Sprzedaż domu: czym różni się od sprzedaży mieszkania

Dom to budynek i działka

Przy sprzedaży domu sprzedajesz grunt wraz z budynkiem. Kupujący, jego bank i notariusz sprawdzą więc nie tylko stan prawny budynku, ale też działki: jej granice, przeznaczenie w planie miejscowym, dostęp do drogi publicznej i przyłącza mediów.

Infografika

Sprzedaż domu: dodatkowe dokumenty i kroki

Dom to budynek i działka, więc kupujący i notariusz sprawdzają więcej.

Dokumenty działki i budynku

• Księga wieczysta
• Wypis i wyrys z rejestru gruntów
• Wypis z planu miejscowego lub WZ
• Zaświadczenie o rewitalizacji
• Pozwolenie na użytkowanie lub zgłoszenie zakończenia budowy
• Świadectwo charakterystyki energetycznej
• Protokoły przeglądów kominiarskich i instalacji
• Umowy przyłączy: woda, kanalizacja, prąd, gaz

Dom a mieszkanie

Dom

• Dłuższa sprzedaż, mniej kupujących
• Wycena trudniejsza, mniej porównań
• Kupujący sprawdza dach, mury, instalacje
• Ważna droga dojazdowa i granice działki

Mieszkanie

• Więcej kupujących i porównań
• Ceny transakcyjne łatwo dostępne
• Wspólnota lub spółdzielnia dba o budynek
• Prostszy stan prawny

Wskazówka

Zamów przegląd techniczny przed wystawieniem ogłoszenia. Usterki znalezione przez kupującego tuż przed aktem kosztują więcej w negocjacjach niż naprawa.

nagent.plPorównaj agentów nieruchomości

Dokumenty, które zwykle są potrzebne

Listę zawsze potwierdza notariusz, bo zależy od położenia i historii nieruchomości.

• Numer księgi wieczystej nieruchomości.
• Dokument nabycia: akt notarialny, umowa darowizny, dokument dziedziczenia.
• Wypis z rejestru gruntów i wyrys z mapy ewidencyjnej ze starostwa.
• Wypis i wyrys z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego albo informacja o jego braku.
• Zaświadczenie, czy działka leży na obszarze rewitalizacji. Gmina może tam mieć prawo pierwokupu.
• Pozwolenie na użytkowanie albo potwierdzenie zgłoszenia zakończenia budowy.
• Świadectwo charakterystyki energetycznej budynku.
• Przy działce w pobliżu lasu lub o charakterze rolnym: dodatkowe zaświadczenia, o które poprosi notariusz.

Prawo pierwokupu

W niektórych sytuacjach prawo pierwokupu ma gmina, Lasy Państwowe albo inny podmiot. Wtedy podpisuje się najpierw umowę warunkową, a uprawniony ma czas na decyzję. To wydłuża transakcję o kilka tygodni. Notariusz sprawdzi, czy taka sytuacja dotyczy Twojej działki.

Stan techniczny

Kupujący domu ponosi koszty dachu, elewacji, instalacji i ogrzewania sam, bez wspólnoty. Dlatego sprawdza je dokładniej. Przygotuj informacje o wieku i stanie dachu, rodzaju ogrzewania, kosztach ogrzewania w sezonie, wymianie okien, ociepleniu i przeglądach.

Przegląd techniczny przed sprzedażą pozwala naprawić drobne usterki albo uczciwie uwzględnić je w cenie. To lepsze niż negocjacje pod presją tuż przed aktem.

Wycena domu

Domy są bardziej zróżnicowane niż mieszkania, więc porównań jest mniej. Przy wycenie liczą się: lokalizacja i dojazd, wielkość i kształt działki, powierzchnia użytkowa, standard i rok budowy, koszty utrzymania, otoczenie. Przy nietypowych domach warto zamówić operat rzeczoznawcy majątkowego.

Działka i jej otoczenie

Kupujący i jego bank zapytają o każdą z tych spraw. Przygotowane odpowiedzi skracają sprzedaż.

• Granice działki: czy są wyznaczone i czy ogrodzenie stoi na granicy.
• Dostęp do drogi publicznej: bezpośredni albo przez służebność drogową wpisaną do księgi.
• Przeznaczenie w planie miejscowym działki i sąsiednich terenów.
• Przyłącza: woda, kanalizacja albo szambo czy przydomowa oczyszczalnia, gaz, prąd.
• Koszty utrzymania: ogrzewanie, wywóz nieczystości, podatek od nieruchomości.

Podatek przy sprzedaży domu

Zasady podatku dochodowego są takie same jak przy mieszkaniu: 5 lat od końca roku nabycia. Jeśli dom budowałeś sam, termin liczy się co do zasady od nabycia działki, a nakłady na budowę są kosztem przy sprzedaży przed upływem 5 lat. Zachowuj faktury za budowę. Szczegóły sprawdź z doradcą podatkowym.

Marketing i czas sprzedaży

Domy sprzedają się zwykle dłużej niż mieszkania, bo kupujących jest mniej, a decyzje są większe. Dobre zdjęcia, także z drona, plan budynku i działki, wideo oraz informacje o kosztach utrzymania skracają ten czas. Wiosna i lato pokazują ogród w najlepszym świetle.

Wybierz agenta, który sprzedaje domy w Twojej okolicy. Sprzedaż domu wymaga innej wiedzy niż sprzedaż kawalerki w bloku.

Prezentacja domu krok po kroku

• Zrób zdjęcia z zewnątrz w dzień, w dobrą pogodę, z trawnikiem i ogrodem w porządku.
• Pokaż plan budynku i działki z wymiarami oraz zaznaczeniem stron świata.
• Przygotuj koszty utrzymania: ogrzewanie, prąd, woda, wywóz śmieci, podatek od nieruchomości.
• Opisz media: sieć czy szambo, rodzaj ogrzewania, światłowód, rok wymiany instalacji.
• Zaplanuj prezentację tak, żeby kupujący zobaczył też dojazd w godzinach szczytu i okolicę.

Pojęcia z tego poradnika

Prawo pierwokupu

Prawo pierwszeństwa zakupu przysługujące na przykład gminie, KOWR albo współwłaścicielowi. Przy sprzedaży objętej pierwokupem zawiera się najpierw umowę warunkową.

Akt notarialny

Dokument sporządzony przez notariusza, w którym strony zawierają umowę sprzedaży nieruchomości. Bez formy aktu notarialnego przeniesienie własności mieszkania jest nieważne.

Świadectwo charakterystyki energetycznej

Dokument określający zapotrzebowanie budynku lub lokalu na energię. Sprzedający musi przekazać je kupującemu przy sprzedaży mieszkania.

Służebność

Prawo osoby trzeciej do korzystania z cudzej nieruchomości, na przykład mieszkania w lokalu albo przejazdu przez działkę. Wpisuje się ją do działu III księgi wieczystej.

Więcej definicji w słowniku nieruchomości.

Pytania i odpowiedzi