Sprzedaż mieszkania komunalnego po wykupie: bonifikata, zwrot i podatek

Na czym polega problem z bonifikatą

Gminy sprzedają lokatorom mieszkania komunalne często z bonifikatą sięgającą kilkudziesięciu, a nawet ponad 90% wartości. Ustawa o gospodarce nieruchomościami chroni gminę przed szybką odsprzedażą takich mieszkań z zyskiem. Jeśli nabywca zbędzie mieszkanie przed upływem 5 lat od dnia nabycia, gmina może zażądać zwrotu kwoty równej udzielonej bonifikacie po jej waloryzacji.

Przy dużych bonifikatach kwota zwrotu potrafi zjeść większość zysku ze sprzedaży. Dlatego przed wystawieniem ogłoszenia trzeba dokładnie wiedzieć, kiedy wykupiłeś mieszkanie i ile wyniosła bonifikata.

Infografika

Mieszkanie komunalne po wykupie

Dwa terminy, które trzeba sprawdzić przed sprzedażą.

Dwa różne terminy

Zwrot bonifikaty

• 5 lat od dnia aktu wykupu
• Kwota bonifikaty po waloryzacji
• Żąda gmina
• Są ustawowe wyjątki

Podatek dochodowy

• 5 lat od końca roku wykupu
• 19% od dochodu
• PIT-39 do 30 kwietnia
• Możliwa ulga mieszkaniowa

Kiedy gmina zwykle nie żąda zwrotu

• Sprzedaż osobie bliskiej
• Zakup innego mieszkania za pieniądze ze sprzedaży w ciągu 12 miesięcy
• Zamiana na inny lokal mieszkalny
• Sprzedaż po upływie 5 lat od wykupu

Kolejność działań

1. 1
   Znajdź akt wykupu

   Data, cena, kwota bonifikaty

2. 2
   Policz oba terminy

   Bonifikata i podatek

3. 3
   Zapytaj gminę

   Warunki zwrotu i wyjątki w Twojej sytuacji

4. 4
   Policz kwotę netto

   Cena minus ewentualny zwrot i podatek

5. 5
   Dopiero potem ogłoszenie

   Albo poczekaj na upływ terminu

nagent.plPorównaj agentów nieruchomości

Jak liczyć 5 lat

Termin biegnie od dnia nabycia, czyli od daty aktu notarialnego wykupu. Liczy się data zbycia, a więc data aktu sprzedaży, a nie umowy przedwstępnej. W praktyce wiele osób podpisuje umowę przedwstępną wcześniej, a akt przenoszący własność wyznacza na dzień po upływie terminu.

Wyjątki, przy których zwrotu nie ma

Ustawa przewiduje sytuacje, w których obowiązek zwrotu nie powstaje. Najważniejsze dla sprzedających to:

• zbycie na rzecz osoby bliskiej, czyli m.in. małżonka, dzieci, rodziców i rodzeństwa;
• zbycie lokalu, jeśli pieniądze ze sprzedaży w ciągu 12 miesięcy przeznaczysz na nabycie innego lokalu mieszkalnego lub nieruchomości na cele mieszkaniowe;
• zamiana lokalu na inny lokal mieszkalny lub nieruchomość przeznaczoną na cele mieszkaniowe.

Sprzedaż i zakup innego mieszkania

Najczęstszy scenariusz to zamiana mieszkania na większe lub w innym miejscu. Jeśli w ciągu 12 miesięcy kupisz inne mieszkanie za pieniądze ze sprzedaży, nie zwracasz bonifikaty. Gmina sprawdza to po fakcie, więc przygotuj dokumenty. Jeśli na nowe mieszkanie wydasz tylko część pieniędzy, zapytaj gminę, jak potraktuje resztę.

Podatek dochodowy

Osobno liczysz pięć lat dla podatku. Ten termin biegnie od końca roku kalendarzowego, w którym wykupiłeś mieszkanie. Przy sprzedaży wcześniej płacisz 19% od dochodu. Kosztem nabycia jest cena faktycznie zapłacona gminie po bonifikacie, więc dochód przy dużej bonifikacie bywa wysoki.

Możesz skorzystać z ulgi mieszkaniowej, jeśli w ciągu trzech lat od końca roku sprzedaży wydasz dochód na własne cele mieszkaniowe. Zwrócona gminie bonifikata wpływa na rozliczenie. Ustal szczegóły z doradcą podatkowym.

Przykład

Mieszkanie warte 400 000 zł wykupione w 2023 roku za 40 000 zł, czyli z bonifikatą 90%. Właściciel chce sprzedać w 2026 roku za 400 000 zł i nie kupuje innego mieszkania. Gmina może zażądać zwrotu 360 000 zł po waloryzacji. Do tego dochodzi podatek. Sprzedaż w tym momencie praktycznie się nie opłaca.

Ten sam właściciel, który poczeka do upływu 5 lat od aktu wykupu, nie zwraca bonifikaty. Jeśli sprzeda po końcu 2028 roku, nie zapłaci też podatku dochodowego.

Co jeszcze sprawdzić

• Treść aktu wykupu: często zawiera pouczenie o obowiązku zwrotu bonifikaty.
• Uchwałę rady gminy obowiązującą w dniu wykupu.
• Księgę wieczystą: czy jest założona i czy właściciel jest wpisany.
• Udział w gruncie i stan wspólnoty mieszkaniowej.
• Czy w mieszkaniu nie mieszkają osoby, które miały prawo do lokalu komunalnego.

Rola agenta

Dobry agent zapyta o datę i warunki wykupu na pierwszym spotkaniu. Jeśli tego nie zrobi, a Ty sprzedasz przed terminem, problem wyjdzie dopiero po transakcji. Przy mieszkaniach komunalnych warto wybrać agenta, który ma takie transakcje na koncie, i przygotować pytania do gminy przed podpisaniem umowy pośrednictwa.

Pojęcia z tego poradnika

Umowa przedwstępna

Umowa, w której strony zobowiązują się zawrzeć umowę sprzedaży w przyszłości. W formie aktu notarialnego daje silniejszą ochronę, bo można dochodzić zawarcia umowy w sądzie.

Więcej definicji w słowniku nieruchomości.

Pytania i odpowiedzi