Jak kupić dom z rynku wtórnego: co sprawdzić przed zakupem

Dom to budynek i działka

Kupując dom, kupujesz nieruchomość gruntową z budynkiem. Oprócz stanu technicznego domu liczy się działka: jej granice, dojazd, przyłącza i to, co może powstać obok. Wiele problemów wychodzi dopiero po zakupie, dlatego sprawdzenie zajmuje więcej czasu niż przy mieszkaniu.

Infografika

Zakup domu

Budynek, działka i dokumenty.

Działka

• Księga wieczysta i właściciel
• Granice i znaki graniczne
• Dostęp do drogi publicznej lub służebność
• Plan miejscowy dla okolicy
• Przyłącza: woda, prąd, gaz, kanalizacja lub szambo

Budynek

• Dach i więźba
• Fundamenty i wilgoć w piwnicy
• Instalacja elektryczna i wodna
• Źródło ciepła i uchwała antysmogowa
• Okna, izolacja, rachunki za ogrzewanie
• Pozwolenie na budowę i rozbudowy

Kolejność

1. 1
   Oględziny

   Dwa razy, z fachowcem

2. 2
   Dokumenty

   Księga, mapa, pozwolenia, świadectwo energetyczne

3. 3
   Plan i sąsiedztwo

   Urząd gminy, wypis i wyrys

4. 4
   Umowa przedwstępna

   Z warunkami i terminem

5. 5
   Akt notarialny

   Protokół wydania, liczniki

nagent.plPorównaj agentów nieruchomości

Księga wieczysta i granice

Sprawdź w księdze wieczystej właściciela, powierzchnię, hipoteki i służebności. Porównaj dane z ewidencją gruntów i mapą. Zdarza się, że ogrodzenie stoi kilkadziesiąt centymetrów poza granicą albo garaż sąsiada wchodzi na działkę.

Dojazd do drogi publicznej

Działka musi mieć dostęp do drogi publicznej: bezpośrednio, przez udział w drodze wewnętrznej albo przez służebność drogową wpisaną do księgi. Brak uregulowanego dojazdu utrudnia kredyt i przyszłą sprzedaż. Przejazd przez działkę sąsiada „od zawsze” bez wpisu nie jest zabezpieczeniem.

Stan techniczny

• Dach: pokrycie, rynny, więźba, ślady przecieków na poddaszu.
• Fundamenty i piwnica: wilgoć, wykwity, izolacja przeciwwodna.
• Ściany: pęknięcia, zwłaszcza ukośne przy oknach i narożnikach.
• Instalacje: elektryka, woda, kanalizacja lub szambo, przyłącze gazu.
• Ogrzewanie: rodzaj kotła, wiek, koszty sezonu, zgodność z uchwałą antysmogową województwa.
• Izolacja i okna: ocieplenie ścian i dachu, rachunki za ostatnie zimy.

Legalność budowy

Sprawdź, czy dom i rozbudowy, na przykład garaż, poddasze czy taras, powstały na podstawie pozwolenia lub zgłoszenia. Samowola budowlana przechodzi na nabywcę wraz z nieruchomością i może oznaczać kosztowną legalizację. Porównaj też powierzchnię z dokumentacji z rzeczywistą.

Plan miejscowy i sąsiedztwo

Zamów w gminie wypis i wyrys z planu miejscowego dla działki i okolicy albo sprawdź geoportal gminy. Dowiesz się, co może powstać obok: domy, usługi, droga, zakład. Zapytaj też sąsiadów o problemy z wodą, hałasem czy dojazdem zimą.

Koszty i formalności

Przy zakupie od osoby prywatnej płacisz 2% PCC od wartości rynkowej, chyba że kupujesz pierwszy dom lub mieszkanie i spełniasz warunki zwolnienia. Dochodzi taksa notarialna, opłaty sądowe i ewentualna prowizja. Sprzedający musi przekazać świadectwo charakterystyki energetycznej. Po zakupie w ciągu 14 dni złóż w gminie informację o nieruchomości.

Kredyt na dom

Bank wyceni dom i działkę i sprawdzi dokumenty, w tym dojazd i legalność budowy. Braki w dokumentacji często wychodzą dopiero na etapie wyceny. Dlatego dokumenty zbieraj przed umową przedwstępną, a w umowie zapisz warunek uzyskania kredytu.

Pojęcia z tego poradnika

Księga wieczysta

Publiczny rejestr prowadzony przez sąd, który pokazuje właściciela nieruchomości, jej obciążenia i hipoteki. Odpis można sprawdzić online po numerze księgi.

Służebność

Prawo osoby trzeciej do korzystania z cudzej nieruchomości, na przykład mieszkania w lokalu albo przejazdu przez działkę. Wpisuje się ją do działu III księgi wieczystej.

PCC

Podatek od czynności cywilnoprawnych. Przy zakupie mieszkania z rynku wtórnego wynosi 2% ceny i pobiera go notariusz. Kupujący pierwsze mieszkanie może być zwolniony.

Taksa notarialna

Wynagrodzenie notariusza za sporządzenie aktu. Rozporządzenie określa stawki maksymalne, do których dolicza się 23% VAT. Przy cenie 600 000 zł maksimum to 3170 zł netto.

Prowizja

Wynagrodzenie pośrednika, zwykle procent ceny sprzedaży. W Polsce najczęściej od 2 do 3% netto plus VAT.

Świadectwo charakterystyki energetycznej

Dokument określający zapotrzebowanie budynku lub lokalu na energię. Sprzedający musi przekazać je kupującemu przy sprzedaży mieszkania.

Więcej definicji w słowniku nieruchomości.

Pytania i odpowiedzi