Jak ustalić cenę ofertową mieszkania

Cena ofertowa i cena transakcyjna

Cena ofertowa to kwota z ogłoszenia. Cena transakcyjna to kwota zapisana w akcie notarialnym. Zwykle się różnią, bo kupujący negocjują, a sprzedający często zaczynają z zapasem.

Do ustalenia ceny potrzebujesz przede wszystkim cen transakcyjnych. Ogłoszenia pokazują, z kim konkurujesz o uwagę kupujących. Mieszkanie, które od pół roku wisi w ogłoszeniach, nie dowodzi, że ktoś zapłaci jego cenę.

Infografika

Cena ofertowa mieszkania w 4 krokach

Od cen z aktów notarialnych do kwoty w ogłoszeniu.

Jak dojść do ceny

1. 1
   Zbierz ceny transakcyjne

   Rejestr Cen Nieruchomości, raporty NBP, agenci z okolicy. Najlepiej z ostatnich 6–12 miesięcy.

2. 2
   Wybierz 3–5 podobnych mieszkań

   Ta sama okolica, podobny metraż, rok budowy, piętro i standard.

3. 3
   Uwzględnij różnice

   Stan, piętro i winda, układ, czynsz, stan prawny.

4. 4
   Ustaw cenę pod filtry

   Tuż pod okrągłym progiem, z niewielkim marginesem na negocjacje.

Przykład: 50 m² do odświeżenia

Transakcja A, po remoncie12 600 zł/m²

Transakcja B, po remoncie12 400 zł/m²

Transakcja C, do odświeżenia12 000 zł/m²

Transakcja D, do odświeżenia11 800 zł/m²

Cena na start599 000 zł

Kwoty umowne. Cena 599 000 zł mieści się w filtrze „do 600 000 zł”.

Najczęstsze błędy

• Cena z ogłoszeń sąsiadów zamiast cen z umów
• Wybór agenta po najwyższej wycenie
• Zbyt duży margines na negocjacje
• Cena wyraźnie powyżej wyceny banku kupującego

nagent.plPorównaj agentów nieruchomości

Skąd wziąć ceny z umów

• Rejestr Cen Nieruchomości. Prowadzą go starostwa i urzędy miast na prawach powiatu na podstawie aktów notarialnych. Część danych z rejestru można przejrzeć na mapie w serwisie Geoportal, a szczegółowy wyciąg zamówić w urzędzie. Zakres i koszt dostępu zależą od urzędu, więc sprawdź je u siebie.
• Raporty Narodowego Banku Polskiego. NBP co kwartał publikuje ceny ofertowe i transakcyjne mieszkań w największych miastach. To dobre tło dla całego miasta, za mało szczegółowe dla jednej ulicy.
• Agenci z Twojej okolicy. Agent, który regularnie sprzedaje w dzielnicy, pokaże konkretne transakcje z ostatnich miesięcy.
• Rzeczoznawca majątkowy. Operat szacunkowy jest płatny, ale daje niezależną wycenę. Przydaje się przy spadku, podziale majątku albo nietypowej nieruchomości.

Porównuj podobne mieszkania

Szukaj transakcji jak najbliższych Twojemu mieszkaniu: ta sama okolica, podobny metraż, rok budowy i standard budynku, piętro, winda, balkon, miejsce postojowe. Najlepiej z ostatnich 6–12 miesięcy, bo starsze ceny mogą już nie pasować do rynku.

Cena za metr nie przenosi się wprost między mieszkaniami różnej wielkości. Małe mieszkania mają zwykle wyższą cenę za metr niż duże w tym samym budynku. Potem uwzględnij różnice, które kupujący biorą pod uwagę:

• Stan i standard wykończenia. Mieszkanie do remontu i mieszkanie gotowe do wprowadzenia to dla kupujących różne oferty.
• Piętro i winda. Parter oraz wysokie piętro bez windy zwykle obniżają cenę.
• Układ. Osobna kuchnia czy aneks, pokoje przechodnie, strona świata, widok z okien.
• Koszty utrzymania. Wysoki czynsz albo zapowiedziana podwyżka funduszu remontowego kupujący liczy jak dodatkowy wydatek.
• Stan prawny. Spółdzielcze własnościowe prawo bez księgi wieczystej, służebności albo osoby zameldowane wymagają wyjaśnienia i mogą odstraszyć część kupujących.

Ustaw cenę pod filtry w portalach

Kupujący szukają w portalach z filtrem ceny i najczęściej wpisują okrągłe kwoty, na przykład do 600 000 zł. Mieszkanie za 605 000 zł nie pokaże się osobie, która ustawiła taki limit.

Sprawdź, przy jakich progach znajduje się Twoja cena. Jeśli różnica jest niewielka, ustaw cenę tuż pod progiem. Tak samo patrz na cenę za metr, bo część kupujących filtruje także po niej.

Trzy strategie ceny i ich ryzyko

• Cena rynkowa z małym marginesem: najwięcej telefonów w pierwszych 2–3 tygodniach i największa szansa na kilku chętnych naraz. Ryzyko: mniejsze pole do negocjacji.
• Cena wysoka „na próbę”: daje poczucie, że nic nie tracisz, ale świeża oferta jest najcenniejsza tylko na początku. Gdy nikt nie dzwoni, każda obniżka jest widoczna w historii ceny i osłabia pozycję w negocjacjach.
• Cena lekko poniżej rynku: przyciąga wielu kupujących i bywa sposobem na licytację. Ryzyko: bez agenta, który poprowadzi kilka ofert naraz, możesz sprzedać za mało.

Zostaw rozsądny margines

Kupujący prawie zawsze negocjują, więc mały margines się przydaje. Zbyt duży działa przeciwko Tobie. Kupujący z budżetem bliskim realnej cenie nie zobaczą ogłoszenia, a ci, którzy je zobaczą, porównają je z tańszymi mieszkaniami obok.

Nowe ogłoszenie przyciąga uwagę, bo kupujący śledzą świeże oferty. Jeśli zaczniesz za wysoko i obniżysz cenę po miesiącu, część z nich uzna, że z mieszkaniem jest coś nie tak, albo poczeka na kolejną obniżkę.

Wycena banku kupującego

Wielu kupujących bierze kredyt. Bank zleca wtedy własną wycenę i liczy kredyt od niższej z dwóch kwot: ceny z umowy albo wartości z wyceny. Jeśli Twoja cena jest wyraźnie wyższa niż wycena banku, kupujący musi dołożyć więcej własnych pieniędzy albo zrezygnuje.

Cena oparta na transakcjach z okolicy zmniejsza to ryzyko. Przygotuj dla rzeczoznawcy banku informacje o remontach i wyposażeniu, które podnoszą wartość mieszkania.

Przykład

Masz mieszkanie o powierzchni 50 m² na trzecim piętrze w bloku z windą. Z rejestru i od agentów zebrałeś cztery sprzedaże podobnych mieszkań w tej samej okolicy z ostatniego roku, od 11 800 do 12 600 zł za metr. Dwa z nich były po remoncie, a Twoje wymaga odświeżenia. Realny przedział to dolna część tej skali, czyli około 590 000–610 000 zł.

Na start możesz wybrać 599 000 zł. Mieszkanie pokaże się w filtrze do 600 000 zł, a margines na negocjacje jest niewielki, ale realny. Kwoty w przykładzie są umowne.

Obserwuj reakcję rynku

• Liczba wyświetleń i zapytań w pierwszych tygodniach.
• Liczba prezentacji i to, co mówią oglądający.
• Oferty kupujących i to, jak daleko są od ceny w ogłoszeniu.

Kiedy wrócić do rozmowy o cenie

Jeśli po kilku tygodniach zapytań jest mało, przyczyną jest zwykle cena albo słabe ogłoszenie. Jeśli oglądających jest wielu, a ofert brak, kupujący widzą na miejscu coś, czego nie pokazują zdjęcia. Ustal z agentem z góry, po jakim czasie i na podstawie jakich danych wrócicie do rozmowy o cenie.

Nie wybieraj agenta po najwyższej wycenie. Poproś każdego o transakcje, na których opiera swoją propozycję, i porównaj je ze sobą.

Ile obniżyć, gdy nikt nie dzwoni

Jeśli po 3–4 tygodniach jest mało telefonów i prawie nie ma prezentacji, problemem jest cena albo ogłoszenie. Najpierw sprawdź zdjęcia i opis. Jeśli są dobre, obniż cenę o tyle, żeby oferta weszła w niższy próg filtra, na przykład z 619 000 zł na 599 000 zł.

Drobne obniżki co tydzień o 1–2 tys. zł nie działają: nie zmieniają przedziału w wyszukiwarce, a kupujący widzą, że sprzedający się waha. Lepiej jedna wyraźna korekta niż kilka małych.

Korekty: o ile różni się Twoje mieszkanie

• Piętro: parter i ostatnie piętro bez windy zwykle obniżają cenę, środkowe piętra z widokiem ją podnoszą.
• Stan: mieszkanie do remontu porównuj z innymi do remontu albo odejmij realny koszt remontu.
• Balkon, piwnica, miejsce postojowe: miejsce w hali garażowej ma osobną wartość rynkową.
• Budynek: kamienica, wielka płyta i nowe budownictwo to osobne rynki.
• Rozkład i światło: ustawne pokoje i okna na dwie strony przyspieszają sprzedaż.

Obliczenie krok po kroku

Przykład z umownymi kwotami. Mieszkanie ma 52 m², 3. piętro w bloku z windą, balkon, stan do odświeżenia. W promieniu kilkuset metrów sprzedano w ostatnim roku 7 podobnych mieszkań. Po odrzuceniu najtańszego i najdroższego mediana wynosi 12 800 zł za m².

Korekty: balkon +2%, stan do odświeżenia −4%, dobre piętro z windą +1%. Razem −1%, czyli około 12 670 zł za m². Wartość mieszkania: 52 m² × 12 670 zł ≈ 659 000 zł.

Margines na negocjacje 3–5% daje 679 000–692 000 zł. Najbliższy próg filtrów to 700 000 zł, więc oferta za 689 000 zł pokaże się osobom szukającym do 690 000 i do 700 000 zł. Ceny transakcyjne dla swojego miasta i dzielnicy znajdziesz na stronach cen mieszkań w nAgent, z danymi Wycenowo.

Pojęcia z tego poradnika

Cena ofertowa

Cena podana w ogłoszeniu. Zwykle jest wyższa od ceny transakcyjnej, bo zostawia miejsce na negocjacje.

Cena transakcyjna

Cena, za którą mieszkanie zostało faktycznie sprzedane, zapisana w akcie notarialnym. Na cenach transakcyjnych opierają się strony cen mieszkań w nAgent.

Operat szacunkowy

Opinia o wartości nieruchomości sporządzona przez rzeczoznawcę majątkowego. Wymaga go między innymi bank przy kredycie hipotecznym.

Więcej definicji w słowniku nieruchomości.

Pytania i odpowiedzi