Home staging: czy się opłaca i jak go zrobić

Czym jest home staging

Home staging to przygotowanie mieszkania do sprzedaży tak, żeby dobrze wyglądało na zdjęciach i podczas prezentacji. Nie chodzi o remont, tylko o aranżację: mniej rzeczy, neutralne kolory, dobre światło i jasna funkcja każdego pomieszczenia.

Infografika

Home staging w praktyce

Przygotowanie mieszkania tak, żeby kupujący zobaczył w nim siebie.

Dwa poziomy

Samodzielnie

• Odgracanie i porządki
• Neutralne dodatki: pościel, ręczniki, rośliny
• Lepsze oświetlenie
• Koszt: od kilkuset złotych

Z firmą

• Projekt aranżacji
• Wypożyczenie mebli i dodatków
• Przygotowanie do sesji zdjęciowej
• Koszt: od kilku tysięcy złotych

Kiedy staging ma największy sens

• Puste mieszkanie
• Mieszkanie po najemcach
• Bardzo osobisty wystrój
• Nietypowy układ pomieszczeń
• Droższe mieszkanie
• Duża konkurencja w okolicy

Kolejność działań

1. 1
   Odgracanie

   Mniej rzeczy to więcej przestrzeni.

2. 2
   Neutralizacja

   Ściany, tekstylia i dodatki w spokojnych kolorach.

3. 3
   Funkcja każdego pokoju

   Sypialnia, gabinet, pokój dziecka, nie graciarnia.

4. 4
   Światło i detale

   Lampy, rośliny, świeże ręczniki, nakryty stół.

5. 5
   Zdjęcia

   Sesja zaraz po stagingu, w dzień.

nagent.plPorównaj agentów nieruchomości

Dlaczego to działa

Kupujący ocenia mieszkanie emocjonalnie, zanim policzy metry. Puste pomieszczenia wydają się mniejsze, a trudno ocenić, czy zmieści się w nich łóżko czy biurko. Przeładowane wnętrza z kolei odciągają uwagę od samego mieszkania. Staging pokazuje kupującemu, jak może w nim żyć.

Ile kosztuje

Staging we własnym zakresie to koszt kilkuset złotych: tekstylia, rośliny, lampy, drobne dodatki. Usługa firmy, z projektem i wypożyczeniem mebli, kosztuje zwykle od kilku tysięcy złotych w górę, w zależności od metrażu i czasu wypożyczenia. Część agentów ma staging w swojej ofercie albo współpracuje z firmami.

Przykładowy budżet dla mieszkania 50 m²

• Tekstylia: jasna pościel, ręczniki, poduszki, narzuta, zasłony – zwykle 400–800 zł.
• Rośliny i dodatki: 2–3 rośliny, lustro, kilka dekoracji – 200–500 zł.
• Światło: jednakowe żarówki o ciepłej barwie i jedna–dwie lampy do ciemnych kątów – 200–400 zł.
• Malowanie we własnym zakresie: farba i materiały – kilkaset złotych.
• Razem samodzielnie: od kilkuset złotych przy samych dodatkach do około 2500 zł z malowaniem. Wiele z tych rzeczy zabierzesz do nowego mieszkania.
• Firma stagingowa: projekt, transport, montaż i wypożyczenie mebli na kilka tygodni lub miesięcy. Poproś o wycenę na piśmie z kosztem przedłużenia, gdyby sprzedaż trwała dłużej.

Kiedy się opłaca

• Mieszkanie jest puste albo po najemcach.
• Wystrój jest bardzo osobisty lub mocno przestarzały.
• Układ jest nietypowy i trudno ocenić, do czego służy pomieszczenie.
• Sprzedajesz droższe mieszkanie, gdzie kupujący oczekują wyższego standardu prezentacji.
• W okolicy jest dużo podobnych ofert i trzeba się wyróżnić.

Kiedy staging się nie opłaca

• Mieszkanie do remontu kapitalnego, które kupują głównie inwestorzy. Oni liczą koszty remontu i patrzą na plan, a nie na dodatki.
• Mieszkanie już jasne, zadbane i urządzone neutralnie. Wystarczy porządek przed zdjęciami.
• Rynek z małą liczbą ofert w Twojej okolicy, gdzie dobre mieszkania sprzedają się w kilka dni.
• Gdy koszt wypożyczenia mebli na kilka miesięcy przewyższa realną różnicę w cenie albo czasie sprzedaży. Zapytaj agenta, jak sprzedają się podobne mieszkania bez stagingu.

Jak zrobić to samodzielnie

• Odgrać: zostaw tylko meble i najpotrzebniejsze rzeczy.
• Zneutralizuj: jednolite tekstylia w jasnych kolorach, schowane osobiste przedmioty.
• Nadaj funkcję każdemu pokojowi: sypialnia z pościelą, mały gabinet z biurkiem, jadalnia z nakrytym stołem.
• Dodaj światło: lampy w ciemnych kątach, ciepła barwa, odsłonięte okna.
• Dodaj życie: rośliny, misa z owocami, świeże ręczniki w łazience.

Staging pod zdjęcia krok po kroku

• Ustal kadry: z każdego pokoju 1–2 ujęcia z rogu, tak żeby było widać okno i jak największą część podłogi.
• Usuń z kadru kable, piloty, suszarkę, kosze na śmieci i wszystko na blatach.
• Wyrównaj: zasłony na tej samej wysokości, poduszki w jednym rytmie, krzesła dosunięte do stołu.
• Zapal wszystkie światła i odsłoń okna nawet w dzień. Lampy dodają głębi.
• Zrób próbne zdjęcie telefonem i obejrzyj je na ekranie. Na zdjęciu widać bałagan, którego nie widać na żywo.

Najczęstsze błędy

• Zbyt wiele dekoracji. Staging to porządek, nie wystawa sklepowa.
• Meble za duże do pomieszczenia. Pokój wygląda wtedy na mniejszy.
• Intensywne zapachy świec i odświeżaczy.
• Staging tylko na zdjęcia, a na prezentacji zupełnie inne wnętrze.
• Inwestowanie w drogie dodatki zamiast w porządek i światło.

Jak sprawdzić, czy staging zadziałał

Poproś agenta o statystyki ogłoszenia: wyświetlenia, zapisania i zapytania w pierwszych dwóch tygodniach. Jeśli zdjęcia były zmieniane po stagingu, porównaj liczby przed i po.

Drugi sygnał to rozmowy na prezentacjach. Gdy kupujący pytają o konkretne rzeczy, na przykład gdzie postawić biurko albo czy łóżko 160 cm zmieści się w sypialni, staging robi swoje: pomaga wyobrazić sobie życie w tym mieszkaniu.

Staging a agent

Zapytaj agenta, czy staging jest w cenie prowizji, czy płatny osobno, i kto go przygotuje. Część agentów ma własny zestaw mebli i dodatków albo współpracuje z firmami na lepszych warunkach. Agent, który regularnie sprzedaje w okolicy, wie też, czego oczekują kupujący w danym segmencie.

Staging wirtualny

Na zdjęciach pustego mieszkania można cyfrowo dodać meble. To tańsze niż wypożyczenie, ale zdjęcia muszą być oznaczone jako wizualizacja. Kupujący, który przyjdzie i zobaczy puste pomieszczenia, nie może czuć się wprowadzony w błąd.

Jak uczciwie oznaczyć wizualizację

• Napisz na zdjęciu albo w podpisie „wizualizacja” lub „aranżacja cyfrowa”.
• Pokaż obok zdjęcie tego samego pokoju w stanie obecnym.
• Nie zmieniaj cyfrowo okien, ścian, podłóg, widoku za oknem ani stanu technicznego.
• W opisie ogłoszenia napisz wprost, że mieszkanie jest puste lub umeblowane inaczej niż na wizualizacji.

Lista zakupów do samodzielnego stagingu

• Jednolita pościel i ręczniki w jasnych kolorach.
• Dwie–trzy rośliny doniczkowe.
• Żarówki o tej samej barwie światła, najlepiej ciepłej.
• Nowe silikony w łazience i kuchni.
• Dywan i poduszki w neutralnej tonacji do salonu.
• Lustro w przedpokoju lub małym pokoju.
• Drobne dekoracje: miska z owocami, książki, świeże kwiaty na dzień zdjęć.

Przykład: staging w mieszkaniu 2-pokojowym

Mieszkanie 48 m² po starszej najemczyni: ciemne meble, dywany, dużo bibelotów. Właściciel wynosi połowę mebli, maluje ściany na jasno, wymienia żarówki, dokupuje pościel, rośliny i lustro. Koszt to około 2500 zł i jeden weekend pracy.

Na zdjęciach pokoje wyglądają na większe i jaśniejsze. Ogłoszenie dostaje więcej zapytań, a prezentacje są krótsze, bo kupujący nie musi wyobrażać sobie mieszkania bez cudzych rzeczy.

Pojęcia z tego poradnika

Home staging

Przygotowanie mieszkania do zdjęć i prezentacji: porządek, drobne naprawy, neutralny wystrój, czasem wynajęte meble.

Więcej definicji w słowniku nieruchomości.

Pytania i odpowiedzi