Krótka odpowiedź
Sprzedający płaci głównie prowizję agenta, zwykle 2–3% ceny plus VAT, świadectwo energetyczne, zaświadczenia i 100 zł za wykreślenie hipoteki. Taksę notarialną i 2% podatku PCC płaci zwyczajowo kupujący. Przy sprzedaży przed upływem 5 lat dochodzi 19% podatku od dochodu, chyba że skorzystasz z ulgi mieszkaniowej.
W skrócie
- Notariusza i podatek PCC zwykle płaci kupujący. Sprzedający płaci głównie prowizję, zaświadczenia, świadectwo energetyczne i ewentualny podatek dochodowy.
- Prowizja agenta to zwykle 1,5–3% ceny plus 23% VAT i jest największą pozycją po stronie sprzedającego.
- Podatek dochodowy 19% płacisz tylko przy sprzedaży przed upływem pięciu lat od końca roku nabycia.
- Wydatki na sprzedaż, w tym prowizję, odliczysz od przychodu przy liczeniu podatku.
Większość kosztów transakcji płaci kupujący
Przy zakupie mieszkania z rynku wtórnego podatek od czynności cywilnoprawnych, taksę notarialną i opłaty sądowe zwykle płaci kupujący. Sprzedający ma jednak własne koszty, które warto policzyć przed ustaleniem ceny minimalnej.
InfografikaKoszty sprzedającego mieszkanie
Co płacisz Ty, a co zwykle kupujący.
Kto zwykle płaci
- Prowizja swojego agenta
- Świadectwo charakterystyki energetycznej
- Zaświadczenia ze spółdzielni lub urzędu
- Wcześniejsza spłata kredytu i wykreślenie hipoteki
- Podatek dochodowy, jeśli nie minęło 5 lat
- Przygotowanie i zdjęcia
- Podatek PCC 2% (o ile nie jest zwolniony)
- Taksa notarialna i wypisy aktu
- Opłaty sądowe za wpisy w księdze
- Koszty kredytu i wyceny banku
- Prowizja swojego agenta, jeśli jest
Przykład: mieszkanie za 600 000 zł
Podział kosztów notariusza
Strony mogą umówić się inaczej, niż wynika ze zwyczaju. Ustal podział kosztów aktu przy umowie przedwstępnej.
Kto płaci który koszt
- Kupujący: podatek PCC 2% przy zakupie z rynku wtórnego, taksa notarialna, wypisy aktu, opłaty sądowe za wpis własności (200 zł) i hipoteki kupującego (200 zł).
- Sprzedający: prowizja swojego agenta, świadectwo energetyczne, zaświadczenia, wykreślenie hipoteki (100 zł), ewentualna rekompensata dla banku i podatek dochodowy.
- Do ustalenia: koszt umowy przedwstępnej u notariusza, często dzielony po połowie, i opłaty za mieszkanie do dnia wydania.
- Strony mogą umówić się inaczej, na przykład że sprzedający pokryje taksę. Zapiszcie to w umowie przedwstępnej.
Prowizja agenta
Najczęściej największy koszt sprzedającego. Na rynku wtórnym w dużych miastach to zwykle 2–3% ceny plus VAT. Przy mieszkaniu za 600 000 zł i stawce 2,5% to 15 000 zł netto i 18 450 zł brutto.
Kalkulator prowizji agenta
Wynik orientacyjny. Stawkę, VAT i moment zapłaty ustala umowa pośrednictwa.
Świadectwo charakterystyki energetycznej
Obowiązkowe przy sprzedaży od kwietnia 2023 roku. Sporządza je osoba uprawniona, a koszt dla mieszkania to zwykle kilkaset złotych. Świadectwo jest ważne 10 lat.
Zaświadczenia
- Zaświadczenie o braku zaległości ze spółdzielni lub od zarządcy wspólnoty. Bywa bezpłatne albo kosztuje kilkadziesiąt złotych.
- Zaświadczenie o osobach zameldowanych z urzędu gminy, z opłatą skarbową.
- Przy spółdzielczym prawie bez księgi wieczystej: zaświadczenie ze spółdzielni o przysługującym prawie.
- Przy spadku lub darowiźnie: zaświadczenie z urzędu skarbowego.
Kredyt i hipoteka
- Rekompensata dla banku za wcześniejszą spłatę, jeśli umowa ją przewiduje. Przy umowach od 22 lipca 2017 roku ze zmienną stopą maksymalnie 3% spłacanej kwoty i tylko w pierwszych 3 latach.
- Opłata sądowa za wykreślenie hipoteki: 100 zł.
- Ewentualne opłaty banku za zaświadczenia.
Podatek dochodowy
Jeśli sprzedajesz przed upływem 5 lat od końca roku nabycia, płacisz 19% od dochodu, czyli od różnicy między ceną sprzedaży a kosztami nabycia i udokumentowanymi nakładami. Prowizję agenta i inne koszty sprzedaży co do zasady możesz odjąć od przychodu. Możesz też skorzystać z ulgi mieszkaniowej.
Przygotowanie mieszkania
Drobne naprawy, malowanie, sprzątanie, home staging, profesjonalne zdjęcia. Część agentów ma zdjęcia i plan w cenie prowizji. Inwestuj w to, co poprawia pierwsze wrażenie, a nie w kosztowne remonty, których kupujący i tak nie doceni.
Umowa przedwstępna u notariusza
Jeśli strony wybierają umowę przedwstępną w formie aktu notarialnego, dochodzi taksa notarialna za tę umowę. Maksymalne stawki są dla umów przedwstępnych niższe niż dla umowy sprzedaży. Strony mogą podzielić ten koszt po połowie albo inaczej. Ustalcie to na etapie negocjacji.
Jak zmniejszyć koszty sprzedaży
- Negocjuj prowizję w zamian za wyłączność i komplet dokumentów.
- Sprawdź, czy zdjęcia, plan i promowanie są w cenie prowizji.
- Zamów świadectwo energetyczne z wyprzedzeniem, bez dopłat za ekspres.
- Przy kredycie sprawdź warunki wcześniejszej spłaty i ewentualny zwrot części kosztów.
- Policz podatek przed ustaleniem terminu. Czasem kilka miesięcy różnicy oznacza sprzedaż bez podatku.
Przykład bilansu sprzedającego
Sprzedajesz mieszkanie za 600 000 zł, kupione 7 lat temu, bez kredytu. Płacisz prowizję 2,5% plus VAT, czyli 18 450 zł, świadectwo energetyczne za około 500 zł, zaświadczenia za około 100 zł i przygotowanie mieszkania za około 3000 zł. Podatku dochodowego nie ma, bo minęło 5 lat. Na koncie zostaje około 578 000 zł. Kwoty są umowne.
Przykład z kredytem i sprzedażą przed upływem 5 lat
Mieszkanie kupione 3 lata temu za 500 000 zł (z kosztami zakupu), sprzedawane za 600 000 zł. Do spłaty zostało 350 000 zł kredytu. Bank pobiera rekompensatę za wcześniejszą spłatę, maksymalnie 3% spłacanej kwoty, czyli do 10 500 zł. Prowizja agenta 2,5% plus VAT to 18 450 zł, świadectwo energetyczne 500 zł, zaświadczenia 100 zł, wykreślenie hipoteki 100 zł.
Przychód do podatku to cena minus prowizja: 581 550 zł. Dochód to 581 550 zł minus 500 000 zł, czyli 81 550 zł. Bez ulgi podatek 19% wynosi 15 495 zł. Na rękę zostaje około 204 855 zł.
Spłata kredytu zaciągniętego na zakup tego mieszkania jest wydatkiem na cele mieszkaniowe. Zwolniona część dochodu to 81 550 zł × 350 000 zł / 581 550 zł, czyli około 49 080 zł. Podatek spada do około 6 169 zł, a na rękę zostaje około 214 181 zł. Kwoty są przykładowe; swój przypadek policz w kalkulatorze „Ile dostanę na rękę”.
Koszty utrzymania w czasie sprzedaży
Każdy miesiąc sprzedaży to czynsz, media, raty kredytu i ubezpieczenie. Przy mieszkaniu pustym to czysty koszt. Dlatego realna cena i szybsza sprzedaż często dają więcej niż wysoka cena ofertowa i obniżki po kilku miesiącach.
Koszty, o których sprzedający zapominają
- Rekompensata dla banku za wcześniejszą spłatę: w umowach zawartych od 22 lipca 2017 roku tylko w pierwszych 3 latach kredytu ze zmienną stopą i najwyżej 3% spłacanej kwoty. Przy stałej stopie zasady są inne, sprawdź umowę.
- Czynsz, media i rata kredytu za każdy miesiąc sprzedaży. Przy mieszkaniu za 600 000 zł to często 2–4 tys. zł miesięcznie.
- Wyprowadzka i przechowanie rzeczy, gdy kupujący chce dostać mieszkanie szybko.
- Drobne naprawy po uwagach rzeczoznawcy banku albo kupującego.
- Koszt obniżki ceny: oferta wystawiona za drogo i obniżona po 3 miesiącach zwykle kończy się niższą ceną niż dobrze ustawiona od początku.
Kalkulator: ile zapłacisz agentowi
Policz prowizję dla swojej ceny i stawki. Kalkulator doliczy VAT, bo agenci prowadzący działalność gospodarczą zwykle wystawiają fakturę z 23% VAT. Gdy porównujesz dwie oferty, sprawdź też, co jest w cenie: zdjęcia, plan mieszkania, promowanie ogłoszeń, świadectwo energetyczne.
Pojęcia z tego poradnika
- Prowizja
- Wynagrodzenie pośrednika, zwykle procent ceny sprzedaży. W Polsce najczęściej od 2 do 3% netto plus VAT.
- PCC
- Podatek od czynności cywilnoprawnych. Przy zakupie mieszkania z rynku wtórnego wynosi 2% ceny i pobiera go notariusz. Kupujący pierwsze mieszkanie może być zwolniony.
- Taksa notarialna
- Wynagrodzenie notariusza za sporządzenie aktu. Rozporządzenie określa stawki maksymalne, do których dolicza się 23% VAT. Przy cenie 600 000 zł maksimum to 3170 zł netto.
- Świadectwo charakterystyki energetycznej
- Dokument określający zapotrzebowanie budynku lub lokalu na energię. Sprzedający musi przekazać je kupującemu przy sprzedaży mieszkania.
- Zaświadczenie o braku zaległości
- Dokument ze spółdzielni lub wspólnoty potwierdzający, że za mieszkanie nie ma długów. Notariusz i kupujący zwykle go wymagają.
- Hipoteka
- Zabezpieczenie wierzytelności, najczęściej kredytu, wpisane do działu IV księgi wieczystej. Przy sprzedaży kredyt spłaca się z ceny, a bank wydaje zgodę na wykreślenie hipoteki.
Więcej definicji w słowniku nieruchomości.
Pytania i odpowiedzi
Jakie koszty ponosi sprzedający mieszkanie?
Prowizję swojego agenta, świadectwo energetyczne, zaświadczenia, ewentualne koszty spłaty kredytu i wykreślenia hipoteki, podatek dochodowy, jeśli nie minęło 5 lat, oraz przygotowanie mieszkania.
Kto płaci za notariusza przy sprzedaży mieszkania?
Zwyczajowo kupujący, ale strony mogą umówić się inaczej. Podział kosztów warto zapisać w umowie przedwstępnej.
Czy prowizję agenta można odliczyć od podatku przy sprzedaży?
Co do zasady koszty związane ze sprzedażą, w tym prowizja pośrednika, pomniejszają przychód przy liczeniu dochodu ze sprzedaży przed upływem 5 lat. Sprawdź szczegóły z doradcą podatkowym.
Ile kosztuje sprzedaż mieszkania za 500 000 zł?
Bez podatku dochodowego zwykle od kilkuset złotych przy sprzedaży samodzielnej do około 13–19 tys. zł z agentem, w zależności od stawki prowizji. Najwięcej waży prowizja z VAT.
Czy sprzedający płaci podatek PCC?
Nie. Podatek od czynności cywilnoprawnych przy umowie sprzedaży płaci kupujący, a pobiera go notariusz.
Ile kosztuje wykreślenie hipoteki?
Opłata sądowa za wniosek o wykreślenie hipoteki wynosi 100 zł. Często pobiera ją notariusz przy akcie, jeśli wniosek składa się razem z aktem.
Czy opłaty za czynsz w czasie sprzedaży można odliczyć od podatku?
Nie. Od przychodu odliczasz koszty odpłatnego zbycia, na przykład prowizję, wycenę czy świadectwo energetyczne, oraz udokumentowane nakłady i koszt nabycia. Bieżący czynsz się do nich nie zalicza.
Czy za świadectwo energetyczne płaci sprzedający?
Tak, to obowiązek właściciela, który zbywa lokal. Koszt zwykle wynosi kilkaset złotych.
Czy prowizję płaci się, jeśli transakcja nie doszła do skutku?
Zwykle nie. Prowizja należy się za doprowadzenie do zawarcia umowy, chyba że umowa pośrednictwa stanowi inaczej. Przeczytaj zapisy o wynagrodzeniu przed podpisem.
Czy trzeba płacić za zaświadczenie ze spółdzielni?
Zależy od spółdzielni. Część wydaje je bezpłatnie, część pobiera opłatę. Zapytaj przy składaniu wniosku, ile to kosztuje i ile trwa.
Kto płaci taksę notarialną przy sprzedaży mieszkania?
Zwyczajowo kupujący, razem z 2% podatkiem PCC i opłatami za wpisy w księdze wieczystej. Strony mogą umówić się inaczej i zapisać to w umowie przedwstępnej.
Czy prowizja agenta zmniejsza podatek od sprzedaży?
Tak. Prowizja jest kosztem odpłatnego zbycia, więc obniża przychód, od którego liczy się dochód do opodatkowania przy sprzedaży przed upływem 5 lat.
Czy bank pobierze opłatę za spłatę kredytu przy sprzedaży?
Przy kredycie hipotecznym ze zmienną stopą bank może pobrać rekompensatę tylko w pierwszych 3 latach umowy i najwyżej 3% spłacanej kwoty. Później spłata jest bez tej opłaty.
Podstawa prawna i źródła
- Ustawa z 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych
- Ustawa z 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (świadectwo charakterystyki energetycznej)
- Ustawa z 28 lipca 2005 r. o kosztach sądowych w sprawach cywilnych
Stan na październik 2026. Poradnik ma charakter informacyjny i nie zastępuje porady prawnika, notariusza ani doradcy podatkowego.