Darowizna czy sprzedaż mieszkania w rodzinie: podatki, koszty i ryzyka

Kiedy rodzina myśli o darowiźnie

Najczęściej rodzice chcą przekazać mieszkanie dziecku za życia, dziadkowie wnukom albo jeden z małżonków chce przenieść udział na drugiego. Darowizna nie wymaga zapłaty ceny, ale ma skutki podatkowe i spadkowe, które warto znać przed wizytą u notariusza.

Infografika

Darowizna czy sprzedaż w rodzinie

Co się opłaca i na co uważać.

Porównanie

Darowizna

• Bez ceny
• Grupa zerowa: bez podatku od darowizny
• Wlicza się do zachowku
• Sprzedaż przez obdarowanego: 5 lat od końca roku darowizny

Sprzedaż

• Cena zbliżona do rynkowej
• Kupujący płaci 2% PCC
• Sprzedający: podatek, jeśli przed 5 latami
• Pieniądze trafiają do sprzedającego

Grupa zerowa

• Małżonek
• Dzieci, wnuki
• Rodzice, dziadkowie
• Pasierb
• Rodzeństwo
• Ojczym, macocha

Uważaj na

• Zachowek pozostałych dzieci
• Sprzedaż przez obdarowanego przed 5 latami
• Cenę rażąco niższą od rynkowej
• Odwołanie darowizny przy rażącej niewdzięczności

nagent.plPorównaj agentów nieruchomości

Podatek od darowizny w najbliższej rodzinie

Nabycie od małżonka, zstępnych, wstępnych, pasierba, rodzeństwa, ojczyma lub macochy jest zwolnione z podatku od spadków i darowizn. Gdy darowizna nieruchomości jest zawarta w formie aktu notarialnego, zwolnienie działa bez dodatkowego zgłoszenia. Dalsza rodzina i osoby obce płacą podatek według grup podatkowych i progów kwotowych.

Darowizna a późniejsza sprzedaż przez obdarowanego

Obdarowany liczy pięć lat od końca roku, w którym otrzymał darowiznę, a nie od daty zakupu mieszkania przez darczyńcę. Jeśli sprzeda wcześniej, płaci 19% podatku dochodowego. Kosztem nabycia przy darowiźnie jest przede wszystkim zapłacony podatek od darowizny, a w grupie zerowej zwykle zero. W efekcie podatek może być liczony prawie od całej ceny.

To najważniejsza różnica w porównaniu ze spadkiem, przy którym pięć lat liczy się od nabycia przez spadkodawcę. Jeśli wiadomo, że mieszkanie będzie sprzedane w ciągu kilku lat, darowizna bywa podatkowo gorszym wyborem.

Przykład: darowizna i szybka sprzedaż

Rodzice kupili mieszkanie w 2010 roku za 300 000 zł. W 2024 roku podarowali je córce, a ona sprzedaje je w 2026 roku za 600 000 zł z prowizją agenta 18 450 zł. Darowizna była zwolniona z podatku, więc kosztem nabycia jest zero.

Przychód to 600 000 zł minus prowizja, czyli 581 550 zł. Podatek 19% to około 110 500 zł, chyba że córka wyda pieniądze na własne cele mieszkaniowe i skorzysta z ulgi. Gdyby mieszkanie sprzedali rodzice, którzy mieli je ponad 5 lat, podatku dochodowego nie byłoby wcale.

Sprzedaż przez rodziców i darowizna pieniędzy

Jeśli wiadomo, że mieszkanie i tak będzie sprzedane, często lepiej, gdy sprzedaje je właściciel, który ma je ponad 5 lat. Potem przekazuje dziecku pieniądze jako darowiznę.

Darowizna pieniędzy w najbliższej rodzinie jest zwolniona z podatku, jeśli obdarowany zgłosi ją na formularzu SD-Z2 w ciągu 6 miesięcy, a pieniądze trafią przelewem na jego rachunek. Wpłata gotówką do ręki nie daje zwolnienia, nawet w najbliższej rodzinie.

Zachowek

Darowizny dokonane na rzecz spadkobierców i osób uprawnionych do zachowku dolicza się do spadku przy liczeniu zachowku niezależnie od tego, kiedy zostały dokonane. Jeśli rodzice podarują mieszkanie jednemu dziecku, pozostałe dzieci mogą po ich śmierci domagać się zachowku. Rozmowa w rodzinie przed darowizną oszczędza późniejszych sporów.

Sprzedaż w rodzinie zamiast darowizny

Sprzedaż rodzinie jest możliwa po każdej cenie, ale urząd skarbowy może określić przychód według wartości rynkowej, jeśli cena znacznie od niej odbiega bez uzasadnionej przyczyny. Kupujący płaci 2% PCC od wartości rynkowej, chyba że przysługuje mu zwolnienie przy pierwszym mieszkaniu.

Koszty notarialne

Darowizna i sprzedaż wymagają formy aktu notarialnego. Taksa zależy od wartości mieszkania, do tego dochodzi VAT, wypisy i opłaty sądowe za wpis do księgi wieczystej. Przy darowiźnie nie płaci się PCC.

Porównanie: darowizna, sprzedaż, spadek

• Darowizna w najbliższej rodzinie: bez podatku od darowizny i bez PCC. Przy darowiźnie mieszkania w I grupie podatkowej maksymalna taksa notarialna bywa obniżona o połowę. 5 lat do sprzedaży bez podatku liczy się od końca roku darowizny.
• Sprzedaż w rodzinie: kupujący płaci 2% PCC, chyba że kupuje pierwsze mieszkanie i korzysta ze zwolnienia. Sprzedający płaci podatek dochodowy, jeśli nie minęło 5 lat od jego zakupu.
• Spadek: najbliższa rodzina jest zwolniona po zgłoszeniu SD-Z2 w 6 miesięcy. 5 lat liczy się od nabycia przez spadkodawcę, co często pozwala sprzedać od razu bez podatku.
• Każda z tych dróg inaczej wpływa na zachowek i sytuację pozostałych dzieci. Przy większym majątku warto porozmawiać z notariuszem o kilku wariantach przed decyzją.

Służebność i dożywocie

Rodzice przekazujący mieszkanie często chcą w nim mieszkać dalej. Można to zabezpieczyć służebnością mieszkania wpisaną do księgi wieczystej albo umową dożywocia. Pamiętaj, że służebność obniża wartość mieszkania przy ewentualnej sprzedaży przez dziecko.

Darowizna mieszkania z kredytem

Hipoteka zostaje w księdze wieczystej po darowiźnie i obciąża nowego właściciela, ale kredyt nadal spłaca dotychczasowy kredytobiorca. Umowa kredytu często wymaga poinformowania banku albo jego zgody na zmianę właściciela zabezpieczenia. Zapytaj bank przed wizytą u notariusza.

Jeśli obdarowany przejmuje spłatę kredytu, część urzędów może uznać to za darowiznę z poleceniem albo nawet odpłatne nabycie. Skutki podatkowe takiej konstrukcji warto omówić z doradcą podatkowym przed podpisaniem aktu.

Odwołanie darowizny

Darczyńca może odwołać darowiznę, jeśli obdarowany dopuścił się wobec niego rażącej niewdzięczności. Prawo to wygasa po roku od dowiedzenia się o niewdzięczności. Kupujący od obdarowanego zwykle pyta o to przy zakupie, a notariusz może poprosić o oświadczenie.

Pojęcia z tego poradnika

Prowizja

Wynagrodzenie pośrednika, zwykle procent ceny sprzedaży. W Polsce najczęściej od 2 do 3% netto plus VAT.

Zachowek

Roszczenie pieniężne najbliższych członków rodziny pominiętych w testamencie lub darowiznach. Może dotyczyć wartości mieszkania, które spadkobierca sprzedaje.

PCC

Podatek od czynności cywilnoprawnych. Przy zakupie mieszkania z rynku wtórnego wynosi 2% ceny i pobiera go notariusz. Kupujący pierwsze mieszkanie może być zwolniony.

Taksa notarialna

Wynagrodzenie notariusza za sporządzenie aktu. Rozporządzenie określa stawki maksymalne, do których dolicza się 23% VAT. Przy cenie 600 000 zł maksimum to 3170 zł netto.

Służebność

Prawo osoby trzeciej do korzystania z cudzej nieruchomości, na przykład mieszkania w lokalu albo przejazdu przez działkę. Wpisuje się ją do działu III księgi wieczystej.

Dożywocie

Umowa, w której właściciel przenosi nieruchomość w zamian za dożywotnie utrzymanie. Obciąża nieruchomość i utrudnia jej sprzedaż.

Więcej definicji w słowniku nieruchomości.

Pytania i odpowiedzi