Ulga mieszkaniowa krok po kroku: jak nie zapłacić podatku od sprzedaży

Kiedy potrzebujesz ulgi

Sprzedaż mieszkania przed upływem 5 lat od końca roku kalendarzowego, w którym je nabyłeś, oznacza podatek 19% od dochodu. Dochód to przychód ze sprzedaży pomniejszony o koszty, na przykład udokumentowaną cenę zakupu i nakłady. Ulga mieszkaniowa pozwala zwolnić ten dochód w całości lub części.

Infografika

Ulga mieszkaniowa

Przychód na własne cele mieszkaniowe.

Kolejność

1. 1
   Rok 0Sprzedaż przed 5 latami

   Powstaje dochód do opodatkowania

2. 2
   Do 30 kwietniaPIT-39

   Zeznanie z planowaną ulgą

3. 3
   Do 3 latWydatki mieszkaniowe

   Zakup, budowa, remont, spłata kredytu

4. 4
   Po terminieRozliczenie

   Korekta, jeśli nie wydasz całości

Co się liczy

• Zakup mieszkania lub domu
• Zakup działki pod budowę domu
• Budowa i remont własnego lokalu
• Spłata kredytu na zakup, także poprzedniego mieszkania
• Wydatki potwierdzone dokumentami

Własne potrzeby

Ulga dotyczy własnych celów mieszkaniowych. Mieszkanie kupione pod wynajem może zostać zakwestionowane. Przy kilku mieszkaniach skonsultuj się z doradcą.

nagent.plPorównaj agentów nieruchomości

Jak działa

Zwolniona jest część dochodu odpowiadająca udziałowi wydatków na własne cele mieszkaniowe w przychodzie. Jeśli sprzedałeś za 500 000 zł z dochodem 100 000 zł, a na własne cele mieszkaniowe wydasz 500 000 zł, cały dochód jest zwolniony. Jeśli wydasz 250 000 zł, zwolniona jest połowa dochodu.

Wzór i dwa przykłady

Dochód zwolniony = dochód × wydatki na własne cele mieszkaniowe / przychód. Przychód to cena sprzedaży pomniejszona o koszty sprzedaży, na przykład prowizję agenta.

Przykład 1. Sprzedajesz za 520 000 zł, prowizja 12 000 zł, więc przychód to 508 000 zł. Dochód to 90 000 zł. Za 300 000 zł kupujesz mieszkanie, a 60 000 zł wydajesz na jego remont. Wydatki to 360 000 zł, więc zwolnione jest 90 000 × 360 000 / 508 000, czyli 63 780 zł. Podatek 19% płacisz od 26 220 zł i wynosi 4 982 zł.

Przykład 2. Te same kwoty, ale z pieniędzy ze sprzedaży spłacasz jeszcze 150 000 zł kredytu, który wziąłeś na sprzedawane mieszkanie. Wydatki rosną do 510 000 zł, czyli są wyższe od przychodu. Cały dochód jest zwolniony, a podatek wynosi 0 zł.

Co jest własnym celem mieszkaniowym

• Zakup mieszkania, domu lub udziału w nich, także za granicą w państwach określonych w ustawie.
• Zakup działki pod budowę domu lub gruntu z rozpoczętą budową.
• Budowa, rozbudowa, przebudowa, remont i modernizacja własnego budynku lub lokalu mieszkalnego.
• Spłata kredytu lub pożyczki zaciągniętej na te cele, także kredytu na sprzedawane mieszkanie.

Co się nie liczy do ulgi

• Meble, sprzęt AGD i RTV oraz wyposażenie, które nie jest remontem ani modernizacją lokalu.
• Remont mieszkania, którego nie jesteś właścicielem ani współwłaścicielem.
• Zakup działki rekreacyjnej albo gruntu, na którym nie można postawić domu mieszkalnego.
• Spłata kredytu zaciągniętego na inne cele, na przykład konsumpcyjnego, nawet jeśli pieniądze poszły na mieszkanie.
• Wydatki poniesione przed dniem sprzedaży. Ulga dotyczy wydania przychodu, więc termin liczy się od dnia sprzedaży.

Terminy

Na wydatki masz 3 lata od końca roku, w którym sprzedałeś mieszkanie. Przy sprzedaży w 2026 roku to koniec 2029 roku. Sprzedaż wykazujesz w PIT-39 do 30 kwietnia roku następującego po sprzedaży, zaznaczając planowane lub poniesione wydatki.

Jak wykazać ulgę w PIT-39

W PIT-39 wpisujesz przychód, koszty i dochód, a w osobnej części dochód zwolniony na podstawie ulgi. Możesz go wykazać już w pierwszym zeznaniu, także gdy część wydatków dopiero planujesz w ciągu 3 lat. Do zeznania nie dołączasz faktur, ale musisz je mieć na wypadek kontroli.

Jeśli wydasz więcej, niż zakładałeś, możesz złożyć korektę i odzyskać nadpłacony podatek. Jeśli wydasz mniej, korekta oznacza dopłatę z odsetkami.

Dokumenty

Wydatki trzeba udokumentować: akt notarialny zakupu, faktury za materiały i usługi remontowe na Twoje nazwisko, potwierdzenia spłaty kredytu. Remont musi dotyczyć Twojego budynku lub lokalu. Przechowuj dokumenty przez okres przedawnienia podatkowego.

Kupno za granicą, spółdzielcze prawo i budowa domu

• Mieszkanie lub dom w innym kraju Unii Europejskiej, Europejskiego Obszaru Gospodarczego albo w Szwajcarii też może być własnym celem mieszkaniowym.
• Zakup spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu liczy się tak jak zakup mieszkania.
• Przy budowie domu liczą się zakup działki pod budowę, materiały i usługi budowlane z fakturami. Dom nie musi być skończony w ciągu 3 lat, ale wydatki muszą być w tym czasie poniesione.
• Zakup udziału w mieszkaniu też się liczy, na przykład wykupienie udziału od rodzeństwa w mieszkaniu po rodzicach.

Najczęstsze pułapki

• Mieszkanie kupione na wynajem, a nie na własne potrzeby, może zostać zakwestionowane.
• Remont mieszkania, które nie jest Twoją własnością, na przykład rodziców.
• Wydatki poniesione po terminie 3 lat.
• Brak faktur na swoje nazwisko.
• Od 2022 roku przepisy zaostrzono. Przy kilku mieszkaniach lub nietypowej sytuacji skonsultuj się z doradcą.

Gdy nie wydasz całości

Jeśli w ciągu 3 lat nie wydasz pieniędzy w zadeklarowanej kwocie, musisz skorygować zeznanie i zapłacić podatek od niezwolnionej części dochodu wraz z odsetkami. Dlatego planuj wydatki realnie, a nie maksymalnie.

Szczególne sytuacje: spadek, deweloper, zakup z partnerem

Mieszkanie ze spadku sprzedane przed upływem 5 lat od końca roku nabycia przez spadkodawcę: dochód liczysz od przychodu pomniejszonego o udokumentowane nakłady i podatek od spadków przypadający na to mieszkanie. Z ulgi korzystasz na tych samych zasadach.

Zakup mieszkania od dewelopera: wpłaty w ciągu 3 lat zwykle się liczą, ale urzędy oczekują, że własność mieszkania ostatecznie przejdzie na Ciebie. Gdy budowa potrwa dłużej niż termin ulgi, zapytaj o interpretację przed podpisaniem umowy.

Zakup z partnerem bez ślubu: do ulgi liczy się tylko ta część ceny, którą sam zapłaciłeś i która odpowiada Twojemu udziałowi. Przy małżonkach ze wspólnością majątkową sprawa jest prostsza, ale też warto mieć dowody przelewów.

Plan na 3 lata: jak nie stracić ulgi

• Przed sprzedażą policz przychód, dochód i kwotę, którą musisz wydać.
• Zachowaj akt zakupu sprzedawanego mieszkania i faktury za remonty, żeby obniżyć dochód.
• Zdecyduj, czy kupujesz od razu, czy budujesz albo remontujesz. Ustal realny harmonogram wydatków.
• Faktury i umowy wystawiaj na siebie, płać przelewem.
• Złóż PIT-39 do 30 kwietnia i wykaż dochód zwolniony.
• Pod koniec trzeciego roku sprawdź, ile faktycznie wydałeś. Jeśli mniej, złóż korektę od razu, żeby odsetki nie rosły.

Pojęcia z tego poradnika

Ulga mieszkaniowa

Zwolnienie z podatku dochodu ze sprzedaży nieruchomości wydanego w ciągu 3 lat od końca roku sprzedaży na własne cele mieszkaniowe.

PIT-39

Zeznanie podatkowe, w którym rozlicza się sprzedaż nieruchomości przed upływem 5 lat od końca roku nabycia. Składa się je do 30 kwietnia następnego roku.

Prowizja

Wynagrodzenie pośrednika, zwykle procent ceny sprzedaży. W Polsce najczęściej od 2 do 3% netto plus VAT.

Akt notarialny

Dokument sporządzony przez notariusza, w którym strony zawierają umowę sprzedaży nieruchomości. Bez formy aktu notarialnego przeniesienie własności mieszkania jest nieważne.

Więcej definicji w słowniku nieruchomości.

Pytania i odpowiedzi