Wypowiedzenie umowy najmu przez właściciela: kiedy i jak

Rodzaj umowy decyduje

Zasady wypowiedzenia zależą od tego, czy umowa jest na czas określony, czy nieokreślony, i czy jest zwykłym najmem, czy najmem okazjonalnym. Przepisy o ochronie praw lokatorów chronią najemcę mieszkania, więc właściciel nie może wypowiedzieć umowy dowolnie, nawet jeśli w umowie wpisano inaczej.

Infografika

Wypowiedzenie najmu przez właściciela

Przyczyna, forma i termin.

Najczęstsze przyczyny ustawowe

• Zaległości w czynszu lub opłatach za co najmniej 3 pełne okresy
• Używanie lokalu niezgodnie z umową
• Niszczenie lokalu lub budynku
• Rażące naruszanie porządku domowego
• Podnajem bez zgody właściciela

Przy zaległościach

1. 1
   Wezwanie do zapłaty

   Na piśmie, z miesięcznym terminem

2. 2
   Uprzedzenie o zamiarze wypowiedzenia

   W tym samym piśmie

3. 3
   Wypowiedzenie

   Miesiąc naprzód, na koniec miesiąca

4. 4
   Żądanie opróżnienia lokalu

   Po zakończeniu umowy

5. 5
   Sąd lub klauzula

   Zależnie od rodzaju najmu

Czego nie robić

• Wymiany zamków pod nieobecność najemcy
• Odcinania mediów
• Wynoszenia rzeczy najemcy
• Wypowiedzenia ustnie lub SMS-em

nagent.plPorównaj agentów nieruchomości

Umowa na czas nieokreślony

Właściciel może ją wypowiedzieć tylko z przyczyn wymienionych w ustawie o ochronie praw lokatorów i z zachowaniem ustawowych terminów. Najczęstsze to zaległości w czynszu lub opłatach za co najmniej trzy pełne okresy płatności, używanie lokalu w sposób sprzeczny z umową, niszczenie lokalu, rażące naruszanie porządku domowego i podnajem bez zgody. Ustawa przewiduje też inne przyczyny, na przykład zamiar zamieszkania właściciela w lokalu, z dłuższymi terminami i dodatkowymi warunkami.

Umowa na czas określony

Umowę na czas określony można wypowiedzieć przed terminem tylko w przypadkach określonych w umowie, a ze strony właściciela także z przyczyn ustawowych. Jeśli umowa nie przewiduje wypowiedzenia, co do zasady trwa do końca okresu.

Zaległości w czynszu

Przy zaległościach za co najmniej trzy pełne okresy płatności właściciel najpierw uprzedza najemcę na piśmie o zamiarze wypowiedzenia i wyznacza dodatkowy, miesięczny termin do zapłaty. Jeśli najemca nie zapłaci, właściciel może wypowiedzieć umowę z miesięcznym wyprzedzeniem na koniec miesiąca kalendarzowego.

Forma wypowiedzenia

Wypowiedzenie musi mieć formę pisemną pod rygorem nieważności i wskazywać przyczynę. Wyślij je listem poleconym za potwierdzeniem odbioru albo przekaż osobiście za pokwitowaniem. Mail czy SMS nie wystarczą.

Gdy najemca się nie wyprowadza

Przy zwykłym najmie właściciel składa pozew o eksmisję. Sąd może orzec o prawie do lokalu socjalnego, a w okresie od 1 listopada do 31 marca obowiązują ograniczenia w wykonywaniu eksmisji. Przy najmie okazjonalnym właściciel doręcza żądanie opróżnienia lokalu, a potem występuje o nadanie klauzuli wykonalności oświadczeniu najemcy. To znacznie szybsza droga.

Samopomoc jest zakazana

Wymiana zamków, odcięcie mediów czy wyniesienie rzeczy najemcy bez wyroku to naruszenie prawa, które może skończyć się odpowiedzialnością karną i odszkodowaniem. Nawet przy dużych zaległościach działaj przez sąd lub komornika.

Pytania i odpowiedzi