Jak sprawdzić księgę wieczystą mieszkania przed zakupem

Gdzie znaleźć księgę wieczystą

Numer księgi ma format XXXX/00000000/0, gdzie pierwsze znaki oznaczają sąd. Znajdziesz go w akcie notarialnym sprzedającego albo uzyskasz od sprzedającego lub agenta. Treść księgi przeglądasz bezpłatnie w Elektronicznych Księgach Wieczystych na ekw.ms.gov.pl. Odpis do aktu notariusz pobierze sam.

Infografika

Księga wieczysta w 4 działach

Co sprawdzić przed zakupem mieszkania.

Działy księgi

1. 1
   Dział I-O i I-Sp

   Opis lokalu, metraż, udział w gruncie

2. 2
   Dział II

   Właściciel lub uprawniony z prawa spółdzielczego

3. 3
   Dział III

   Służebności, roszczenia, ostrzeżenia, egzekucja

4. 4
   Dział IV

   Hipoteki

Wpisy, które powinny Cię zatrzymać

• Właściciel inny niż sprzedający
• Wzmianka o niezałatwionym wniosku
• Ostrzeżenie o niezgodności z rzeczywistym stanem
• Wszczęta egzekucja komornicza
• Hipoteka bez planu spłaty z ceny

Kiedy sprawdzić

• Przed pierwszą ofertą
• W dniu umowy przedwstępnej
• Dzień przed aktem notarialnym

nagent.plPorównaj agentów nieruchomości

Jak przeglądać księgę krok po kroku

• Wejdź na ekw.ms.gov.pl i wybierz przeglądanie księgi wieczystej.
• Wpisz kod sądu, numer i cyfrę kontrolną, przepisz kod z obrazka.
• Wybierz „Przeglądanie aktualnej treści KW”. Treść zupełna pokazuje też wpisy wykreślone, przydatne, gdy chcesz poznać historię.
• Otwórz kolejno działy I-O, I-Sp, II, III i IV. Każdy ma osobną zakładkę.
• Na górze strony sprawdź, czy nie ma wzmianek o wnioskach. Pojawiają się przy dziale, którego dotyczą.

Dział I: opis nieruchomości

Sprawdź adres, metraż, liczbę pomieszczeń, pomieszczenia przynależne, na przykład piwnicę, oraz udział w nieruchomości wspólnej. Różnica w metrażu między księgą a ogłoszeniem nie zawsze jest problemem, ale warto ją wyjaśnić, bo cena zwykle zależy od metrażu.

Dział II: właściciel

Osoba w dziale II powinna być osobą, która sprzedaje. Jeśli właścicieli jest kilku, wszyscy muszą podpisać akt albo udzielić pełnomocnictwa. Jeśli sprzedający dziedziczył mieszkanie, a w księdze nadal jest spadkodawca, poproś o postanowienie o stwierdzeniu nabycia spadku lub akt poświadczenia dziedziczenia.

Dział III: ograniczenia

Tu znajdziesz służebności, na przykład mieszkania lub drogi, roszczenia, prawa najemców, ostrzeżenia o niezgodności księgi z rzeczywistym stanem prawnym oraz wzmianki o egzekucji komorniczej. Każdy wpis w dziale III wymaga wyjaśnienia przed podpisaniem umowy przedwstępnej.

Dział IV: hipoteki

Hipoteka oznacza, że mieszkanie zabezpiecza dług. Przy zakupie z hipoteką notariusz zapisuje w akcie, że część ceny trafia bezpośrednio do banku sprzedającego, a bank wydaje zgodę na wykreślenie. To standardowa procedura. Uważaj na hipoteki przymusowe, na przykład na rzecz urzędu skarbowego lub wierzyciela, bo wskazują na problemy finansowe sprzedającego.

Wpisy, które powinny Cię zatrzymać

• Wzmianka o wszczęciu egzekucji: komornik prowadzi egzekucję z tego mieszkania. Zakup wymaga szczególnej ostrożności i zwykle udziału komornika lub wierzyciela.
• Roszczenie o przeniesienie własności: ktoś inny może mieć wcześniejszą umowę przedwstępną z tym sprzedającym.
• Hipoteka przymusowa na rzecz urzędu skarbowego, ZUS albo innego wierzyciela.
• Służebność osobista mieszkania albo prawo dożywocia: ktoś może mieć prawo mieszkać w lokalu po sprzedaży.
• Ostrzeżenie o niezgodności treści księgi z rzeczywistym stanem prawnym albo o toczącym się sporze.
• Właściciel w dziale II inny niż sprzedający, bez dokumentu wyjaśniającego, na przykład spadkowego.

Wzmianki o wnioskach

Wzmianka oznacza, że do sądu wpłynął wniosek o wpis, który nie został jeszcze rozpatrzony. Może dotyczyć wykreślenia starej hipoteki, ale też nowej hipoteki lub zmiany właściciela. Zapytaj sprzedającego i notariusza, czego dotyczy. Wzmianka w dziale, który Cię interesuje, to sygnał, żeby poczekać na wpis lub zabezpieczyć się w umowie.

Rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych

Kupujący, który w dobrej wierze nabywa nieruchomość od osoby wpisanej jako właściciel, jest co do zasady chroniony, nawet jeśli księga nie odpowiada rzeczywistemu stanowi prawnemu. Ochrona ma jednak wyjątki, na przykład przy nabyciu nieodpłatnym albo gdy w księdze jest ostrzeżenie lub wzmianka o wniosku. Dlatego tak ważne jest sprawdzenie księgi tuż przed aktem.

Lista kontrolna: przedwstępna i dzień przed aktem

• Dział II: sprzedający jest właścicielem, a wszyscy współwłaściciele podpiszą umowę.
• Dział III: brak wpisów albo każdy wpis jest wyjaśniony i opisany w umowie.
• Dział IV: hipoteki znane, z zaświadczeniem banku o saldzie i zgodą na wykreślenie.
• Brak wzmianek o nowych wnioskach od dnia poprzedniego sprawdzenia.
• Dział I zgadza się z ogłoszeniem: adres, metraż, piwnica lub komórka.
• Zrób zrzuty ekranu każdego działu z datą. W razie sporu masz dowód, co było w księdze.

Mieszkanie bez księgi wieczystej

Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu może nie mieć księgi. Wtedy podstawą jest zaświadczenie ze spółdzielni. Bank kupującego może wymagać założenia księgi przed wypłatą kredytu, co wydłuża transakcję o kilka tygodni.

Księga gruntu i użytkowanie wieczyste

Mieszkanie ma udział w nieruchomości wspólnej, w tym w gruncie pod budynkiem. Jeśli grunt był w użytkowaniu wieczystym, od 2019 roku przekształcił się w prawo własności, a właściciele lokali płacą przez określony czas opłatę przekształceniową. Zapytaj sprzedającego, czy opłata jest wnoszona na bieżąco albo czy została spłacona jednorazowo.

Informację o udziale w gruncie znajdziesz w dziale I-Sp księgi lokalu. W razie wątpliwości notariusz sprawdzi też księgę gruntu, z której lokal został wyodrębniony.

Pojęcia z tego poradnika

Dział III i IV księgi wieczystej

Dział III zawiera prawa i roszczenia osób trzecich, na przykład służebności i ostrzeżenia o egzekucji. Dział IV zawiera hipoteki.

Księga wieczysta

Publiczny rejestr prowadzony przez sąd, który pokazuje właściciela nieruchomości, jej obciążenia i hipoteki. Odpis można sprawdzić online po numerze księgi.

Hipoteka

Zabezpieczenie wierzytelności, najczęściej kredytu, wpisane do działu IV księgi wieczystej. Przy sprzedaży kredyt spłaca się z ceny, a bank wydaje zgodę na wykreślenie hipoteki.

Służebność

Prawo osoby trzeciej do korzystania z cudzej nieruchomości, na przykład mieszkania w lokalu albo przejazdu przez działkę. Wpisuje się ją do działu III księgi wieczystej.

Rękojmia

Odpowiedzialność sprzedającego za wady fizyczne i prawne sprzedanej rzeczy. Przy nieruchomości trwa 5 lat od wydania, a strony mogą ją ograniczyć w umowie.

Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu

Ograniczone prawo rzeczowe do mieszkania w zasobach spółdzielni. Można je sprzedać, odziedziczyć i obciążyć hipoteką. Nie zawsze ma księgę wieczystą.

Więcej definicji w słowniku nieruchomości.

Pytania i odpowiedzi