Jak sprawdzić agenta nieruchomości przed podpisaniem umowy

Licencja nie jest obowiązkowa

Od 1 stycznia 2014 roku zawód pośrednika w obrocie nieruchomościami jest zderegulowany. Państwowa licencja przestała być wymagana. Pośrednictwem może się zajmować każdy przedsiębiorca, który spełnia warunki ustawy o gospodarce nieruchomościami.

Część agentów ma dobrowolną licencję zawodową organizacji branżowej, na przykład Polskiej Federacji Rynku Nieruchomości, albo należy do lokalnego stowarzyszenia pośredników. Taka licencja mówi o szkoleniach i zasadach etyki, których organizacja wymaga od członków. Członkostwo sprawdzisz na stronie organizacji. O tym, jak agent sprzedaje, więcej powiedzą Ci jego wyniki.

Infografika

Sprawdź agenta w 15 minut, zanim podpiszesz umowę

Pięć rzeczy, które zweryfikujesz sam, bez opłat.

Kolejność sprawdzania

1. 1
   Polisa OC

   Obowiązkowa. Poproś o kopię i sprawdź okres ochrony oraz nazwę ubezpieczonego.

2. 2
   Firma w CEIDG lub KRS

   NIP, adres i osoba podpisująca muszą się zgadzać z umową.

3. 3
   Biała lista VAT

   Gdy agent dolicza VAT do prowizji.

4. 4
   Wyniki z okolicy

   Sprzedaże podobnych mieszkań z 12 miesięcy: cena, czas, różnica do ceny ofertowej.

5. 5
   Projekt umowy

   Forma pisemna lub elektroniczna, stawka, okres, kary, wynagrodzenie po umowie.

Co mówi licencja, a co wyniki

Wyniki i opinie

• Ile sprzedaje i w jakim czasie
• Jaką cenę uzyskuje względem ceny ofertowej
• Opinie klientów z potwierdzoną transakcją

Licencja branżowa

• Dobrowolna od 2014 roku
• Mówi o szkoleniach i kodeksie etyki
• Nie mówi, jak agent sprzedaje

Zatrzymaj się, gdy agent

• Nie pokazuje polisy OC ani danych firmy
• Naciska na podpis na pierwszym spotkaniu
• Chce zaliczki na prowizję, zanim cokolwiek zrobi
• Wycenia dużo wyżej niż inni, bez transakcji na poparcie

Prawo konsumenta

Umowę podpisaną w domu lub przez internet możesz co do zasady wypowiedzieć bez podania przyczyny w ciągu 14 dni.

nagent.plPorównaj agentów nieruchomości

Ubezpieczenie OC jest obowiązkowe

Każdy pośrednik musi mieć ubezpieczenie odpowiedzialności cywilnej za szkody wyrządzone w związku z pośrednictwem. Minimalną sumę gwarancyjną określa rozporządzenie ministra finansów.

Przy zawieraniu umowy pośrednik ma obowiązek przedstawić Ci dokument, który potwierdza to ubezpieczenie. Poproś o kopię polisy. Sprawdź, czy obejmuje cały okres umowy i czy wskazuje tę samą osobę lub firmę, która podpisuje z Tobą umowę.

Sprawdź firmę w rejestrach

Agent często pracuje dla biura i to biuro jest stroną umowy. Sprawdź wtedy biuro, a od agenta dowiedz się, kto osobiście poprowadzi Twoją sprzedaż.

• CEIDG, jeśli umowę podpisujesz z osobą prowadzącą jednoosobową działalność. Zobaczysz, od kiedy działa firma i czy działalność nie jest zawieszona.
• KRS, jeśli stroną umowy jest spółka. Sprawdź, kto ją reprezentuje i czy osoba podpisująca umowę ma do tego prawo albo pełnomocnictwo.
• Wykaz podatników VAT, czyli białą listę Ministerstwa Finansów, jeśli agent dolicza VAT do prowizji.
• Dane w umowie: nazwa firmy, NIP i adres muszą się zgadzać z rejestrem.

Wyniki, ogłoszenia i opinie

Poproś o przykłady sprzedaży podobnych mieszkań w Twojej okolicy z ostatniego roku: ulica, metraż, pierwsza cena ofertowa, cena z umowy i czas sprzedaży. Agent, który regularnie sprzedaje w okolicy, ma takie dane pod ręką.

Przejrzyj jego aktualne ogłoszenia. Zwróć uwagę na jakość zdjęć, opisy i to, czy podaje plan mieszkania. Tak będzie wyglądać ogłoszenie Twojego mieszkania.

Przy opiniach w internecie patrz na daty i szczegóły. Opis konkretnej sprzedaży mówi więcej niż sama liczba gwiazdek. Możesz też poprosić agenta o kontakt do jednego lub dwóch byłych klientów, którzy zgodzili się udzielić referencji.

Forma i treść umowy pośrednictwa

Umowa pośrednictwa musi mieć formę pisemną albo elektroniczną, czyli z kwalifikowanym podpisem elektronicznym. Umowa zawarta tylko ustnie jest nieważna. Przed podpisem poproś o projekt i przeczytaj go w domu.

• Strony umowy i osoba, która będzie prowadzić sprzedaż.
• Rodzaj umowy: otwarta czy na wyłączność, i co dokładnie oznacza wyłączność w tej umowie.
• Okres obowiązywania i sposób wypowiedzenia.
• Wysokość wynagrodzenia, informacja o VAT i moment zapłaty.
• Zakres czynności agenta, w tym działania marketingowe.
• Kary umowne i zasady wynagrodzenia po zakończeniu umowy.
• Kopia polisy OC jako załącznik.

Umowa podpisana w domu lub przez internet

Jeśli jesteś konsumentem i podpisujesz umowę poza biurem agenta albo na odległość, co do zasady masz 14 dni na odstąpienie od niej bez podawania przyczyny. Agent powinien Cię o tym poinformować i przekazać wzór oświadczenia. Bez tej informacji termin na odstąpienie się wydłuża.

Jeśli chcesz, żeby agent zaczął działać przed upływem 14 dni, musisz wyraźnie o to poprosić. Gdy potem odstąpisz od umowy, zapłacisz za to, co agent zdążył wykonać.

Dlaczego agent prosi o dowód osobisty

Pośrednicy w obrocie nieruchomościami należą do instytucji obowiązanych według przepisów o przeciwdziałaniu praniu pieniędzy. Agent musi ustalić tożsamość klienta i może poprosić o dokument. To standardowa procedura. Zapytaj tylko, jak agent przechowuje Twoje dane i komu je udostępnia.

O co zapytać na pierwszym spotkaniu

Odpowiedzi porównaj z tym, co mówią inni agenci. Konkretne liczby i przykłady lepiej świadczą o doświadczeniu niż ogólne zapewnienia.

• Ile podobnych mieszkań agent sprzedał w okolicy w ostatnim roku i w jakim czasie.
• Kto poprowadzi prezentacje, negocjacje i kontakt z notariuszem.
• Jak agent chce dotrzeć do kupujących: portale, własna baza, współpraca z innymi biurami.
• Jak często i w jakiej formie będzie przekazywać wyniki ogłoszenia.
• Co zaproponuje, jeśli po kilku tygodniach nie będzie zainteresowania.
• Czy pobiera prowizję także od kupującego i jak to wpływa na jego rolę w negocjacjach.

Sygnały, przy których lepiej się zatrzymać

• Agent nie chce pokazać polisy OC ani podać danych firmy.
• Naciska na podpis od razu, na pierwszym spotkaniu.
• Nie daje czasu na przeczytanie umowy albo nie zostawia Ci jej egzemplarza.
• Wycenia mieszkanie dużo wyżej niż inni agenci i nie pokazuje transakcji, na których się opiera.
• Chce zaliczki na poczet prowizji, zanim cokolwiek zrobi.
• W umowie są kary za samo wycofanie mieszkania ze sprzedaży w wysokości całej prowizji.

Pojęcia z tego poradnika

Cena ofertowa

Cena podana w ogłoszeniu. Zwykle jest wyższa od ceny transakcyjnej, bo zostawia miejsce na negocjacje.

Umowa pośrednictwa

Pisemna umowa między klientem a pośrednikiem, która określa zakres usług, wynagrodzenie i warunki jego zapłaty. Musi wskazywać numer polisy OC pośrednika.

Więcej definicji w słowniku nieruchomości.

Pytania i odpowiedzi