Zakup mieszkania w Polsce przez cudzoziemca: kiedy potrzebne jest zezwolenie

Kto kupuje bez ograniczeń

Obywatele i firmy z państw Europejskiego Obszaru Gospodarczego oraz Szwajcarii kupują nieruchomości w Polsce bez zezwolenia, na takich samych zasadach jak Polacy. Przy gruntach rolnych obowiązują ich te same ograniczenia co Polaków, wynikające z ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego.

Infografika

Cudzoziemiec kupuje mieszkanie

Kiedy zezwolenie, a kiedy nie.

Zezwolenie MSWiA

Bez zezwolenia

• Obywatele UE, EOG, Szwajcarii
• Samodzielny lokal mieszkalny
• Udział w garażu związany z mieszkaniem
• Niektóre osoby z długim pobytem lub małżonkowie Polaków

Z zezwoleniem

• Dom z działką
• Działka budowlana
• Grunty rolne i leśne
• Inne nieruchomości gruntowe

Dokumenty kupującego

• Paszport lub dowód osobisty
• Numer PESEL lub NIP, jeśli nadany
• Dokument pobytowy, jeśli wymagany
• Potwierdzenie źródła środków
• Tłumacz przysięgły przy akcie

Sprawdź przed umową

Zanim podpiszesz umowę przedwstępną, zapytaj notariusza, czy w Twojej sytuacji potrzebne jest zezwolenie. Uzyskanie go może trwać miesiącami.

nagent.plPorównaj agentów nieruchomości

Mieszkanie bez zezwolenia

Cudzoziemcy spoza EOG i Szwajcarii nie potrzebują zezwolenia na zakup samodzielnego lokalu mieszkalnego w rozumieniu ustawy o własności lokali. Dotyczy to typowego mieszkania z księgą wieczystą i udziałem w nieruchomości wspólnej. Zwolnione jest też nabycie udziału w lokalu garażowym, jeśli jest związane z zaspokajaniem potrzeb mieszkaniowych właściciela.

Kiedy potrzebne jest zezwolenie

Zezwolenie wydaje minister właściwy do spraw wewnętrznych. Jest potrzebne co do zasady przy zakupie nieruchomości gruntowych, czyli m.in. domu z działką, działki budowlanej czy gruntu rolnego, oraz udziałów w spółkach posiadających nieruchomości. Ustawa przewiduje zwolnienia, na przykład dla osób, które mieszkają w Polsce od określonego czasu na podstawie zezwolenia na pobyt stały lub rezydenta długoterminowego UE, albo dla małżonków obywateli polskich spełniających warunki ustawy.

Bez wymaganego zezwolenia umowa jest nieważna. Notariusz sprawdzi to przed sporządzeniem aktu.

Dokumenty i akt notarialny

Do aktu potrzebny jest dokument tożsamości, zwykle paszport. Jeśli kupujący nie zna wystarczająco języka polskiego, przy akcie musi być tłumacz przysięgły, a akt jest tłumaczony na język, który zna kupujący. Notariusz i pośrednik stosują przepisy o przeciwdziałaniu praniu pieniędzy, więc przygotuj potwierdzenie źródła środków.

Kredyt dla cudzoziemca

Część banków udziela kredytów cudzoziemcom, zwykle wymagając zezwolenia na pobyt, stałego dochodu w Polsce i dłuższej historii zatrudnienia. Wkład własny bywa wyższy niż dla obywateli polskich, a kredyt udzielany jest w złotych. Porównaj oferty kilku banków albo skorzystaj z doradcy kredytowego.

Koszty zakupu

Koszty są takie same jak dla Polaków: 2% PCC, taksa notarialna, opłaty sądowe i ewentualna prowizja. Do tego dochodzi tłumacz przysięgły przy akcie. Zwolnienie z PCC przy pierwszym mieszkaniu przysługuje na warunkach ustawy, niezależnie od obywatelstwa, ale sprawdź warunki z notariuszem.

Agent kupującego dla obcokrajowca

Agent po stronie kupującego pomoże znaleźć mieszkanie, sprawdzi księgę wieczystą, umówi notariusza i tłumacza oraz wyjaśni lokalne zwyczaje negocjacji. Dla osób, które nie znają polskiego rynku i języka, to często najprostsza droga do bezpiecznego zakupu.

Pojęcia z tego poradnika

Akt notarialny

Dokument sporządzony przez notariusza, w którym strony zawierają umowę sprzedaży nieruchomości. Bez formy aktu notarialnego przeniesienie własności mieszkania jest nieważne.

Wkład własny

Część ceny mieszkania płacona z własnych pieniędzy przy zakupie na kredyt. Banki zwykle wymagają 20%, czasem 10% z dodatkowym zabezpieczeniem.

PCC

Podatek od czynności cywilnoprawnych. Przy zakupie mieszkania z rynku wtórnego wynosi 2% ceny i pobiera go notariusz. Kupujący pierwsze mieszkanie może być zwolniony.

Taksa notarialna

Wynagrodzenie notariusza za sporządzenie aktu. Rozporządzenie określa stawki maksymalne, do których dolicza się 23% VAT. Przy cenie 600 000 zł maksimum to 3170 zł netto.

Prowizja

Wynagrodzenie pośrednika, zwykle procent ceny sprzedaży. W Polsce najczęściej od 2 do 3% netto plus VAT.

Agent kupującego

Pośrednik, który działa na zlecenie kupującego: szuka ofert, sprawdza stan prawny i negocjuje cenę. Wynagrodzenie płaci kupujący.

Więcej definicji w słowniku nieruchomości.

Pytania i odpowiedzi