brutto.
- Mieszkanie za 800 000 zł: 2% to 19 680 zł, 2,5% to 24 600 zł, 3% to 29 520 zł brutto.
- Mieszkanie za 1 000 000 zł: 2% to 24 600 zł, 2,5% to 30 750 zł, 3% to 36 900 zł brutto.
Kalkulator prowizji agenta
Wynik orientacyjny. Stawkę, VAT i moment zapłaty ustala umowa pośrednictwa.
Od czego zależy stawka
- Rodzaj umowy: przy umowie na wyłączność prowizja jest zwykle niższa, bo agent ma pewność wynagrodzenia za swoją pracę.
- Zakres usług: profesjonalne zdjęcia, plan mieszkania, wideo, home staging, płatne promowanie ogłoszeń.
- Wartość i specyfika nieruchomości: nietypowe domy, lokale ze skomplikowanym stanem prawnym czy mieszkania do remontu wymagają więcej pracy.
- Prowizja od jednej czy od obu stron: część biur pobiera wynagrodzenie także od kupującego i wtedy bywa elastyczniejsza wobec sprzedającego.
Prowizja od kupującego
Część biur pobiera prowizję tylko od sprzedającego, część od obu stron transakcji. Zapytaj o to wprost, bo wpływa to na zainteresowanie kupujących. Kupujący liczy łączny koszt zakupu, więc 2–3% prowizji po jego stronie działa jak podwyżka ceny.
Kiedy płacisz
Zwykle po zawarciu umowy przyrzeczonej, czyli aktu notarialnego, czasem część po umowie przedwstępnej. Sprawdź, czy umowa nie przewiduje wynagrodzenia, gdy sprzedasz mieszkanie samodzielnie, albo gdy po jej zakończeniu sprzedasz klientowi wskazanemu przez agenta, i na jak długo.
Uważaj na opłaty z góry: za wpisanie oferty, za sesję zdjęciową czy za promowanie ogłoszenia płatne niezależnie od wyniku. Jeśli takie są, powinny być zapisane w umowie z kwotą.
Co musi być w umowie o prowizji
Umowa pośrednictwa wymaga formy pisemnej albo elektronicznej pod rygorem nieważności. Ustna umowa z agentem nie daje mu prawa do wynagrodzenia. Pośrednik musi też dołączyć do umowy kopię polisy OC.
- Wysokość prowizji: procent albo kwota, z informacją, czy zawiera VAT.
- Od jakiej kwoty liczona jest prowizja: od ceny z aktu, czy także od wyposażenia i miejsca postojowego.
- Moment zapłaty: dzień aktu albo otrzymanie całej ceny.
- Czas trwania umowy i zasady wypowiedzenia.
- Okres ochronny po zakończeniu umowy, w którym sprzedaż klientowi wskazanemu przez agenta nadal oznacza prowizję. Rozsądny okres to kilka miesięcy i lista konkretnych osób.
- Kary umowne przy wyłączności, jeśli są, z konkretną kwotą.
Prowizja w różnych miastach i segmentach
W Warszawie, Krakowie, Wrocławiu czy Gdańsku stawki dla typowych mieszkań mieszczą się najczęściej w przedziale 2–3% plus VAT. W mniejszych miastach procent bywa wyższy, bo przy niższych cenach mieszkań agent musi wykonać podobną pracę za mniejszą kwotę. Przy apartamentach i domach za kilka milionów złotych stawki procentowe często spadają poniżej 2%, za to rośnie budżet marketingowy.
Przy najmie wynagrodzenie liczy się zwykle inaczej, najczęściej jako część lub całość jednomiesięcznego czynszu. To osobny rynek z innymi zasadami.
Co powinno być w cenie prowizji
Jeśli agent proponuje niską stawkę, ale za zdjęcia, promowanie czy home staging liczy osobno, porównuj łączny koszt, a nie sam procent.
- Wycena oparta na transakcjach z okolicy i strategia ceny.
- Profesjonalne zdjęcia i plan mieszkania. W wielu biurach także wideo.
- Publikacja na głównych portalach i w bazie kupujących.
- Prowadzenie prezentacji i selekcja kupujących.
- Negocjacje i przygotowanie umowy przedwstępnej.
- Kontakt z notariuszem, bankami i spółdzielnią, pilnowanie terminów.
Przykład porównania dwóch ofert
Agent A proponuje 2% plus VAT przy umowie otwartej, bez profesjonalnych zdjęć i z promowaniem płatnym osobno. Agent B proponuje 2,5% plus VAT na wyłączność z pełnym pakietem marketingu i płatnością po akcie. Przy mieszkaniu za 600 000 zł różnica w prowizji to 3690 zł brutto.
Jeśli agent B dzięki lepszemu marketingowi i realnej wycenie uzyska choćby 1% wyższą cenę, czyli 6000 zł, wybór droższej oferty się opłaca. Dlatego pytaj obu agentów o wyniki: jaki procent ceny ofertowej uzyskują i w jakim czasie sprzedają.
Prowizja zmniejsza podatek od sprzedaży
Jeśli sprzedajesz mieszkanie przed upływem 5 lat od końca roku zakupu, prowizja agenta jest kosztem sprzedaży i zmniejsza przychód w PIT-39. Przy 19% podatku prowizja 18 450 zł obniża podatek o około 3 500 zł. Zachowaj fakturę od agenta.
Jak liczyć opłacalność
Dobry agent, który uzyska o 2% wyższą cenę albo sprzeda o miesiąc szybciej, często zwraca swoją prowizję. Dlatego porównuj nie tylko stawki, ale też wyniki: uzyskaną cenę względem pierwszej ceny ofertowej i czas sprzedaży.
Policz także swój czas. Sprzedaż samodzielna to zdjęcia, ogłoszenia, telefony, prezentacje, negocjacje i dokumenty, zwykle przez kilka tygodni lub miesięcy.
Jak sprawdzić, czy agent jest wart swojej stawki
- Poproś o listę transakcji w Twojej okolicy z ostatnich 12 miesięcy: jaka była cena ofertowa, a jaka transakcyjna, i ile trwała sprzedaż.
- Zapytaj, ile mieszkań prowadzi teraz jednocześnie i kto będzie robił prezentacje.
- Poproś o przykładowe ogłoszenie, zdjęcia i plan mieszkania z ostatniej sprzedaży.
- Sprawdź polisę OC i opinie od klientów, którzy faktycznie sprzedali z tym agentem.
- Porównaj łączny koszt, a nie sam procent: prowizję, opłaty marketingowe i to, co dostajesz w cenie.
Pojęcia z tego poradnika
- Prowizja
- Wynagrodzenie pośrednika, zwykle procent ceny sprzedaży. W Polsce najczęściej od 2 do 3% netto plus VAT.
- Home staging
- Przygotowanie mieszkania do zdjęć i prezentacji: porządek, drobne naprawy, neutralny wystrój, czasem wynajęte meble.
- Umowa pośrednictwa
- Pisemna umowa między klientem a pośrednikiem, która określa zakres usług, wynagrodzenie i warunki jego zapłaty. Musi wskazywać numer polisy OC pośrednika.
- PIT-39
- Zeznanie podatkowe, w którym rozlicza się sprzedaż nieruchomości przed upływem 5 lat od końca roku nabycia. Składa się je do 30 kwietnia następnego roku.
- Cena ofertowa
- Cena podana w ogłoszeniu. Zwykle jest wyższa od ceny transakcyjnej, bo zostawia miejsce na negocjacje.
Więcej definicji w słowniku nieruchomości.
Pytania i odpowiedzi
Ile wynosi prowizja agenta nieruchomości w 2026 roku?
Na rynku wtórnym w dużych miastach najczęściej od 2 do 3% ceny sprzedaży plus 23% VAT. Przy tańszych nieruchomościach często obowiązuje kwota minimalna.
Czy prowizja agenta jest z VAT?
Zależy, czy agent jest czynnym podatnikiem VAT. Większość biur dolicza 23% VAT do stawki, więc zawsze pytaj, czy podana kwota jest netto czy brutto.
Kto płaci prowizję agentowi: sprzedający czy kupujący?
To zależy od umów. Część biur pobiera prowizję tylko od sprzedającego, część od obu stron. Każda strona płaci tylko na podstawie własnej umowy z pośrednikiem.
Czy płaci się agentowi, jeśli mieszkanie się nie sprzeda?
Co do zasady nie, wynagrodzenie należy się za doprowadzenie do transakcji. Sprawdź jednak w umowie opłaty z góry, kary umowne i wynagrodzenie po zakończeniu umowy.
Ile kosztuje agent przy sprzedaży mieszkania za 400 000 zł?
Przy prowizji 2,5% plus VAT to 12 300 zł brutto. Przy 2% plus VAT to 9 840 zł brutto.
Czy agent bierze opłaty za start sprzedaży?
Niektórzy pobierają opłatę marketingową na start. Sprawdź, czy jest zaliczana na poczet prowizji i czy podlega zwrotowi, jeśli nie sprzedasz.
Czy prowizja jest niższa przy wyłączności?
Często tak, bo agent ma pewność, że jego praca się zwróci. To dobry moment, żeby negocjować stawkę lub dodatkowe usługi.
Czy agent bez VAT jest tańszy?
Agent zwolniony z VAT wystawia rachunek bez podatku, więc przy tej samej stawce zapłacisz mniej. Upewnij się, że ma polisę OC i umowa jest kompletna.
Czy prowizja może być kwotą stałą?
Tak. Część agentów proponuje stałą kwotę zamiast procentu. Opłaca się przy droższych mieszkaniach.
Kto płaci prowizję przy sprzedaży przez dwa biura?
Każde biuro pobiera prowizję od swojego klienta. Biura mogą się też dzielić prowizją. Sprzedający płaci tylko tyle, ile ma w swojej umowie.
Czy umowa z agentem może być ustna?
Nie. Umowa pośrednictwa wymaga formy pisemnej lub elektronicznej pod rygorem nieważności, a pośrednik dołącza do niej kopię polisy OC.
Czy mogę odstąpić od umowy z agentem?
Jeśli podpisałeś ją poza biurem agenta albo przez internet, masz 14 dni na odstąpienie bez podania przyczyny. Później obowiązują zasady wypowiedzenia z umowy.
Czy prowizja agenta zmniejsza podatek od sprzedaży?
Tak. Przy sprzedaży przed upływem 5 lat prowizja jest kosztem odpłatnego zbycia i pomniejsza przychód w PIT-39.
Podstawa prawna i źródła
- Ustawa z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami, art. 179–181
- Ustawa z 30 maja 2014 r. o prawach konsumenta, art. 27 i 35
- Ustawa z 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych, art. 19 ust. 1 (koszty odpłatnego zbycia)
Stan na październik 2026. Poradnik ma charakter informacyjny i nie zastępuje porady prawnika, notariusza ani doradcy podatkowego.